Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық негіздері

 

Жылжымайтын мүлікті  бағалудың табыс әдісі

Меншік иесі жылжымайтын мүлік объектісін сатып алғанда үш себептің бірін ұстанады:

1) өзі қолдану үшін;

2) табыс алу үшін;

3) мәртебесін жоғарылату  үшін.

Бұл әдіс екі құрамдас бөліктен тұрады:

1) табысты капитализациялау;

2) ақша ағымын дисконттау.

Табысты капитализациялау әдісі объектіні қолданудан алынатын болашақ табыстың ағымдағы құнын есептеу. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланғаннан түсетін және оны қайта сатудан түсетін табыс ағымдағы құнға капитализацияланады – бұл объектінің нарықтық құны болып табылады. Объектінің нарықтық құны – С, мына формула арқылы анықталады:

С=Т/К (1.3.1);

мұндағы Т – таза табыс;

      К –  капитализациялау коффициенті;

Бұл әдіс тек болашақтағы  табыс ағымы тұрақты болған кезде ғана қолданылады. 

Объектінің құнын тура табыс капитализациялау әдісімен анықтағанда мыналар қажет:

а) объектіні қолданудан алынатын таза табысты анықтау;

б) объектіні сатудан  түсетін таза табысты анықтау;

в) берілген табысқа сәйкес капитализация коэффициентін есептеп  шығару.

Алдыменен объектіні  пайдаланудан түсетін таза табысты анықтауымыз қажет.Таза табыс – нақты түсімнен объектіні пайдалануға байланысты шығындарды алып тастағаннан кейінгі, бағаланған объектіні қолданғаннан түскен таза табыстың есептелген тұрақты мөлшері.

Таза табысты есептеу  мүлікті қолданудан түскен жалпы табысты анықтаудан басталады.

Потенциалды жалпы түсім  – негізгі қызметтен және қосымша  қызметтен түсетін сомалық мөлшер. Бағалау үрдісінде объектінің  толық қуаттылығын қолданбауға  байланысты түзетулер енгізіледі. Содан  кейін нақты жалпы түсімнен жылжымайтын мүлік объектісін қолданумен байланысты шығындары алынады.

Эксплуатация шығындары:

• операциялық (эксплуатациялық);
• резервтер;
• тұрақты.

Операциялық шығындарға: қызмет көрсетуші персоналдың жалақысы мен сыйақылары, жұмыскерлерді әлеуметтік сақтандыру, коммуналды қызмет (электр жүйесі, газ, су, телефон және тағы да басқа), объектіні жақсы қалыпта ұстап тұру шығындары (күзет және өрт сөндіру қызметтеріне ақша төлеу, лифт шығындары, телефон және тағы да басқа шығындар), жарнама шығындары, банк қызметі үшін шығындар және көлік шығындары.

Резервтерге сатып алулар, мысалы жылжымайтын мүлік объектісі  үшін асхана құрылғылары, ыдыс-аяқ және басқа құралдарды сатып алу шығындары.

Шығындардың тұрақты  баптарын аса көңілмен қарастыру  қажет. Оларға берешек шығындары, мысалы несие пайыздары мен несиені сақтандыру пайыздары, амортизациялық аударымдар, табыс салығы және тағы басқа салықтар, басқарушылар сыйақылары жатады. Бұл шығындардың кейбіреулері капитализация мөлшерінде есепке алынады.

Бұл шығындардың бір  бөлігі өзіндік құн құрамына, бір бөлігі пайда арқылы жабылады, ал тағы бір бөлігі (берешектерді жабу шығындары) пайда да, өзіндік құн арқылы жабылады. Ал операциялық, резерв және тұрақты шығындардың бір бөлігі өндірістің өзіндік құрамына кіреді.

Таза табысты есептеп шығару үшін табыстар және шығындар есебі құрылады. Ол үшін басты бухгалтерлік кітап, пайда мен зиян туралы есеп, төлем қағаздары, шарттар және тағы да басқа бухгалтерлік құжаттар пайдаланылады.

Ал енді алдымызда  тұрған мәселелердің бірі капитализация коэффициентін есептеу болып табылады.

Бұл коэффициентті есептеудің бірнеше әдістері қолданылады. Олар:

- тура капитализация  әдісі;

- байланысты инвестициялар:  тартылған және меншік капитал  әдісі;

- байланысты инвестициялар:  жер және ғимарат әдісі;

- кумулятивті әдіс;

- Эллвуд әдісі - байланысты инвестициялар: тартылған және меншік капиталы әдісінің модификацияланған әдісі.

1) тура капитализация әдісі – капитализация мөлшерін есептеудің ең қарапайым әдісі. Егер нарықта керек айқын ақпарат бар болған жағдайда осы әдісті қолдану дұрыс болып саналады.

Бұл әдіс бағаланатын объектіні ұқсас объектімен салыстыруға негізделген. Салыстыра отырып бұл объектілердің капитализация мөлшерлемелері бірдей деп есептеу негізге алынады. Сараптаушы-бағалаушының негізгі міндеті – ең ұқсас объектіні таңдау болып табылады. Бұл үшін ұқсас объектілердің табыс және шығын есептерін асықпай дұрыс қарастыру қажет. Сонымен қатар сату уақыты да үлкен рөл атқарады, ең жақын уақыт аралығында сатылған ұқсас объектіні алуы керек. Бағаланатын объектінің сапасы жоғары болған сайын, капитализация мөлшерлемесі соғұрлым төмен болады. Бұл әдіс бойынша капитализация мөлшерлемесі былай анықталады:

Капитализация нормасы =Таза табыс/Объект бағасы (1.3.2);

Бұл формула бойынша  анықталған капитализация нормасы жалпы капитализация мөлшерлемесі деп аталады.

2) Байланысты инвестициялар: тартылған және меншік капитал әдісі объектіні сатып алу үшін белгілі пропорцияда меншік және тартылған капитал қатысқанда қолданылады. Бұл жағдайда капитализация мөлшерлемесі меншік және тартылған капиталға деген нарықтық талаптарға жауап беруі тиіс. Демек, егер капиталдан алынатын табыс шығынды ақтамаса, несие беруші өз капиталын ешуақытта мұндай жобаға салмайды. Тартылған капиталының капитализация мөлшерлемесі алынған несиеге табыс алуды ғана емес, несиенің өзін қайтаруды қарастыру керек.

Тартылған ресурстардың капитализация мөлшерлемесі ипотекалық тұрақты деп аталады және несиені қайтарудағы жылдық төлемдер мен ипотекалық несие сомасының қатынасынан анықталады. Ипотекалық тұрақты несие бойынша пайыздық мөлшерлеме мен қор қайтару коэффициентінен тұрады. Арнайы кестелерді пайдаланып ипотекалық тұрақтыны анықтауға болады.

Меншік капиталының  капитализация мөлшерлемесі меншік капиталына келетін табыс пен  меншік капиталының сомасының қатынасы арқылы есептеледі. Бұл мөлшерлеме де екі құрамдас бөліктен тұрады: пайда нормасы және меншік капиталын қайтару нормасы.

Бұл әдіс жалпы капитализация мөлшерлемесін оның құрамдас бөліктерін меншік және тартылған капиталдың үлесіне сәйкес арасалмақтастырып табуды тұжырымдайды.

Ипотекалық тұрақты  көлемін қаржы нарығын талдау арқылы табуға болады, ал меншік капиталының  капитализация мөлшерлемесін ұқсас  объектілерді сатуды талдау арқылы (таза пайданы сәйкес меншік капиталына бөлу арқылы) табуға болады.

3) Байланысты инвестициялар:  жер және ғимарат әдісі мүлік кешенінің әр компонентіне, жер учаскесі мен құрылыс объектісі бойынша капитализация мөлшерлемесін есептеу мүлкі болған жағдайда қолданылады. Бұл әдіс байланысты инвестициялар: тартылған және меншік капиталы әдіске ұқсас жолмен іске асырылады. Бұл әдістің мәні жер және ғимараттың жеке капитализация мөлшерлемелерін тауып, соның негізінде жалпы капитализация мөлшерлемесін есептеу болып табылады:

Кж=Сжер*К_жер+С_{ғимарат}*К_{ғимарат}   (1.3.3);

мұндағы С_жер- мүлік кешенінің жалпы құнындағы жер құнының үлесі;

                 К_жер- жер үшін капитализация мөлшерлемесі,

                 С_{ғимарат}- мүлік кешенінің жалпы құнындағы ғимарат құнының үлесі;

                  К_{ғимарат}- ғимарат үшін капитализация мөлшерлемесі.

4) Кумулятивті әдістің ерекшелігі коэффициенттің екі құрамдас бөлігінің бірін-пайыздық мөлшерлемені жеке компоненттерге бөлу болып табылады. Осы компоненттерді қосу арқылы пайыздық мөлшерлеме анықталады. Олар:

1. табыстың тәуекелсіз  мөлшерлемесі

2. барлық инвестицияларға  тән қосымша тәуекелге түзету. Тәуекелділік деңгейі жоғары  болған сайын, пайыздық мөлшерлеме де соғұрлым жоғары болады.

3. қорлардың төмен  ликвидтілігіне түзету. Кейбір қорлар  нарықта дем арасында сатылып  кетсе, кейбіреулері жылдап тұруы мүмкін.

Капитализацияның жалпы  коэффициентінің екінші құрамдас бөлігі – капиталды қайтару мөлшерлемесі 1-де жылдар санына (салынған капиталды  қайтару үшін керек мерзімге) бөлу арқылы есептеуге болады. Егер қор  құны уақыт өте келе төмендей, керісінше жоғарыласа, онда капитал қайтару мөлшерлемесі «-» таңбасымен алынады.

Ақша ағымын дисконттау әдісі. Болашақ табыстарды дисконттау – объекті иеленуден алынатын болашақ табыстарды ағымдағы объект құнына келтіру. Жылжымайтын мүлік белгілі мөлшерде табыс әкелетіндіктен инвестормен сатып алынады.

Объектіні иеленуден  түсетін табыс мынадай нысандарда болуы мүмкін:

1. иелену мерзімінде алынатын мерзімдік төлемдер түріндегі таза операциялық табыс;

2. салықты төлеуде  үнемдеу;

3. жылжымайтын мүлік  құнынан түсетін табыс;

4. иелену мерзімі біткеннен  кейінгі объектіні сатудан түсетін  табыс.

Таза операциялық табысты  есептеу:

1) Потенциалды жалпы  табыс – операциялық шығындарды  алып тастағанға дейінгі 1 жыл  ішінде алынатын барлық табыс  бағаланады.

2) Толық қолданбауға және төлемдерді жинаудағы жоғалтуларға байланысты түзетулер енгізу.

3) Қосымша табыстар  қосылады.

4) Нақты жалпы табыс  – (1+3)-(2)-есептелінеді.

5) Операциялық шығындар  – жалпы табысты алуды қамтамасыз  ететін, объектінің функционалдық  жағдайын ұстап тұруға байланысты мерзімді шығындар. Үш негізгі шығындар тобы бар:

- тұрақты, объектіні  қолдану деңгейіне байланыссыз  шығындар;

- өзгермелі, объектіні  жүктеу деңгейіне тәуелді шығындар;

- орын толтыру резерві  – объектінің жеке элементтерін ауыстыруға жұмсалған шығындар.

6) Таза операциялық  табыс=(4)-(5)-есептелінеді.

Демек, болашақ табыстарды дисконттау әдісі болашақтағы белгілі  мерзімге таза операциялық табыс  пен осы мерзім аяғында объектінің сату құнын болжамдап, күрделі пайыздың функцияларын қолдана отырып, болашақ табыстардың ағымдағы құндарын қосып есептеу. Сонымен қатар осы жылжымайтын мүлікке капиталды салуды қостайтын тәуекелділік коэффициентін қолданамыз.

Негізінде жылжымайтын  мүлік объектісін бағалау үшін әдісті таңдау - өте қиын және күрделі жұмыс. Бағалау нәтижесі объективті шындықты бейнелеу үшін бағалаушы бір ғана емес бірнеше әдісті қолданып, шыққан нәтижелерді сәйкестендірген жөн.

Батыс елдерінде басқа  әдістерге қарағанда табыс әдісі  жиі қолданылады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты қандай операция жасағанымен, барлығы баға орнату проблемасына тіреледі. Тиімді баға орнатылса, онда сатып алушының қаржысы тиімді пайдаланды деген сөз. Ал тиімді баға орнату үшін болашақтағы пайданы болжамдау керек. Объект эксплуатация мерзімінде табыс әкеледі деп күтілсе, сәйкесінше оның бағасы да өседі. Нарықта өз бағасына сай келмейтін объектіні сатқан жағдайда, білікті маман – бағалаушы жасаған зерттеу бойынша оның шынайы бағасын анықтауға болады. Тәуекелді азайту мақсатында болашақтағы табыс мөлшерін болжап, табыс әдісі арқылы құнды анықтайды. Әр әдістің артықшылықтары мен кемшіліктері болады. Мысалы, сатуларды тура талдау әдісі біздің жағдайда көп қолданылғанмен, ол тек ұқсас объектілер туралы кең көлемді ақпарат болған жағдайда ғана қолданылады. Тура аналогтары болмайтын да объектілер кездеседі. Әрине, мұндай жағдайда ойға дереу шығын әдістері түседі. Бірақ бұл әдістің негізгі бір кемшілігі – объектінің табыстылығын мүлдем ескермейді.

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1  «Атырау  облысы Жылыой ауданы бойынша салық комитетінің» қысқаша сипаттамасы

 

Мемлекеттік салық қызметін 1990 жылға дейін аудандық қаржы  бөлімі атқарып келді, бөлімінде  әдейі мемлекеттік кіріс қызметі  болды. Сол соңғы қызмет ізінде 1991 жылы  Жылыой аудандық салық инспекциясы  құрылды.

Кейіннен Қазақстан Республикасы Президентінің 16.09.1196 жылғы  №3113 «Қазақстан Республикасының Мемлекеттік салық қызметі» туралы жарлығына сәйкес салық инспекциясы Жылыой аудандық салық бөлімі болып өзгертілді.

Мемлекетіміздің бюджетін толықтыруда аудандық рөлі айтарлықтай. Өйткені аудан көлеміндегі Теңіз кенішінде көлемді салық төлеуші ірі-ірі шетелдік кәсіпорындар жұмыс жасайды. Солардан салықтың уақытылы түсіп отыруын қадағалау, қамтамасыз ету – комитеттің міндеті.

Жылыой аудандық салық комитеті 450 – ден астам кәсіпорындар мен мекемелерден, жеке кәсіпкерлерден салық жинауды жүзеге асырады.

Жылыой аудандық салық  комитетінің  құрылым жағына келетін болсақ, ол келесі кестеде көрсетілген.

                                                                                                                              2.1 кесте

№	Атқаратын ызметі	Адам саны	Дәрежесі
1	Төраға	1 адам	C – R -1
2	Орынбасары	1 адам	C – R -2
3	Бөлім бастықтары	7 адам	C –R -3
4	Басты мамандар	19 адам	C –R -4
5	Жүргізуші мамандар	6 адам	C –R -5
6	Мамандар	2 адам	C – R - 6

 

 

 

 

Сонымен қатар, салық  комитеті 7 бөлімнен тұрады. Олар: