Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық негіздері

Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылдың 21-желтоқсанында қабылданған Заң күші бар «Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Жарлығы 1996 жылдың 1-қаңтарынан бастап салық жүйесіне бірқатар өзгерістер енгізді.

Енгізген өзгерістер мен толықтырулардың  қатарына мына төмендегілерді жатқызуға  болады.:

• салық салынбайтын минимумды анықтауда, ең төменгі жалақы орнына есептік көрсеткіш енгізілген;
• арнайы экономикалық аймақтарда тіркеліп, қызмет жасайтын заңды тұлғалар, табыс салығын 20 пайыздық ставка бойынша төлейтін болады;
• заңды тұлғалардың жалақыға жұмсалатын шығындары шектеліп, белгіленген нормадан асқан жалақыға жұмсалған шығындарға салық салынады;
• жер қойнауын пайдаланушылардың барлығы Қазақстан Үкіметімен келісімшартқа тұрар алдында Бас салық инспекциясынан салықтық сараптамалардан өтулері тиіс.

Салық жүйесінің бір  орында, өзгеріссіз тұрып қалуы мүмкін емес. Ел экономикасының дамуы, нарықтық қатынастарға көшу жолында қалыптасатын іс-тәжірибелер, экономикасы дамыған елдердің тәжірибелерін талдап-жиынтықтау барысында, салық жүйесі де өзгеріп дамып, бара-бара жақсара түсуі тиіс.

1999 жылы Қазақстан  Республикасының салық жүйесіне  бюджеттен тыс қорларға аударылатын  әлеуметтік төлемдердіңбәрін өзіне  біріктірген әлеуметтік салық енгізілді. Егер, 1998 жылы бюджеттен тыс қорлардың үлесі мемлекеттік бюджеттің 18,4 пайызын құрайтын болса, онда 1999 жылы енгізілген әлеуметтәк салық сомасының үлес салмағы 17,9 пайызды қамтыды. Бұл, аталған салықты енгізуден мемлекеттің ешнәрсе жоғалта қоймағанын байқауға болады. Үкіметпен әлеуметтік салық ставкасының ауыртпалығын төмендету барысында біраз жұмыстар жасалынып келеді. 2001 жылдың шілде айынан бастап 26 пайыздық ставка 21 пайызға дейін төмендетілді. Мұнда да, ставканың төмендетілгеніне қарамастан ол бойынша номиналды түсімнің ЖІӨ-ге шаққандағы мөлшері төмендеген жоқ. 2001 жылы әлеуметтік салық сомасының үлесі 15,3 пайыз болды, ЖІӨ-ге шаққанда 3,8 пайыз, 2002 жылы сәйкесінше 15,8 пайыз және 3,5 пайыз, 2003 жылы 15,4 пайыз және 3,5 пайыз, 2004 жылы 12,8 пайызжәне 3,5 пайыз болды. Айта кету керек, 2004 жылдан бастап 20 пайыздан 7 пайызға дейін регрессивті ставка қолданыла бастады. Бұл оң өзгерістер, еңбек ақы қорына салынатын аталған салықтың ауыртпалығының тигізетін кері әсерін төмендете түсті. 2004 жылға дейін қолданылып келген салықтық шкала бойынша еңбек ақы мөлшері 500 долларға тең болған кезде салық ауыртпалығы 18,3 пайызды құрайтын болса, ал регрессивті шкала бойынша 14,8 пайызға дейін төмендеді.

 

 

1.3 Жылжымайтын мүліктің құнын анықтауда қолданылатын әдістерге салыстырмалы талдау

 

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың барлық әдістерін мамандар үлкен үш топқа бөледі:

1. шығын әдісі;

2. табыс әдісі;

3. салыстырмалы сатулар әдісі.

Жалпы алғанда, шығын әдісі объектіні  салуға кеткен шығындар мен осы объект орналасқан жер учаскелерінің құны бүкіл жылжымайтын мүлік объектісінің толық нарықтық құнын анықтайтын бағыт болып табыладыдеген тұжырымдамаға негізделген. Шығын әдісінің тобына төрт негізгі тәсілдер кіреді:

1. салыстырмалы бірлік  тәсілі;

2. элементтеу тәсілі;

3. сметалық тәсілі;

4. индекстік тәсілі.

Табыс әдісінің негізгі  тәсілдерін атасақ, олар:

1. капитализация тәсілі;

2. дисконттау тәсілі.

Бұл тәсілдерді негізінен  жылжымайтын мүлік объектісі  табыс әкелген жағдайда қолдану  тиімді болып табылады.

Жылжымайтын мүлікті  бағалаудың үшінші әдісі – салыстырмалы сатуларды талдау әдісі. Оның негізгі  екі тәсілі бар:

1. тікелей салыстыру  тәсілі;

2. жиынтық ренталық  мультипликатор тәсілі.

Салық салу үшін жылжымайтын мүлікті  міндетті бағалаудан өткізеді. Қазақстан Республикасында салық салу мақсатымен жылжымайтын мүлік объектілері шығын және табыс әдістермен бағаланады.

Жылжымайтын мүлікті  шығын әдісімен бағалау

Шығынды әдісті қолдану  келесі кезеңдерді іске асырудан тұрады:

1. Жылжымайтын мүлік объектінің орналасқан жер учаскесінің құнын анықтау;

2. Жылжымайтын мүлік  объектісін қайта салудың немесе  алмастырудың құнын анықтау. Бағалау  туралы есеп беруде міндетті  түрде қай әдіс қолданғаны  туралы ескерту болу керек;

3. Жылжымайтын мүлік  объектісінің тозудың барлық түрлері есептеледі (физикалық, функционалдық, сыртқы).

4.  Жылжымайтын мүлік  объектісінің жалпы тозуы оны  қайта өндіруге немесе алмастыруға  кеткен шығындарынан шегеріледі.

5. Жылжымайтын мүлік  объектісі мен жер учаскесінің  толық құны оларды сомалау арқылы есептелінеді.

1-кезең Жер учаскесінің құнын анықтау.

Жер учаскесінің нарықтық бағасын жеке бағалау, жылжымайтын мүлік объектісі тұрған жерде, бұл учаскенің құны бойынша салық салу базасын анықтау және жаңа құрылысты енгізу үшін, жерді алу үшін сыйақы мөлшерін анықтау, жер үшін жылдам ақыны табу үшін. Қазақстан Республикасында қазіргі кезде сұраныс пен ұсынысқа негізделген бағалар бойынша сатылатын жер нарығы қалыптасуда.

Жер учаскесінің нарықтық бағасын бағалау үшін келесі ақпараттар керек:

1. меншік атағы мен  жер учаскесі бойынша тіркелу  мәліметтері;

2. учаскенің физикалық  сипаттамалары;

3. учаскенің ортамен  байланыстары туралы мәліметтері;

4. учаскені сипаттайтын  экономикалық факторлар.

Бұл мәліметтердің қайнар көзі болып қалалық, аймақтық және ауылдық жер комитеттері  мен комиссиялары (ол жерде жер учаскелерімен жасалатын мәмілелер тіркеледі), риэлторлық фирмалар (жер учаскелерімен жасалатын мәмілелерге маманданған), ипотекалық несие ұйымдары, бағалау фирмалары мен мерзімдік баспалар қызмет етеді.

Тұрғын үйлік құрылыс  үшін жер учаскесінің нарықтық бағасын  бағалаудың келесі әдістері бар:

1. салыстырмалы сатулар  әдісі;

2. сәйкестендіру әдісі;

3. жер рентасын капитализациялау;

4. жер үшін қалдық  әдісі;

5. жер учаскесін дамыту  әдісі.

Салыстырмалы сатулар әдісі соңғы кезде сатылған бос учаскелер бойынша мәліметтерді салыстыру және сәйкестендіру мен сату бағаларына түзетулерді енгізуге негізделген. Сараптаушы-бағалаушы мерзімдік басылымда пайда болатын жер учаскелеріне бағалар- ол сатушының бағасы, ал сәйкестендіру мен сатушылар үшін нақты бағалар керек екендігін білу қажет.

Нарық үшін жергілікті әкімшіліктің жер учаскелерге қоятын бағасы да негіз бола алмайды. Бұл учаскелер  жиі үлкен болып келеді де, соған  байланысты оларға қойылатын бағаға шегерім қойылады.

Салыстырмалы бос учаскелермен бағаланатын учаскелер келесі екі  компонент бойынша салыстырылып, сәйкестендіріледі:

а) салыстыру элементтері  бойынша;

б) салыстыру бірліктері бойынша.

Салыстыру элементтері  болып 6 фактор:

1. мәмілені қаржыландыру шарттары,

2. сату шарттары;

3. сату уақыты;

4. орналасу орны;

5. физикалық сипаттамалары;

6. жер учаскесінен  алынатын табыс сипаттамалары.

Түзетулерді енгізу

 Келтірілген жағдайға  сай сараптаушы таяу уақытта  сатылған жылжымайтын мүліктің  үш объектісін салыстыру керек. Егер салыстырмалы сатуды маңызды элемент сапасы немесе ыңғайлылығы бойынша бағаланатын объектіні алса, онда «минустық» түзетулер жасалады, ол бағаланатын объектінің құнын төмендетеді, ал егер керісінше салыстырмалы объектінің элементі баға көтеретін «плюстік» түзету жасалады.Сараптаушы-бағалаушы ескеру керек түзетулерді салыстырылатын объектінің сату құнына жасау керек.

Бірінші түзету қаржыландыру шоттарына  жасалады да салыстырмалы сату бағасына қолданылады. Нәтижесіне қаржыландыру қалыпты жағдайындағы салыстырмалы жер учаскесінің бағасы пайда болады.

Екінші түзету сату шарттарына жасалады. Бұл жерде бағалаушы-сараптаушы есеп беруде мәміледе қандай сату жағдайлары бар екенін сипаттау керек. Екінші түзету нәтижесінде қаржыландырудың және сату қалыпты жағдайда жер учаскесінің бағасы пайда болады.

Үшінші түзету жер нарығындағы  баға өзгеруіне байланысты қойылады. Жер учаскесін сатудың және қаржыландырудың  және сату қалыпты жағдайындағы сатуды талдауға байланысты көлемі анықталады.

Төртінші және бесінші түзету орналасу орны мен физикалық сипаттамаларға жасалады да және уақыт бойынша түзетілген салыстырмалы сату бағасына қойылады.

Бұл түзетулердің нәтижесінде пайда  болған салыстырмалы жер учаскесінің  бағасы болып табылады. Ол ең нақты  бағалау уақытына салыстырмалы жер учаскесінің сатылуы болар еді, егер ол бағаланатын жер учаскесіне ұқсас болса.

2-кезең  Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе алмастырудың құнын анықтау.

Қайта салу объект құнын немесе алмастыру  құнын анықтаудың төрт әдісі бар:

1. Салыстырмалы бірлік әдісі. Бұл әдісті қолдануда жылжымайтын мүліктің  құнын есептеу үшін түзетілген құнды бағаланатын объектінің бірліктер санына көбейтеміз. Есептеу бірліктері болып 1м², 1м³, 1 орын табылады. Егер де бағалаушы-сараптаушы жақында салынған сәйкес объектіні таба алмаса, онда стандарттарды қолдану керек. Бұл әдіс ең қарапайым және ыңғайлы, оны бағалаушы әрқашан қолдана алады.

2. Жылжымайтын мүлік объект құнын  есептеудің элементтер бойынша  әдісі. Ол объектіні өлшеудің бірлік құнын немесе барлық объектіні элементтер бойынша анықтау. Бұл әдіс компоненттерге бөлу әдісі деп аталады.

3. Жылжымайтын мүлік объект құнын есептеудің сметалық әдісі. Ол белгілі бір объект құрылысының объективті және сметаларды жасауды анықтайды, ол жаңадан салынғандай. Бұл ең еңбекті көп талап ететін объект құнын есептеудің әдісі, бірақ ол жеңілірек болады. Басқа жағдайда бағалаушы-сараптаушыға смета жасайтын адамның көмегі керек болады, ол бәріне бір нормалар мен бағалар құрылыс монтажды жұмыстар бойынша жағдайды қолданады.

4. Жылжымайтын мүлік объектінің  бағалаудың индексті әдісі. Ол  бағаланатын объектінің қайта  құру құнын анықтау үшін баланстық  құнды сәйкес индекске көбейтеміз.

3-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.

Тозу – бірнеше себептерге байланысты жылжымайтын мүлік объект құнының төмендеуі. Бағалау ісінде қолданылатын «тозу» анықтамасы бухгалтерлік есепте «тозу» анықтамасынан ерекшеленеді.

Объект тозуын есептеу  – қайта құрылған ғимарат құнын  түзеу бағаланатын объектінің құнын  есептеу үшін керек. Тозудың үш түрі бар: физикалық, функционалдық, сыртқы.

Физикалық тозу

Уақыт өткен сайын  объектінің физикалық қасиеттері өзгеруінен сипатталады. Физикалық тозудың  екі түрі бар: біріншісі – қолдану  факторларының әсерінен пайда болады, ал екіншісі – табиғи және қалыпты факторлардың әсерінен пайда болады. Физикалық тозу амортизациялық салым нормасында есептеледі. Қолданудың қалыпты жағдайларынан ауытқыса, онда экспертті жолмен табылатын түзету коэффициенттері анықталады. Ғимаратты физикалық тозуды есептеудің негізгі төрт әдісі бар: экспертті, құндық, нормативті және ғимараттық өмір өлшемін есептеу әдісі.

Ғимараттың өмір сүру мөлшері оның құрамдас бөлімдерінің өмірлік деңгейіне байланысты.

Ғимараттың элементтерінің физикалық тозуы: конструктивті  элементтің үлес салмағы сол элементтің тозу пайызы.

Бар ғимараттың тозу жойылатын  және жойылмайтын түрлері бар. Жойылатын  физикалық тозу – ағымдағы жөндеу объект құнына қосылатын пайдадан аз. Жойылмайтын физикалық тозу – егер де жөндеу қосылған құннан жоғары болса.

Ғимарат элементтері  екі категорияға бөлінеді: ұзақ мерзімді және тез тозатын.

Физикалық тозудың түзетілген құндық есептеуін жүргіземіз – ғимарат элементтердің тозу пайызын орта өлшемденген өлшем ретінде алғанда.

Объектінің функционалды тозуы

Функционалды тозудың  мәні – оның функционалды пайдалылығы  бойынша объект қазіргі стандарттарға  сай келмеуі.

Функционалды тозу ғимарат  архитектурасында, жоспарлау ыңғайлылығында, көлемінде, инженерлік қамтылуында көрінуі мүмкін. Функционалды тозуды есептеу үшін түзету коэффициенттері қолданылады.

Сыртқы тозу

Бұл объектінің құнының  сыртқы ортаның негативті өзгеруіне  байланысты өзгеруі. Сыртқы тозудың себептері аймақтың жалпы дағдарысы, салық салудың, сақтандырудың ауыртпалығы және тағы да басқалары бола алады. Жалпы тозу барлық тозуларды сомалау арқылы анықталады.

4-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің тозусыз құнын анықтау. Қайта құру толық құнынан, екінші этапта анықталған, жалпы тозуды шегеру керек, жылжымайтын мүлік объектінің тозусыз құнын анықтау үшін.

5-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің және жер учаскесінің жалпы құнын анықтау.