Cовершенствование кредитования корпоративных клиентов на примере ОАО «Альфа-Банк»

На основе анализа, проведённого в  разделе 2, было выявлено, что, несмотря на положительную динамику выдачи кредитов корпоративным клиентам, общее их число на 01.01.10 г. значительно уменьшилось  по сравнению с двумя предыдущими  отчётными датами. ОАО «Альфа-Банк»  необходимо обратить на это внимание. Для привлечения большего числа  корпоративных клиентов необходимо изменить условия оказываемых услуг, либо разнообразить программу кредитования корпоративных клиентов.

Я предлагаю внедрить новый кредитный  продукт «Коммерческая ипотека», который будет удовлетворять  большему числу корпоративных заёмщиков. Внедрение данного продукта разнообразить  программу кредитования корпоративных  клиентов, увеличит число заёмщиков, а следовательно и увеличит доходы по кредитным операциям.

Коммерческая  ипотека, то есть кредитование покупки  коммерческой недвижимости под ее же залог – это относительно новое явление на российском рынке. В залог принимаются оформленные в собственность имущественные комплексы, здания, строения и их части. При этом учитывается, что при эксплуатации коммерческой недвижимости, ее доходность должна обеспечивать владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам.  

 Ипотека коммерческой недвижимости сегодня очень востребована и ее популярность постоянно растет. Причин этому несколько.     

 Арендные платежи – это определенная зависимость от конъюнктуры рынка недвижимости и настроения собственника. Избавится от этого бремени, заменив арендные платежи, ежемесячными выплатами по кредиту (зачастую не намного превышающими аренду) для большинства оказывается довольно выгодно. В результате заёмщик становитесь собственником ликвидного имущества, которое служит надежной опорой для успешного ведения бизнеса.       

 Приобретение той ли иной недвижимости в целях инвестирования денежных средств - довольно распространенная и экономически оправданная практика. Приобретая коммерческое помещение с помощью ипотеки для последующей сдачи в аренду, Вы имеете возможность получить дополнительный актив, окупая большую часть ежемесячных платежей за счет арендной платы

Данная  услуга фактически начала развиваться в 2005 году. При этом круг банков, оказывающих подобную услугу, очень узок. И это несмотря на то, что спрос на эту услугу постоянно растет.

При этом важно, чтобы такая сделка проводилась  фактически через ипотечные формы. В России ипотека присутствует в  форме получения кредита под  залог того имущества, которое у вас уже есть. Развитию  коммерческой ипотеки мешает российское законодательство. Основная проблема заключается в том, что банки сегодня не могут выдавать кредиты на коммерческую недвижимость, которая еще не находится в собственности. В законе "Об ипотеке" просто не указано, что все его нормы распространяются и на коммерческую недвижимость.

Ипотека коммерческой недвижимости широко распространена в США, Франции, Великобритании. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг – её доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого, среднего, крупного бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

К коммерческой недвижимости относят объекты, предназначенные  для деятельности связанной с  извлечением прибыли. На практике, в  основном, они представляют собою  нежилой фонд, в частности, к объектам коммерческой недвижимости относят  производственные, складские, торговые и административные здания, строения, сооружения и помещения (части зданий). Впрочем, к объектам коммерческой недвижимости с определёнными оговорками могут  быть отнесены и жилые помещения, используемые в коммерческих целях  и земельные участки, используемые в производственных, в том числе  и сельскохозяйственных, и иных целях, связанных с извлечением прибыли.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа  с ипотекой жилья: здесь есть такие  же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального  взноса. Но есть и принципиальное отличие – законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Специфика данного вида ипотеки заключается в двух аспектах. Во-первых, это более сжатые, по сравнению с жилищным кредитованием, сроки погашения кредита. Это обусловлено тем, что приобретённый объект недвижимости используется для получения дохода и таким образом окупает себя. Во-вторых, размер первоначального взноса в коммерческой ипотеке больше чем в жилищной, а в качестве условий присутствуют требования прибыльности баланса и временного ценза деятельности заёмщика. Эти требования обусловлены необходимостью отсева некредитоспособных приобретателей.

В России сегодня сектор коммерческой недвижимости — это одно из самых стратегических направлений рынка. По данным экспертов, спрос на ипотечное кредитование объектов для бизнеса постоянно растет — так же как и интерес к этому виду услуг. Не говоря уже о том, что коммерческая ипотека дает прекрасную возможность для «долгосрочных» арендаторов приобрести свой офис, магазин, производственное помещение в законную собственность, не изымая больших денег из бизнеса. Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, с учётом повышения спроса и стабильного роста цен на этот вид недвижимости, как и на его аренду – очень выгодное решение. Коммерческая ипотека ещё называется нежилой ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

Условия коммерческой ипотеки могут  существенно отличаться в предложениях разных банков, ведь это «договорные», а не законодательно закреплённые отношения.

Я предлагаю следующие условия  предоставления кредитного продукта «Коммерческая  ипотека».

Базовые условия предоставления коммерческой ипотеки:

1. Срок кредита от 3х до 5 лет
2. Сумма кредита от 100000 $ (60 % от стоимости приобретаемой недвижимости)
3. Процентная ставка – от 14 % годовых в рублях
4. Сумма первоначального взноса 40 % от стоимости недвижимости
5. Обеспечение – залог, покупаемой коммерческой недвижимости
6. График погашения кредита — одинаковыми ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования или индивидуальный график погашения, согласованный кредитором с заемщиком.
7. Как правило, по истечении 6 месяцев с момента предоставления кредита возможно досрочное погашение кредита без штрафов и дополнительных комиссий.

Базовые требования к заёмщику:

1. Компания обладает опытом ведения бизнеса в отрасли не менее 3 лет;
2. Отсутствуют убытки на последний отчёт период
3. Отсутствует просроченная задолженность перед бюджетными и внебюджетными обязательными фондами
4. Среднемесячный оборот компании – не менее суммы кредита
5. Наличие у заёмщика документально подтверждённой возможности гасить кредит и выплачивать ежемесячные проценты по нему. Подтверждается финансовой отчётность заёмщика.

Эксперты утверждают, что такой  кредит выгоднее обычного кредита на развитие бизнеса, который зачастую выдается под залог не здания, а  оборудования. Как правило, недвижимость - актив более ликвидный, чем производственные мощности. Поэтому и проценты по коммерческой ипотеке ниже, чем по кредиту на развитие бизнеса.

Схема коммерческой ипотеки выглядит следующим образом:

1. Заключение предварительного договора (продавец – покупатель - банк)
2. Перечисление на счёт продавца 35 – 40 % от стоимости недвижимости
3. Заключение кредитного договора (банк – покупатель)
4. Заключение договора залога (продавец – банк)
5. Банк выдаёт гарантию на выплату 65 – 60 % остатка денежных средств по договору купли-продажи
6. Государственная регистрация договора залога
7. Заключение договора купли-продажи (продавец – покупатель – банк)
8. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода прав
9. Перечисление на счёт продавца 65 – 60 % остатка
10. Продавец возвращает гарантию банку

3.2 Затраты  на внедрение кредитного продукта  «Коммерческая ипотека»

Современные банки осуществляют свою деятельность в достаточно динамичных условиях, обусловленных многообразием  взаимоотношений складывающихся между  ними и различными экономическими субъектами.

Проблема  конкуренции, прежде всего в рыночной экономике, выступает в качестве одного из глобальных вопросов экономической  теории. Конкуренция — это экономическое  соревнование между субъектами хозяйственной  деятельности за возможность получения  максимума прибыли и упрочения  положения на рынке. Для современной  России острейшая конкуренция в  банковском бизнесе является уже  объективной реальностью, которая  с каждым годом по мере развития сети кредитных учреждений и других различных институтов постоянно  возрастает. Поэтому прежде чем приступить к рассмотрению конкурентоспособности  банковских продуктов целесообразно  сначала осветить более широкое  понятие — банковская конкуренция. Переход российской банковской системы  от одно — к двууровневой и от государственной банковской монополии  к рыночной конкурентной с особой остротой поставил проблему конкуренции  в банковском деле на одно из первых мест.

В общем виде конкуренцию можно определить как  соперничество рыночных субъектов, заинтересованных в достижении одной  и той же цели. Цель каждого банка  — чтобы клиент выбрал и приобрел именно его конкретную услугу.

Конкуренция на банковском рынке может  быть на разных уровнях: национальном, местном, региональном. Сегодня банки  успешно внедряют кредитные продукты на удобных и привлекательных  условиях. Поэтому уровень конкурентной среды на всех уровнях достаточно высокий.

В условиях обострившейся конкурентной борьбы за клиентов, рынки сбыта  продукции банки в последнее  время стали уделять главное  внимание инновационной деятельности. В частности разработка и внедрение  новых видов продукции становится наиболее приоритетным направлением их стратегии, так как определяет все  остальные направления развития кредитного учреждения.

Поэтому необходимо установить наиболее привлекательные условия предоставления кредитного продукта «Коммерческая  ипотека», для привлечения наибольшего  числа клиентов.

Осуществление инновационной политики в банке предполагает:

- разработку  планов и программ инновационной  деятельности;

- наблюдение  за ходом разработки новой  продукции и ее внедрением;

- рассмотрение  проектов создания новых продуктов; 

- выделение финансовых и материальных  ресурсов для программ инновационной  деятельности;

- создание  целевых групп для комплексного  решения инновационных задач  – от идеи до массового внедрения  продукции на рынок. 

Правильно сформулированная стратегия  нововведений имеет для банка  важное значение поскольку позволяет  оценить возможности развития рынка  и конкретного кредитного института, сконцентрировать ресурсы на наиболее перспективных направлениях его  деятельности. Такая стратегия должна обеспечивать непрерывное совершенствование  и обновление внедряемой банком продукции, а это выдвигает на первый план вопросы организации и проведения исследовательских работ, освоения продукции и внедрения ее в  массовое производство. При этом речь идет как о затратах на такого рода деятельность, так и о сроках реализации намечаемых видов работ.

Банк  должен правильно сопоставлять имеющиеся  возможности и ресурсы, так как  переоценка возможностей банка может повлечь за собой серьезные последствия, связанные, например, с неправильным размещением средств банка, приостановлением осуществления активных операций банка, и, как следствие, потерей клиентов и снижением получаемой прибыли, а недооценка неизбежно ведет к неполному раскрытию потенциала.

При внедрении в программу кредитования корпоративных клиентов ОАО «Альфа-Банк»  нового кредитного продукта, необходимо выявить цели данного внедрения.

Первой целью является увеличение количества заёмщиков. Второй – увеличение количества кредитов, выдаваемых корпоративным клиентам, третьей целью является увеличение прибыльности ОО «Челябинский» в г. Челябинск филиала «Екатеринбургский» в г. Екатеринбург ОАО «Альфа-Банк» по кредитным операциям.

Определение финансовых затрат осуществляется с применением большого числа  показателей, в частности таких, как: необходимые инвестиции в разработку и внедрение продукции с учетом позиции на рынке и объема продаж; известность банка и создание имиджа продукту; уровень цены; расходы  на основные рекламные мероприятия, на формирование спроса, содействие сбыту, вознаграждение посредников, содержание сети и предоставление услуг потребителям и другое.

Рассчитаем финансовые затраты  на внедрение нового кредитного продукта «Коммерческая ипотека» для ОО «Челябинский» в г. Челябинск филиала «Екатеринбургский» в г. Екатеринбург ОАО «Альфа-Банк», которые включают в себя: