Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского  хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК). Эти цели включают ведение сельскохозяйственного производства, крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, оленеводства, огородничества, научно-исследовательскую, учебную деятельность, создание защитных насаждений и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством.

Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны по качеству почв и ландшафтным характеристикам. Земельные участки различаются по климатическим и другим природным условиям, местоположению, удаленности от дорог, других объектов инженерно-транспортной и производственной инфраструктуры.

С учетом подобных характеристик земель определяется состав земель сельскохозяйственного  назначения, который включает:

-   сельскохозяйственные угодья,

- земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры,

-   земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами;

-   фонд перераспределения земель.

Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. К ним относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Самостоятельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране. К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлена под пар. Сельскохозяйственные угодья — наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки. Они закрепляются за сельскохозяйственными предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.

Часть земель сельскохозяйственного  назначения выделяется для размещения объектов инфраструктуры, необходимой для обслуживания сельскохозяйственного производства, и включает земли, занятые хранилищами сельскохозяйственной продукции, агрохимикатов, техническими средствами обработки почвы, предприятиями перерабатывающей промышленности, животноводческими комплексами.

С учетом особенностей ведения сельского  хозяйства, связанных с постоянным проживанием граждан в сельской местности, земли сельскохозяйственного  назначения выделяются для размещения жилых объектов. На них могут быть расположены отдельные поселения, подсобные хозяйства, объекты органов местного самоуправления, объекты культуры, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Временно не используемые сельскохозяйственные угодья, а также иные земли, выбывшие из сельскохозяйственного оборота в результате добровольного отказа граждан от земельных участков, отсутствия наследников либо в результате принудительного изъятия земельных участков за ненадлежащее использование (принудительного прекращения прав на землю), образуют фонд перераспределения земель. Это — своего рода резерв сельскохозяйственных земель, которые предназначены для их предоставления по мере необходимости гражданам и организациям для сельскохозяйственного производства. В эту группу входят также различного рода неудобья (овраги и т.п.) и нарушенные земли.

В соответствии с учетными данными  земли сельскохозяйственного назначения занимают площадь 406 млн га, что составляет примерно 23,8% общей площади земель РФ. Из них 190,7 млн га, или 47%, отведены под сельскохозяйственные угодья . Вместе с тем фактически в сельском хозяйстве используется намного больше земель, если учитывать земельные участки, предоставляемые временно и постоянно в пользование для сельскохозяйственных нужд из других категорий земель. Речь идет о землях лесного фонда, землях особо охраняемых территорий и объектов, которые предоставляются для выпаса скота, сенокошения и т.п. По приблизительным данным, земли, используемые для нужд сельского хозяйства, но не входящие в категорию земель сельскохозяйственного назначения, могут составлять от 18% и выше.

  Земли сельскохозяйственного назначения, а также их состав применительно к различным территориям определяется в процессе планирования землепользования, проведения землеустроительных мероприятий, зонирования, а также при предоставлении земельных участков в пользование. Принятые решения относительно состава земель и их использования обязательны для исполнения. Изменение установленного состава земельных участков и видош пользования со стороны землепользователей не допускается и| требует принятия специального решения.

Планирование землепользования осуществляется в порядке разработки и принятия различного рода целевых программ, схем расселения на территории РФ, схем природопользования. К примеру, предусматривается, что в Генеральной схеме расселения на территории РФ определяются земли сельскохозяйственного назначения (ст. 31 Градостроительного кодекса).

Распространенным способом регулирования  землепользования является зонирование. В рамках зонирования определяются зоны, наиболее благоприятные для ведения различных видов сельскохозяйственной деятельности. Зонирование также применяется при выделении из состава земель сельскохозяйственного назначения земель, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного хозяйства. В частности, предусматривается, что в схемах зонирования территорий для размещения садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (садоводство, огородничество либо дачное хозяйство), разрешенном использовании земельных участков в пределах выделенных зон, включая ограничения обременения, а также сведения о правах, на которых в пределах конкретной зоны допускается предоставление земельных участков (право частной и общей собственности, права аренды).

Схемы зонирования территорий служат основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, медицинского и бытового обслуживания населения. Схемы зонирования для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений утверждаются на уровне субъектов РФ и местных органов самоуправления.

Данные о составе, структуре  и целевом использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения заносятся в государственный земельный кадастр.

Для состояния земель сельскохозяйственного  назначения характерны явно проявляющиеся негативные процессы деградации. На протяжении последних трех десятилетий происходит постоянное сокращение площадей сельскохозяйственных земель с тенденцией нарастания темпов. Только за первую половину 90-х гг. из сельскохозяйственного оборота выбыло 27 млн га, несмотря на постоянное вовлечение в сельскохозяйственный оборот новых земель. В 1999 г. по сравнению с 1998 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения сократилась еще на 14,9 млн га.

Основная причина такого сокращения — перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, а также продолжающееся их интенсивное изъятие для несельскохозяйственных нужд. При этом из сферы сельскохозяйственного производства в результате деградации и предоставления для несельскохозяйственных нужд исключаются площади наиболее ценных земель, а взамен выбывших в сельскохозяйственный оборот включаются преимущественно земли низкого продуктивного потенциала.

По имеющимся данным, состояние  земель сельскохозяйственного назначения остается неудовлетворительным. Проводимые в стране преобразования земельных отношений, отразившись на динамике структуры земельного фонда, не привели к улучшению использования земель, снижению неблагоприятных антропогенных воздействий на почвенный покров, вызывающих развитие процессов деградации почв или процессов, способствующих этому. Из-за отсутствия средств, слабой заинтересованности государственных органов мероприятия по охране и рациональному использованию земель существенно уменьшаются. Практически прекращено строительство противоэрозийных гидротехнических сооружений. С передачей практически всех сельскохозяйственных земель в частную собственность обязанности и финансовая нагрузка по обеспечению надлежащего состояния земель перешли на коллективных и индивидуальных собственников, которые в силу тяжелого экономического положения не способны обеспечить их надлежащее использование.

Ухудшение состояния земель, ускорившее темпы за последнее время, представляет серьезную угрозу подрыва материальной базы сельскохозяйственного производства. Принятые недавно Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» усилили меры охраны земель. В частности, перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию требует вынесения решения органа исполнительной власти субъектов РФ. Неиспользуемые земельные участки подлежат изъятию.

Особая ценность земель сельскохозяйственного  назначения, и их определяющее значение для развития аграрного сектора  экономики страны потребовали особых правил гражданско-правового оборота земель сельскохозяйственного назначения, который наиболее распространен в мировой практике.

Земельные отношения в сельском хозяйстве регулируются Земельным  кодексом Российской Федерации и  Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Основное назначение Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» создание правовой базы для аккумулирования земель в  руках эффективных хозяйствующих  субъектов.

В тринадцати субъектах РФ в соответствии с региональными законами в 90-х годах передача земель в общую долевую собственность граждан не осуществлялась

( Республика Башкортостан, Ингушская  Республика, Республика Дагестан, Республика  Калмыкия-Хальмг Тангч, Республика  Саха (Якутия), Республика Северная Осетия, Республика Тыва, Чеченская Республика, Ненецкий автономный округ, Таймырский автономный округ, Чукотский автономный округ, Эвенкийский автономный округ, Ямало-ненецкий автономный округ). В результате граждане, проживающие в них, лишились права на получение земельной доли. Все сельскохозяйственные угодья в них находятся в государственной собственности и закреплены за сельскохозяйственными организациями на правах постоянного (бессрочного) пользования.

При этом в субъектах РФ, которые приняли указанные нормативные акты, момент начала приватизации отложен на различный срок – 4-49 лет  (в частности,  Краснодарский край, Алтайский край).

Кроме того, в некоторых субъектах  РФ установлен значительный по занимаемой площади минимальный размер вновь образуемого земельного участка, который фактически ведет к невозможности осуществления сделок с земельными участками. Так, Краснодарский край законодательно установил минимальный размер земельного участка для получения сельскохозяйственной продукции 300 га.  

Федеральный закон предоставил  большие полномочия субъектам Российской Федерации

по регулированию оборота сельскохозяйственных земель на своей территории, исходя из местных экономических, социальных и национально-культурных условий.

Законом субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом необходимо определить:

- момент начала приватизации  земельных участков из состава  земель сельскохозяйственного назначения;

- случаи осуществления преимущественного права покупки субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены в границах одного административно-территориального образования субъекта российской Федерации и могут находиться в собственности гражданина и его аффилированных лиц.

Кроме того, законом субъекта Российской федерации может быть определен  минимальный размер земельного участка, предоставляемый из земель сельскохозяйственного назначения (ст.4).

Не во всех субъектах федерации  приняты специальные законы по этому  вопросу, кроме того, существует большой разброс принятых ими решений и отсутствует единый банк данных  по тому, как регулируется земельный вопрос в различных субъектах федерации. 

С принятием Федерального закона резко  возрос объем землеустроительных работ, проведение которых необходимо для  определения на местности границ находящихся в общей собственности  земельных участков, при совершении сделок с земельными участками, при выделении земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.

Данные мероприятия сопряжены  со  значительными финансовыми  затратами участниками долевой  собственности, что является  препятствием для выполнения требований Федерального закона, а также сдерживает  гражданский оборот земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Зачастую стоимость работ по межеванию достигает 60% от рыночной стоимости земельного участка. В сходно положении оказались и сельскохозяйственные организации. Так. Например, при средней по стране стоимости работ 3 тыс. руб., за гектар сельскохозяйственная организация, имеющая площадь землепользования 3 тыс. га, должна заплатить 9 млн. рублей, баснословную сумму исходя из среднего  размере прибыли, приходящейся в 2003 г. на одну сельскохозяйственную организацию, равном 60 тыс. руб. 

Часть сельскохозяйственных организаций  находится а процедурах банкротства, вследствие этого земельные участки  таких  их подлежат продаже на торгах или передаче в фонд перераспределения земель, что также приводит в течение длительного периода времени к их не использованию.