Проблемы кредитования на современном этапе и пути решения

К определенной итоговой оценочной стоимости предмета залога применяется дисконт (понижающий коэффициент или коэффициент ликвидности), зависящий от вида оцениваемого имущества, его технических и качественных характеристик, сформированного рынка данного имущества, предполагаемого срока реализации в последующем и других параметров – рекомендуемое к применению значение в пределах от 0% до 50% от суммы оценочной стоимости.

Оценочная стоимость предмета залога обязательно должна быть выражена в национальной валюте (тенге), и – в одной из твердых валют (доллары США, Евро и т.д. – в зависимости от валюты кредитования и валюты приобретения в собственность залогодателя имущества, предлагаемого в залог) по курсу Национального Банка Республики Казахстан на дату оценки /6, с.86/.

Если оценивается несколько видов предметов залога (например, недвижимость и оборудование) или несколько объектов одного вида предмета залога (например, несколько отдельно стоящих зданий и сооружений, не связанных и не зависящих между собой в производственно-техническом процессе) помимо общей оценочной стоимости всех объектов должна быть определена и выделена оценочная стоимость каждого вида залога отдельно.

Для обеспечения всех выплат по кредиту оценочная стоимость заложенного имущества должна покрывать: сумму основного долга; сумму плановых процентов за кредит; штрафные санкции в размере удвоенной плановой процентной ставки начисляемой за 3 месяца на сумму основного долга и плановых процентов; расходы по реализации заложенного имущества – в размере до 10% от оценочной стоимости имущества; налог с аукционных продаж - 3% от суммы оценочной стоимости имущества; НДС – в тех случаях, когда в соответствии с требованиями налогового законодательства необходима выплата НДС; акцизы в размере и в случаях, установленных действующего законодательством.

Формы обеспечения кредита могут быть самыми различными. Это поручительство третьих лиц, страховой полис, депозиты, ценные бумаги, залог товаров, движимого и недвижимого имущества. Хотя банк и стремится по возможности диверсифицировать залоговый портфель, практика показывает, что в абсолютных величинах традиционно основным видом обеспечения кредита является все же залог основных средств, находящихся на балансе заемщика.

Не ставя под сомнение квалификацию кредитных работников банка, тем не менее в практике почти каждого из них были случаи невозврата кредита заемщиками. Причины эти могут быть как объективными, так и субъективными. Существуют методики, используя которые, можно добиться минимизации рисков, но дать стопроцентную гарантию, если речь идет о корпоративном кредите, выполнения договорных обязательств клиентом, пожалуй, невозможно.

В частности, используя мировой опыт в этом вопросе, необходимо принять меры по формированию системы учета информации о кредитных историях заемщиков. В рамках данной задачи необходимо создать двухуровневую систему по сбору, анализу, хранению и обмену информацией о кредитных операциях коммерческих банков. Совершенно очевидно, что данный механизм существенно повлияет на снижение вероятности невозвращения кредитов заемщиками.

Кроме того, деятельность банков в вопросе реализации залогового имущества должников осложнялась еще и тем, что до сих пор не разработан прямой механизм его реализации.

Не смотря на то, что законодательно определено, что при несвоевременном исполнении хозяйствующим субъектом своих обязательств по кредиту заложенное имущество независимо от согласия заемщика переходит в собственность банка с правом последующей реализации.

На практике при получении кредита заложенное под его обеспечение имущество заемщика юридически остается на балансе последнего. И хотя между сторонами подписывается соглашение о том, что в случае невозврата кредита это имущество автоматически переходит в собственность банка, тем не менее банку, чтобы реализовать заложенное имущество, необходимо оформить юридические права на него. Для этого представитель банка вместе с заемщиком должны идти в нотариальную контору для оформления дополнительного согласия последнего на отчуждение заложенного имущества в пользу банка, а также нотариально заверенного согласие на внесудебную реализацию. Только после этого банк может взять отчуждаемое имущество на свой баланс и выставить на торги.

Стремясь оптимизировать деятельность банков в этом направлении, можно предложить проект по созданию Универсального биржевого центра (УБЦ АБУ), через электронную торговую систему которого все заинтересованные банки могли бы реализовывать залоговое имущество, на которое обращено взыскание. При этом все вопросы, связанные с оформлением прав собственности банков на заложенное имущество и поиск потенциальных клиентов на его приобретение, берут на себя брокеры, аккредитованные на УБЦ.

Качество обеспечения определяется реальной (рыночной) стоимостью предметов залога и степенью их ликвидности. Здесь возможны два варианта:

Вариант 1: Если делаем акцент на рыночной стоимости, то, согласно формулировке: «Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и временем, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. степень ликвидности здесь не при чем, потому как если есть рыночная стоимость, значит есть рынок и объект ликвиден (при обычном для данного имущества сроке экспозиции).

Вариант 2: Указанную формулировку можно понимать как центробанковское определение ликвидационной стоимости. «Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».

Если упростить ситуацию и предположить, что необходимость и возможность реализации залога возникла сразу после его оценки, то получается, что ликвидным можно признать имущество, имеющее обычный срок экспозиции не более чем   150 дней.

Преимуществом второго варианта является более защищенная позиция перед контролирующими органами. Недостатком – ограниченный круг объектов залога и, соответственно, меньше шансов вести доброжелательную залоговую политику по отношению к заемщику. Для первого варианта – ситуация обратная.

В каждом случае банку надо четко изложить оценщику свое понимание ликвидности имущества для правильного выбора вида определяемой стоимости. То есть деятельность оценщика (нормального) призвана снижать уровень риска в процессе кредитования вне зависимости от того, кто конкретно понесет дальше этот риск: сам банк, заемщик или страховая компания.

В этой связи необходимо принимать во внимание, что не существует такого имущества, которое банк мог бы рассматривать как 100% защищающее его риски. И товары в обороте вроде суперликвидны, но при невозврате с уверенностью 99% банковские служители не найдут их на складе, либо они окажутся «проданными вчера».

Недвижимость больше 100 квадратов вообще не ликвидна, а меньше - и кредитный продукт также мал /6, с.65/.

Для неликвидного и не демонтируемого оборудования определяется т.н. справедливая стоимость, по которой определяются затраты на приобретение точной копии объекта или функционального аналога за вычетом накопленного износа. Износ может определяться методом срока экономической жизни или экспертно, в зависимости от технического (физический износ), функционального (функциональный износ) состояний и загрузки (внешний или экономический износ).

Износ еще можно получить при помощи таблиц зависимости износа от технического состояния (имеются у каждого оценщика оборудования). Например, работоспособное оборудование после ремонта изношено на 20-35%, рабочее, но требующее ремонта – на 40-60%, если требуется замена основных узлов, то 80-90%, далее – на металлолом. Однако важнейшим является, не все виды стоимостей, а ликвидность оцениваемого обеспечения /31, с.15/.

В связи с тем, что процесс обращения взыскания и реализации заложенного имущества очень трудоемкий, Альянс банку как кредитору рекомендуется следующее:

1. Максимальная сумма кредита  не должна превышать 50-70% стоимости  залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75 - 90% стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя (процентов, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по взысканию).

2. Не следует принимать уже  заложенное имущество в обеспечение  обязательства должника, т.е. выступать  последующим залогодержателем.

В нашей стране еще предстоит принять законы, которые позволили бы судьям и правоохранительным органам обеспечить возврат долга заемщика кредитору. Это должны быть законы прямого действия, освобожденные от многочисленных отсылочных норм. Ибо подобные нормы создают обширное поле для ведомственного нормотворчества, порождая бюрократию, коррупцию и мошенничество.

Залоговая операция проводится в соответствии с ГК РК (ст.299-329), статьей 35 Закона Республики Казахстан от 31 августа 1995 г. N 2444 О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан и имеет целью обеспечение кредита Банка залогом движимого или недвижимого имущества, предоставляющим право на преимущественное перед другими кредиторами получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества при обращении взыскания на это имущество в порядке, установленном федеральным законодательством.

Работа по залоговому обеспечению кредитных операций включает в себя следующие основные этапы:

Первый этап - формирование надежного залогового портфеля, проведение экспертизы предложенного в залог имущества. На данном этапе организуется работа по предварительному отбору и оценке закладываемого имущества            с учетом его реальной рыночной.

Второй этап - оформление договора залога и обеспечение сохранности залога. В этот период осуществляются систематические проверки условий хранения залогового имущества, принимаются предусмотренные законом меры к недобросовестным залогодателям.

Третий этап - обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества. На этом этапе осуществляются меры по обращению взыскания на имущество по договоренности с залогодателем либо по решению суда осуществляется продажа залогового /13, с.186/.

При определении банком стоимости залога выводятся две цифры:

А) рыночная стоимость предмета залога на момент оценки (рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.).

Б) залоговая стоимость имущества, т.е. стоимость с учетом применения понижающего коэффициента. Основным фактором, отличающим залоговую стоимость от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи оцениваемых объектов. Кроме того, в понижающий К необходимо включить возможные издержки, которые понесет банк в случае реализации имущества, его возможный износ, а также ряд других факторов. По сложившейся практике, кредитными организациями при определении залоговой стоимости применяется понижающий «К», который как правило составляет 0,1-0,8 от рыночной стоимости.

Наиболее надежным и стабильным видом залогового обеспечения для банка является залог недвижимого имущества. В настоящее время рынок недвижимости достаточно развит, имеется большое количество открытой информации по ценам продаж, и, как правило, определение рыночной стоимости недвижимости не вызывает затруднений. За основу принимается стоимость 1 кв. метра.

При оценке недвижимого имущества отдел экспертизы залогов может применять три основных оценочных подхода:

1. Затратный подход. Основан на принципе замещения, и его теоретической основой является следующее положение: покупатель не будет платить за объекты недвижимости больше, чем стоит строительство аналога с равной полезностью в течение разумного периода времени его (т.е. объекта недвижимости) эксплуатации. Расчет стоимости зданий затратным подходом производится на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости.

2 .Подход сравнительного анализа продаж – ключевой метод, используемый банком при определении рыночной стоимости залогового имущества, как недвижимости, так и других видов имущества. Данный подход базируется на рыночных подходах к определению стоимости, и при его применении используются принципы, связанные с рыночной средой. В данном случае действует положение: покупатель не будет платить за объект недвижимости больше, чем сложившаяся на рынке недвижимости цена за аналогичный объект. Определение стоимости кв. метра при этом происходит путем мониторинга рынка и сбора информации о совершении сделок купли-продажи по аналогичным объектам.

3. Доходный подход. Основан на анализе дисконтированных денежных доходов от использования объекта оценки либо прямой капитализации этих доходов. Теоретический основой данного метода является следующее положение: покупатель не будет платить за объект сумму большую, чем та, которая обеспечит более высокий доход при ее вложении как вклад в банк.. Основной расчетной величиной для определения стоимости доходным подходом являются действующие на рынке недвижимости в настоящий момент арендные ставки.