Инвестиции в недвижимость

     ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

     «ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» 
 
 

Факультет –  Институт кибернетики

Направление – Информационные системы и технологии

Кафедра – Вычислительной техники 
 
 

     КУРСОВАЯ  РАБОТА

     ИНВЕСТИРОВАНИЕ  В НЕДВИЖИМОСТЬ 
 
 
 
 
 

Преподаватель:

                                                                                               _______________ Аристова Е.В. 

Выполнил:       

студент группы 8980

                                                                  ____________ Миков Ф.В. 
 
 
 
 

Томск  2011

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..2

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВЫГОДЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ                 В НЕДВИЖИМОСТЬ……………………………………………………...4
1. Основные понятия недвижимости и инвестирования…………….4
2. Динамика цен и доходов…………...……………………………….6
3. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению  с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги…………...9
4. Влияние инфляции и экономического спада на         недвижимость………………………………………………………13
2. ОЦЕНКА И МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ          НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………16
1. Три основных подхода к выполнению оценок…………………..16
2. Методы финансирования недвижимости………………………...24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….30

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и  рынок недвижимости как составная  и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний  день является актуальным вопрос оценки недвижимости, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Оценка недвижимости, в сою очередь, позволяет дать четкие ответы на многие вопросы, например:

1. Не завышена ли цена у объекта недвижимости;
2. Каковы операционные расходы (ОР) у объекта недвижимости;
3. Какой чистый операционный доход (ЧОД) приносит объект недвижимость;
4. Функциональный, физический и внешний износ недвижимости;
5. Коэффициенты простоя и недоиспользования;
6. Развитие инфраструктуры района, в котором находится оцениваемая недвижимость и т.д.;

     На данный момент в России не очень развито инвестирование в недвижимость с целью сдачи её в аренду или перепродажи. Практически вся недвижимость контролируется государством. Из-за сильной занятости, государство не успевает или не может проконтролировать скачки цен на недвижимость. На Российских рынках недвижимости информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории “непрозрачной” информации. Непрозрачность рынка недвижимости так же вызывает трудности в оценке нормы капитализации при  инвестировании в недвижимость. В России арендным бизнесом занимаются те люди, которые имеют вторую свободную недвижимость (вторую квартиру, дом и т.д.), которую можно сдать в аренду без учета риска, поэтому оценить риск и учесть его при оценке недвижимости  на данном этапе развития рынка очень трудно.

     Данная  курсовая работа является актуальной, потому что экономика России стремится вверх, открывает новые возможности, корректирует законы, переходит на новый уровень развития. Государство начинает потихоньку передавать недвижимость в руки частников, что является выгодным ходом. Через 5, 10 или 15 лет рынок недвижимости станет прозрачным, появится много инвесторов и инвестирование в недвижимость станет актуальной деятельностью в России, так как недвижимость самая надежная инвестиция.

     В данной курсовой работе рассмотрена  только жилая недвижимость и все расчеты связанны только с жилой недвижимостью. В первой главе раскрыты все выгоды инвестирования в недвижимость. Во второй главе рассмотрены методы оценки недвижимости и методы финансирования, так же проведен финансовый анализ объекта недвижимости с помощью доходного подхода.

     Задачи  курсовой работы:

     - показать максимальную выгоду  инвестирования в недвижимость;

     - обосновать надежность инвестирования  в объекты недвижимости;

     - провести оценку объекта недвижимости  методами капитализации и дисконтирования денежных потоков (ДДП), сравнить результаты и сделать выводы;

     - показать важнейшие рычаги, используемые  инвесторами в инвестировании  в недвижимость.

     Цель  курсовой работы заключается в том, что бы показать всю выгоду инвестирования в недвижимость с целью сдачи её в аренду или перепродажи, а так же показать важные рычаги оценки недвижимости и методы ее финансирования.    

     1.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВЫГОДЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ 

     1.1.Основные  понятия недвижимости  и инвестирования 

     Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимые связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. ¹

     Различия  в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис 1.1.

               
 
 
 
 

Земля как физический объект                                      Обязательность

и все, что с ней  прочно связано                                   Государственной регистрации

Земельные участки Земельные участки

Участки недр Участки недр

Обособленные  водные объекты Обособленные водные объекты

Леса Леса

Многолетние насаждения Многолетние насаждения

Здания Здания

Сооружения Сооружения

                                                                                                  Морские суда

                                                                                                  Воздушные суда

                                                                                                  Суда внутреннего плавания

                                                                                                  Космические объекты

                                                                             

     Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки

     и в определении Гражданского кодекса

     Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом  как имущественный комплекс, а  во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

     ● Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

     ● Обособленные водные объекты,  многолетние насаждения;

     ● Инженерные сооружения и  сети, осуществляющие подключение  земельного участка и находящихся  на ней зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относится доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственником недвижимости квартала или города;   

     ● Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

     ● Элементы хозяйственного, транспортного  и инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ  его земельного участка;

     ● Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

     Инвестирование – это процесс вложения капитала в экономическую сферу с целью его многократного приумножения, связанный с некоторым риском для владельца финансовых средств. Поэтому его еще называют венчурной деятельностью. От классического понятия бизнеса инвестирование отличается тем, что не требует никаких физических усилий, а прибыли большей достигает тот инвестор, который хорошо знает экономические законы капитализма и умеет правильно рассчитать степень риска, ожидаемый в секторе, куда вкладываются инвестиции.

     Объектами инвестирования могут являться имущество, недвижимость, акции, реклама, научные исследования, информационные технологии и т.д. По временному признаку инвестирование подразделяется на краткосрочное, долгосрочное и приносящее регулярный доход, а по формам собственности - частное, государственное, иностранное и совместное. Коллективные формы инвестирования подразделяются на открытые акционерные общества, закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, паевые инвестиционные фонды, кредитные союзы, инвестиционные банки и общие фонды банковского управления.

     Инвестирование, как и любая другая деятельность, предполагает заключение договора. Но договор инвестирования несколько отличается от других видов подобной документации. После его заключения, вкладчик инвестиций фактически становится собственником объекта инвестирования.

Инвестирование  в России является сферой, которая переживает период становления. Основными крупными инвесторами на сегодняшний день являются иностранные компании. Наш сектор инвестирования страдает от низкого качества менеджмента, отсутствия конкретной методики работы, неразвитости законодательства, защищающего права инвестора. Но, несмотря на эти недостатки, институт инвестирования в России в последнее время стал зоной повышенного внимания и отечественных, и зарубежных инвесторов. 

     1.2. Динамика цен и доходов 

     Перед тем как выбрать инвестицию, необходимо взвесить размеры прибыли (арендная плата, дивиденды или проценты), которые инвестиция должна принести в сравнении с другими потенциальными инвестициями. Надежна ли динамика доходов? Будет ли она со временем расти? Защитит ли она вас от инфляции?

     Стоимость инвестиции, которая отстает от других типов инвестиции в смысле прибыли, должна (рано или поздно) упасть. И напротив, стоимость инвестиции, которая показывает отличную динамику доходов, через некоторое время станет выше. Инвесторы никогда не покупают активы как таковые. Они покупают динамику будущих доходов.

     Никому не дано предсказать краткосрочные колебания цен. На каком-то рынке недвижимости рост цен прекратился, а на каком-то рынке цены даже упали. Никто не станет отрицать, что в краткосрочной перспективе цены на недвижимость могут как повышаться, так и понижаться. Но можно с точностью отрицать, то ошибочное утверждение, что цены на недвижимость, достигшие своего пика за длительное время, могут только упасть. Однако еще более важно понять: чтобы извлечь прибыль из недвижимости, рост цен не обязателен.