Инвестиции в недвижимость

     Можно сделать вывод, что в периоды экономического спада стоимость недвижимости и поступления от сдачи недвижимости внаем у владельцев доходных домов в целом остаются стабильными. В такие периоды экономического неблагополучия объемы строительства новых жилых домов, как правило, снижаются, что ведет к сокращению предложения нового жилья. Кроме того, наступление трудных времен, как правило, заставляет многие семьи отказываться от покупки собственных домов и отдавать предпочтение найму жилья. Затем, когда мы возвращаемся к нормальной экономической ситуации, повышение уровня занятости, рост доходов и преуспевание в целом способствуют росту арендной платы. К тому же многие семьи, проживавшие в арендованном жилье, "разъезжаются" — дети взрослеют, становятся экономически самостоятельными и стремятся обзавестись собственным жильем. Развитие рынка недвижимости и этапы промышленного цикла можно увидеть на рис. 1.4. 
 

     

     

     

     

     

     

     

 

      1 – кризис, 2 – застой, 3 – промышленное оживление, 4 – промышленный подъем.

Рис. 1.4. Развитие рынка недвижимости и этапы промышленного цикла⁷ 

2.ОЦЕНКА  И МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 

2.1.Три  основных подхода  к выполнению оценок 

     Знающие инвесторы, заимодавцы и оценщики, как правило, пользуются тремя основными подходами к оценке стоимости недвижимости.

1. Подход, основанный на расчете затрат. Чтобы воспользоваться подходом, основанным на расчете затрат, необходимо подсчитать, во сколько обошлось бы строительство интересующей вас недвижимости по нынешним ценам, а затем вычесть из полученной суммы аккумулированные списания и добавить к текущей стоимости недвижимости величину издержек, оставшихся после амортизационных отчислений.

2.  Подход, основанный на использовании данных о сопоставимых продажах. Чтобы воспользоваться подходом, основанным на использовании данных о сопоставимых продажах, нужно сравнить интересующую вас недвижимость с другой, подобной ей недвижимостью, которая была недавно продана (эталонная недвижимость). Затем необходимо скорректировать соответствующую цену в ту или другую сторону с учетом конкретных достоинств или недостатков интересующей вас недвижимости в сравнении с недвижимостью, выбранной вами в качестве эталона. С помощью такого подробного и систематического сравнения инвестор может составить достаточно полное представление о рыночной стоимости интересующей его недвижимости.

3.  Подход, основанный на использовании данных о возможном доходе от недвижимости. Чтобы применить на практике такой подход, инвестор пытается оценить потенциальную величину дохода от интересующей его недвижимости (в результате сдачи ее внаем), а затем преобразует этот доход в величину капитальной (рыночной) стоимости этой недвижимости.

     Доходный  подход используется при определении  инвестиционной стоимости, поскольку  потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

1. Прямой капитализации доходов;
2. Дисконтированных денежных потоков.

     При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а так же выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

      Базовая формула имеет вид:

 

      С – стоимость объекта недвижимости.

              ЧОД – чистый операционный доход .

          Коэффициент Капитализации - соотношение заемных средств и суммарной капитализации.

      Данный  метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, так как в ближайшем будущем эта недвижимость не буден генерировать стабильный доход.

      В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - “информационная непрозрачность” рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

      Инвестор  как оценщик работает со следующими уровнями доходов:

ПВД –  потенциальный валовой доход, ПВД=S∙C_а, где S – площадь сдаваемая в аренду, С_а – арендная ставка за 1 м².

ДВД –  действительный валовой доход, ДВД=ПВД – Потери + Прочие доходы.

ЧОД –  чистый операционный доход, ЧОД=ДВД  – ОР. ОР – операционные расходы, расходы необходимые для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости и воспроизводства  ДВД.

ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора, ДП = ЧОД – РОД. ЧОД – чистый  операционный доход, РОД – годовые расходы по обслуживанию долга.

      Так же инвестор рассматривает и дополнительные доходы, которые может принести объект недвижимости, например, парковка для автомобилей, прачечная и т.д.

      Рассмотрим  пример:

     Инвестор  собирается приобрести многоквартирный  дом из 8 квартир, 6 однокомнатных и 2 двухкомнатных квартир, так же имеется прачечная и парковка для автомобилей. Инвестор планирует использовать собственный (10%) и заемный капитал (90%). Продавец планирует продать недвижимость за 226600 долл. Для начала инвестор рассматривает таблицу данных о жилплощади и взимаемой арендной плате, которую ему предоставляет продавец.⁸ 

Таблица 1 – Таблица данных о жилплощади и взимаемой арендной плате, предоставленная продавцом недвижимости

  

      Из  данной таблицы, предоставленной продавцом, видно, что взимаемая рента выше, чем рыночная, в данный момент. Теперь рассмотрим, как изменится доход с недвижимости, если вставить в таблицу реальные размеры ренты. 
 
 

Таблица 2 – Таблица данных о жилплощади и взимаемой арендной плате с  реальными размерами ренты

 

      Теперь, когда в таблице показаны реальные цифры арендных платежей, становится ясно, что средний уровень арендной платы за одну квартиру, который был показан продавцом, на 63 долл. выше, чем та, которая взималась в реальности. За один год это составляет 6048 долл., то есть, если инвестор купит данную собственность, основываясь на данных предоставленных продавцом, то через год обнаружит, что его доход более чем на 6000 долл. ниже ожидаемого. Общий потенциальный валовой доход в месяц (ПВД) = 3492 долл. 

      Теперь  рассчитывается действительный валовой доход (ДВД): 

Таблица 3 – Расчет действительного валового дохода (ДВД) в долларах за 1 год

 

      Далее рассчитывается чистый операционных доход (ЧОД), ЧОД=ДВД – ОР. Для расчета ЧОД необходимо рассчитать операционные расходы (ОР). 
 

Таблица 4 – Расчет операционных расходов собственности  в долларах за 1 год

 

      ЧОД = 40451 – 17083 = 23368 долл. Для приобретения недвижимости приносящей ежегодно 23368 долл. чистого операционного дохода, можно получить кредит на 25 лет под 12%, основной долг будет погашен в конце одним платежом. Так как инвестор планирует использовать собственный и заемный капитал, то коэффициент капитализации должен удовлетворять требования доходности на обе части инвестиций. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение¹⁰:

    

      где:

         - ипотечная постоянная.

       - ставка  доходности на собственный капитал.

       - коэффициент  ипотечной задолженности. 

      Требуемая инвестором ставка на собственный капитал  = 20%, доля собственного капитала – 10%. Тогда коэффициент капитализации равен:

 

Стоимость кредитуемой недвижимости равна:

 

Проверка  коэффициента капитализации (ставка доходности недвижимости):