Страхование жилища

В 1995 г. в Москве было введено льготное страхование жилья по программе правительства города. В настоящее время при наступлении страхового случая 60 % ущерба выплачивает страховщик, 40 % оплачивается из бюджета Москвы. Для работы с бюджетными средствами и проведения страховых выплат создан Городской центр жилищного страхования.

Имеются существенные различия в подходах и программах страхования жилья в Москве и Санкт-Петербурге. В отличие от московской системы страхования, в Санкт-Петербурге возмещение ущерба по льготной системе почти в 95 % страховых случаев не связано с бюджетом. Независимость страхового фонда от бюджета делает его более эффективным.

В Москве финансирование страховых выплат в большей степени опирается на городской бюджет. Система льготного страхования предполагает страхование квартиры по оценке ее стоимости БТИ, что не в полной мере соответствует современным условиям. В Санкт-Петербурге предпочтение отдано страхованию по рыночной стоимости жилья.

Чрезвычайные ситуации, происходящие на территории России, становятся все более частыми и масштабными. Проблема возмещения ущерба от стихийных бедствий, чрезвычайных событий, независимо от условий проведения страхования, крайне актуальна для России, так как ее территория регулярно подвергается воздействию разнообразных опасных природных явлений и процессов геологического, гидрологического и метереологического происхождения.

Жилищный сектор во многих районах не застрахован. Убытки возмещаются за счет государства из бюджетных средств, порой не в полной мере. В этих условиях возникает реальная потребность в страховой защите. Значительная доля ущерба от стихийных бедствий и чрезвычайных событий приходится на объекты недвижимости, в том числе жилищного фонда.

Наибольшую заинтересованность в страховании жилищного фонда должны проявить регионы, особенно подверженные чрезвычайным ситуациям и понесшие значительный ущерб. Наибольший ущерб от чрезвычайных событий несут три района — Дальневосточный, Северо-Кавказский и Центральный. Меньше всего от потерь жилищного фонда страдают Волго-Вятский, Восточно-Сибирский районы и Московский регион.

При катастрофах отвлекаются значительные материальные и финансовые ресурсы на ликвидацию последствий аварий, катастроф и стихийных бедствий. Все это сказывается на уровне жизни людей.

Чрезвычайные ситуации способны подорвать экономику и поставить под угрозу безопасное проживание людей на огромных территориях, вызвать социально-политическую нестабильность. Поэтому защита населения от чрезвычайных ситуаций есть четко выраженная социальная функция страхования. Целесообразно создание негосударственного целевого фонда страховой защиты от чрезвычайных событий, что позволит более эффективно использовать аккумулированные средства с учетом непредвиденных ситуаций по регионам России. Фонд поможет консолидировать суммы и оперативно оказывать помощь людям пострадавших территорий.

Отсутствие единой статистической информации по жилищному страхованию, к сожалению, не позволяет в полной мере оценить степень нанесенного ущерба по регионам и по всей стране. Необходимо создать информационную базу для оценки рисков, определения степени ущерба и анализа рынка страхования жилья. Создание такой базы позволит оперативно реагировать на чрезвычайные ситуации.

Для развития и повышения эффективности жилищного страхования в регионах России целесообразно:

•     создать центр по вопросам жилищного страхования в качестве единого координационного органа по проведению государственной политики в сфере страхования, разработке и реализации целевых страховых программ с включением в его состав представителей федеральных и региональных органов власти, органов местного само управления, региональных союзов страховщиков;

•     расширять профессиональные контакты с законодательными и исполнительными органами государственной власти в целях создания благоприятных условий для развития законодательной деятельности;

•     развивать страховую культуру среди граждан, руководителей региональных органов власти, органов местного самоуправления, предприятий и организаций;

•     оказывать финансовое содействие в подготовке специалистов по страхованию;

•     расширять взаимодействие федеральных и региональных союзов страховщиков с целью повышения качества и увеличения количества предлагаемых страховых услуг в сфере жилищного страхования.

Перспективы развития жилищного страхования

Формирование рыночной системы жилищного страхования предусматривает развитие комплексной страховой защиты имущественных интересов физических и юридических лиц. В условиях рыночной экономики роль жилищного страхования возрастает в связи с созданием различных форм финансово-кредитного механизма. Страховые компании являются непосредственными участниками на рынке ипотечного жилищного кредитования.

В дореформенный период осуществлялось централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Развитие системы ипотечного страхования является важной социально-экономической задачей создания ипотечного кредитования, которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора. В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровне прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств.

Так, постановлением правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 «О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами программы являются:

•     имущественное страхование как основной элемент страховой

программы; страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу — заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора; договор страхования заключается с заемщиком за его счет;

•     страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования, например страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»;

•     страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы, осуществляется Московским муниципальным страховым агентством.

Существует два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. При первом будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. С рыночной точки зрения гораздо более привлекателен второй вариант, когда наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на основе конкурса. При этом оптимальным был бы вариант, где при получении ипотечного кредита в любом из уполномоченных банков заключается договор страхования с любой из уполномоченных страховых компаний.

В настоящее время ипотечное страхование осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования.

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость. Риэлторские фирмы стали страховать и эти риски.

Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Основываясь на зарубежном опыте и исходя из направлений социально-экономических преобразований, можно сделать вывод о том, что ипотечные кредиты и связанная с ними система страховой защиты будут играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения инвестиций в жилищную сферу, в частности для реализации ипотечной программы.

Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои программы ипотечного страхования. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии системы ипотечного страхования.

Внедрение комплексной программы страховой защиты позволит создать надежную систему страхования.

Объектами страховой программы по видам страхования могут быть:

•     личное страхование — страхование жизни и здоровья заемщика (на случай потери трудоспособности);

•     имущественное страхование — жилья, предоставляемого в за лог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;

•     страхование ответственности — страхование профессиональной ответственности оценщиков, риэлторов.

Введение страхования ответственности при ипотечном жилищном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в лизинг и залог определено в качестве перспективного направления развития обязательного и добровольного страхования, что предусмотрено Концепцией развития страхования в РФ.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается страхование гражданской ответственности оценщиков. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.

Актуальность страхования профессиональной ответственности риэлторов подтверждается Концепцией развития страхования в РФ.

В связи с расширением коллективных форм владения жилищным фондом получает развитие страхование имущества товариществ собственников жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления собственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собственности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для защиты своих интересов в товарищества собственников жилья.

Объединение собственников жилья в такие товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Жилищная реформа предоставляет владельцам жилых и нежилых помещений возможность не просто оплачивать расходы по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью, как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).

Достаточно перспективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию — товарищество собственников жилья. Сегодня в России создано более 3 тысяч товариществ собственников жилья. По регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей (только в Москве существуют более 600 товариществ собственников жилья).

Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.

В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решение о самоликвидации.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.