Ипотекалық несие

Несиелендіру объектілеріне  мыналар жатады:

• тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

- тұрғын үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын үй сатып алу.

Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш түрін  ұсынады:

- жерге берілетін  несие;

- құрылысқа берілетін  несие;

- тұрғын үй сатып алуға  берілетін несие.

Тұрғын үй несиелері  туралы ережеде  тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі. Құрылысты қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады. Банк беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт. Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды. Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды тұлға қырз алушылар  үшін – құрылтай және тіркелу  құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

- жеке тұлғалар үшін  – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын  растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен  келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті  құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

Тапсырысты қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді. Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады. Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар. Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ. Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі. Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі. Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру  жүйесінің шетел тәжірибелерінде  әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына токталсак, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиентгердің жалпы әтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі. Қарапайым-ашық үлгінін. екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді. Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған кептеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-тақанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен.

        Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15—30 жылдың ішінде жүзеге асырылады. Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады. Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашык үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтык\қ ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді. Мұндай жағдайда, акшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі:

• судалар бойынша банктік пайыз мелшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
• сақтандыру компанияларын коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.

        Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі — бұл «балансталған автономды улгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі онын, қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді Бірақта, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінін. автономиялылық күшіне байланыстыжалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін акыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.

Германияның кұрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі

         Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мелшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін. Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағанын, жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін, дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та, бұл жерде барлык өзара есеп айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақаталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады. Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кецінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған. Бірінші кезенде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес. Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы — оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

      Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мелекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.

2 БӨЛІМ. ТҰРҒЫН ҮЙ БАҒАЛАРЫНЫҢ АНАЛИЗІН ТАЛДАУ

2.1 Алматы қаласындағы екiншi нарықтағы тұрғын-үй бағаларының анализі.

       Алматы қаласының  екiншi нарықтағы тұрғын-үй баға  көрсеткiштердiң төмендеуі жалғасуда . Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы ақпанда 1739 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан пәтерлердің  бағалық көрсеткiштерi қысқарды. Ұсыныстың тең бөлiктерi Алмалы, Бостандық және Әуезов аудандары дәл келедi — 18%. Медеу ауданы сәл гана артта қалды — 17, 5%.0 Ұсыныстардың кішкене бөлігі Жетысу және Түркiсiб аудандарында — сәйкесiнше 15% және 13%.(3-шi диаграмма Қала бойынша тұрғын-үйге 2бөлмелі пәтер ұсынысының талдауы негiзiнен  ең төменгi максимал меншiктi салмағы 2-бөлмелі пәтерлер 33% , ал төмеңгі 5бөлмелі және одан да жоғары — 1%(4-шi диаграмма). Үй қабырғалардың материалына байланысты панельді құрылымындағы үйлер 43%, ал кiрпiш және монолитті құрылымдардағы үйлер сәйкесiнше 35% және 22% көлемiнде  тура келгенiн көрсеттi. (5-шi диаграмма). Барлық түрлерiндегi пәтерлер өткен айға қарағанда ұсыныс көлемі төмендеді.

Аудандар бойынша екiншi нарықтағы  тұрғын-үйдiң орташа бағалық көрсеткiшi . Ақпан айында ұсыныстың орташа бағасы Алмалы және Түркiсiб аудандарында 2,1% және  2,4% сәйкес келеді. Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің дискретті кеңiстiк — параметрлiк үлгiсi.                                                                                      

 Қорытындылар және болжамдар

      Сонымен, ақпан айында екінші нарықтағы тұрғын үйдің көлемінің өсуі жалпы қалалық  бағалы  көрсеткіштердің төмендеуіне әкелді. Қазақстан Республикасының статистика агенттiктерiнің мәліметтеріне сәйкес тұрғын үйді сату және сатып алу келісімі қала бойынша 2011жылы қаңтар айында 1151, ал көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi — 983, жеке үйлер  168–ді құрады.

Алматы бойынша бір шаршы  метр орташа ұсыныс бағасы.

       Осы диаграмма Алматы қаласындағы 2008-2011 жылдар аралығындағы ай бойынша үйдің 1м² орташа ұсыныс бағасы  көрсетілген. Яғни 2008 жылы шілде айында баға жоғары болған 2250$, ал 2009 жылы шілде айында баға тым төмендеді яғни 1м² бағасы 1500$-ды құрады. 2010жылы орта шамамен 1750$ шамасында болды. Сонымен 2011жылы қаңтар айында 1м² бағасы 1799$-ды құрап отыр. Яғни 2008жылға қарағанда 2011жылы әлдеқайда бағаның төмендегін көрсетіліп отыр.(2-кесте)

Алматы қаласындағы екінші нарықтағы  тұрғын-үйiнiң бағаларын талдау.

        Алматы қаласында екiншi нарықтағы тұрғын-үйдің бағалық көрсеткiштерінің үлкеюi байқалады. Ұсыныстың орташа өлшемдi бағасы наурызда 1769 у.е./кв.м құрады. Сонымен бiрге қымбат және арзан тұрғын-үйлердің бағалық көрсеткiштерi өсті.

Аудандар бойынша екiншi тұрғын-үйдiң  орташа бағалы көрсеткiштерi

Наурызында ұсыныстың  орташа бағаларының үлкеюі   Бостандақ және Әуезов аудандарындағы 3% және 1,5%ке бақыланып отыр қалған жағдайларда қала аудандары   орташа статистикалық қатесi шектерiндегi есептеулердiң жатады .Бағалардың өсудiң пәтерлердiң қалыптарына қарай  сәйкесiнше 1 және 4-бөлме пәтерлерi 1,3% және 4,1 %ке өзгерді. Қабырғалардың материалына байланысты кiрпiш құрылымдардағы пәтерiнде  2,3%ға  қымбаттағаны   байқалады.

Алматы қаласында екінші нарықтағы тұрғын-үйдің қабырғалардың   материалына байланысты бағаларының өзгерісі                                    

Қорытындылар және болжамдар

        Сонымен, екiншi нарықта тұрғын-үйдiң наурызында ұсыныстың төмендетулерi жалпы қалалық бағалы көрсеткiштiң үлкеюiне алып келді. Қазақстан республикасының  агенттiктерiнін санаққа  сәйкес, 2011 жылдың ақпанындағы мәмiлелерi  бойынша қала тұрғын-үйдiң сауда-саттығының тiркеулi  саны 1589, олардың iшiнен құрады: көп пәтерлi үйлердегi пәтерлерi — 1367, жеке үйi — 222.Бүгiнгi тенденциялардан сүйене Тұрғын-үй жуықта нарыққа бағалардың стагнациясын  күтiледi.

2.2  Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі

Тұрғын үй қоры тізімінің 2008 жылғы 1 қаңтарға берген деректері  бойынша 15 млн.тұрғыны бар еліміздегі тұрғын үй көлемі 243,0  млн. шаршы метрді, соның ішінде қалаларда – 144,8 млн.шаршы  метрді, ауылдық жерлерде – 98,2 млн.шаршы метрді құрайды. Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3  млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттік меншікте (7,7  млн. шаршы метр). Соңғы 10 жылдағы Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй қорының жалпы сипаты 1 кестеде көрсетілген. Бұл кестеден құрылыстың соңғы жылдардағы қарқынымен тұрғын үй қорының апат қауіпі бар 12 млн. шаршы метр құрайтын тұрғын үйлерді жаңарту үшін 4-5 жыл қажеттігін айтуға болады.

         1 кесте – 2001-2012 ж.ж. пайдалануға берілген ҚР-ғы тұрғын үй қоры, мың. шаршы метр.