Ипотекалық несие

Екі жағдайда да банктегі жинақтардың  қажетті көлемі тұрғын үйдің құнынан 50% құрайды. Бағдарламаның ең басым бағыттарының бірі Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) желісі бойынша жалға берілетін тұрғын үй құрылысын дамыту болуы тиіс. Жылына 530 мың шаршы метрге дейін салу жоспарланып отыр. Осы тетікті іске асыру үшін Тұрғын үй құрылыс корпорациясын құру көзделген, ол ең үздік құрылыс компанияларымен және құрылыс индустриясының кәсіпорындарымен ынтымақтасатын болады. Осы схема бойынша жалдаушы жалдау төлемін 15 жыл бойы төлейді. Ай сайынғы жалдау төлемі - шаршы метр үшін 1 мың теңге шегінде. Шартқа сәйкес жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін тұрғын үй жалдаушының меншігіне өтеді. Бұл ретте 10 жыл жалдағаннан кейін оған тұрғын үйді мерзімінен бұрын қалдық құны бойынша сатып алуға құқық беріледі. ҚИК желісі бойынша алаңы 35 шаршы метрден (1бөлмелі) бастап 86 шаршы метрге дейін (4 бөлмелі) 3 және 4 сыныпты тұрғын үй салу жоспарланып отыр. 1 шаршы метрдің құны шамамен 100 мың теңге. Тұрғын үйдің сыныбын таңдау өңірлердегі сұранысқа және төлем қабілетіне байланысты болады.

ҚИК желісі бойынша тұрғын үй құрылысының бағытын дамыту мемлекеттік  қолдаумен және бақылаумен қамтамасыз етілетін болады. ҚИК-та Қазақстанда ипотекалық кредит беруді дамыту мәселелерінде жеткілікті тәжірибе бар. Компанияның қызметі басталғанан бері шамамен 48 мың адамға, оның ішінде Тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын іске асыру шеңберінде шамамен 20 мың азаматқа кредит берілді.

Құрылыс нормаларын және «Қолжетімді  тұрғын үй» бағдарламасының талаптарына  сақтау бойынша Тұрғын үй құрылыс  корпорациясының қызметін ҚР Құрылыс  және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігі бақылайды. Құрылыстың барлық барысы: жобалаудан бастап, құрылыс  салынатын учаскені дайындау, техникалық тапсырманы және тендерлер өткізу шарттарын  келісу – тұрғын үй қабылдағанға дейін  бақыланады, сондай-ақ құрылыстың құны бойынша.  бұл үшін Агенттікте қажетті өкілеттілік пен мүмкіндіктер бар: «ҚИК» АҚ акцияларының мемлекеттік пакетін Агенттіктің басқарады; Агенттік ҚИК АҚ-тың директорлары кеңесінде ұсынылды және Тұрғын үй құрылыс корпорациясын құрылу барысын және оның басқару органдарының қалыптасуын міндетті түрде бақылайды; Бағдарламаның осы бағыты бойынша барлық құжаттарды Агенттікпен міндетті түрде келісу көзделген; МСҚБ және Мемсараптау  органдарының өкілеттіктері толық шамада қолданылады; авторлық және техникалық қадағалау толық жүзеге асырылады; оңтайлы жобалардың, оның үлгі жобалардың іріктелуі бақыланады.

Бағдарламаның келесі бағыты – кезекте тұрғандар үшін жалға  берілетін тұрғын үй салу. 2014 жылдан бастап жыл сайын жыл сайын  тұрғын үйің 275  мың шаршы метрін немесе 4500 пәтер салу жоспарланып отыр, ал қазір шамамен 2-2,5 мың пәтер. Республикалық бюджеттің трансферттері есебінен жергілікті атқарушы органдар кезекте тұрған мынадай санаттар үшін: Ұлы Отан соғысының мүгедектері мен қатысушыларына; халықтың әлеуметтiк жағынан әлсіз топтарына (11 санат); мемлекеттiк қызметшiлерге, бюджеттiк ұйымдардың қызметкерлерiне, әскери қызметшiлерге; жалғыз тұрғын үйі авариялық жағдайда деп танылған азаматтарға тұрғын үй салуды ұйымдастырып жатыр. Бұл ретте, алаңы 35 шаршы метрден басталып (бір бөлмелі пәтер) 73 шаршы метрге дейін (4 бөлмелі пәтер) тек 4-сыныпты тұрғын үй ғана салынады. 1 шаршы метрдің құны – 80 мың теңге. Осы бағыттың әлеуметтік маңыздылығын ескере отырып, ағымдағы жылы бюджетті нақтылаған кезде оны қаржыландыру 10 млрд. теңгеден 20 млрд. теңгеге дейін ұлғайды.

Бағдарламада сондай-ақ тұрғын үй құрылысының басқа бағыттары  көзделген. Солардың бірі авариялық  тұрғын үйді бұзу бойынша пилоттық жобаларды орындау болып  табылады. Әзірлеу барысында қалалық ортаны қалпына келтіру бағдарламасын іске асыру бойынша Анкара қаласының тәжірибесі қолданылды. Бұл жаңа бағыт, мұндай жобаларды Астана қаласында және Маңғыстау облысында іске асыру жоспарланып отыр.

Сату тетігі мынадай –  салынған тұрғын үйдің 30 % үйлері бұзылатын тұрғындарға беріледі, қалған 70 % қайтарымдылықты және айналымға қайта тартуды қамтамасыз ету үшін нарықта сатылады. Қаржыландырудың мынадай көлемдері жоспарланып отыр: Астана қаласы бойынша – 40 млрд. теңге, 2013 және 2014 жылдары жыл сайын 20 млрд. теңгеден, Маңғыстау облысы бойынша – 10 млрд. теңге, 2013 және 2014 жылдары жыл сайын 5 млрд. теңгеден. Бағдарламаның маңызды бағыты жеке тұрғын үй құрылысын қолдау болып табылады. Бағдарламаның шеңберінде 2020 жылға дейін жеке тұрғын үйдің шамамен 28 млн. шаршы метрін немесе жыл сайын шамамен 30 мың үйден іске қосу жоспарланып отыр. Тұрғын үйдің негізгі құрамдауыш қолжетімділігінің бірі жер учаскелерімен және инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылыммен қамтамасыз ету болып табылады. Бағдарламада қойылған міндеттерді іске асыру үшін инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымды дамытуға қаржыландыруды ұлғайту көзделген. Осы жылы республикалық бюджеттік комиссия инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымды қаржыландыруды 57 млрд. теңгеге дейін жеткізе отырып, 11 млрд. теңгеге ұлғайтуға қолдау көрсетті.

2014 жылдан бастап қаржыландыруды 100 млрд. теңгеге дейін ұлғайту  ұсынылып отыр, ол жаңа құрылыс  салынатын аудандарды инженерлік-коммуникациялық  инфрақұрылыммен барынша қамтамасыз  ету үшін қажет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 БӨЛІМ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗАҚСТАНДА ДАМУЫНЫҢ РӨЛІ МЕН АЛҒЫШАРТТАРЫ

3.1. Ипотекалық несиелендірудің  Қазақстанда дамуының рөлі мен  алғы-шарттары

 
         Ипотекалық  несиелендірудің көптеген елдерде  халықты баспанамен қамтамасыз  етуде атқаратын ролі көпшілікке  мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар  үшін тұрғын жайды меншікке  сатып алуға жағдай жасаумен  қатар, ипотекалық несиелендіру  жүйесі құрылыс саласына инвестициялар  тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ  ол қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын  қамтамасыз етеді.  Қазақстан  Республикасының Үкіметі өткен  жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың  және ипотекалық несиелендіру  жүйесін  
дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.  
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.  
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан, зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді.  
Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ. Германияның,  
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қорытынды

Ғылыми жұмысымызды қорытындылай келе қазіргі кезде Қазақстанда  қолданылып отырған тұрғын үй құрылыс-жинақ  жүйесінің кемшіліктері ретінде келесілерді атауға болады:

• жас отбасылар немесе баспанасыз адамдар өздерінің 3-5 жылдан соң баспаналы болуын қаламайтындығы;
• орташа айлық табысы немесе одан т өменгі табысы бар отбасылар жинақтау мерзімі ішінде ай сайын 10 мың теңгеден жинақ жасай алмайтындығы;
• тұрғын үй бағасының өсуі, немесе оған мемлекеттік органдар тарапынан бақылау болмаған жағдайларда орташа айлық табысы бар отбасының өзіне сатып алатын тұрғын үй құнының 25% жинақтауға мүмкіндік бермейтіндігі;
• жинақтар бойынша банктің төлейтін 3-4% мөлшерлемесіндегі сыйақысына 7-8% жылдық инфляция тұсында ешқандай да индексациялау механизмі қарастырылмағандығы анықталды.

Осы кемшіліктерді жою  мақсатында мынадай шараларды қолдануды ұсынамыз:

1. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша:

Бірінші, мемлекет тарапынан тұрғын үй салу бағдарламасының уақытын шектемеу, бюджет мекемесінде жұмыс жасайтын жас отбасыларына әрдайым мемлекет тарапынан қолдау көрсету, тұрғын үйді дамытуға жыл сайын республикалық бюджеттен тиісті қаржыны бөліп отыру қажет.

Екінші, тұрғын үй несиесін беруде мемлекет тарапынан жеңілдіктер ескерілуге тиіс, ол үшін тұрғын үй несиенің пайызсыз беріліп және оның Тұрғын үй құрылыс банкінен берулі жолдарын қарастыру қажет.

Үшінші, несиені қайтаруға байланысты қарыз алушылардың табыс саоығына жеңілдіктер беріп, қайтарылатын несиенің сомасына салық салмаған дұрыс.

Төртінші, демографиялық мәселені шешу үшін көп балалы отбасыларға (4-5 одан көп баласы бар) тұрғын үй несиесін өтеуден босату жолдарын қарастыру қажет.

2. Тұрғын үй құрылыс-жинақ жүйесі бойынша:

Біріншіден, бастапқы салатын жарна мөлшерін сатып алатын тұрғын үй

құнының 10-15% - на дейін төмендету;

Екіншіден, жинақтау мерзіміне байланысты берілетін несиенің мерзімін ұлғайту қажет, кемінде 30 жылға дейін.

Үшіншіден, халықтың жинағын ынталандыру мақсатында мемлекеттің бюджетінен төленетін сыйақы  көлемін тұрғын үй құнының 10% көлемінде белгілеу, одан мемлекеттік бюджет ешқандай ұтылмайды.

Төртіншіден, несиені пайдалану мерзімі барысында жас отбасында дүниеге келетін сәбилерді қолдау мақсатында несиені қайтаруда мемлекет тарапынан 20% жеңілдіктерді қарастыру, бұл өз кезегінде тәуелсіз еліміздегі демографиялық мәселені шешуге ықпал етеді.

Осы жоғарыда аталған ұсыныстар  ескеріліп, бекітілген жағдайда ғана халықтың тұрғын үй мәселесі дұрыс жолға қойылып, Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі әрі қарай дамитына сеніміміз мол.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пайдаланылаған  әдебиеттер:

1. Қазақстан Республикасы банкілеріндегі ипотекалық несиелеудің қалыптасуы мен дамуы // Қазақстан жаңа үлгідегі даму жолында: үрдістер, әлеует және өсу иперативі: тақырыбындағы өткен Қазақстан Тәуелсіздігінің 10 жылдығына арналған халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференцияның ғылыми еңбек жинақтары. – Алматы. – «Экономика» баспасы. – 2001.
2. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі // ҚазҰУ хабаршысы. – Экономика сериясы. – 2004. - №5(45)
3. Ипотекалық несие нарығы – жылжымайтын мүлікті инвестициялау нысаны // ҚазЭУ хабаршысы. – 2004. - №5(40).
4. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау // ҚазЭУ хабаршысы. – 2004. - №6.
5. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі // ҚазҰУ хабаршысы. – Экономика сериясы. – 2005. - №6(52).