Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Января 2015 в 02:11, контрольная работа
В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. Это — материальная собственность. С другой стороны, существуют идеальные имущественные объекты, или бестелесное имущество.
1. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАР 3
1.1. Понятие и виды собственности 3
1.2. Характеристика недвижимости 5
1.3. Классификация и регулирование недвижимости 7
2. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ 11
2.1. Анализ рынка на данный момент 16
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 17
Рынок недвижимости появился, когда в обществе сформировались товарные отношения и появилась необходимость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами у недвижимости появляется собственный экономический аспект.
Недви́жимость — это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. [1]
Как экономическая категория собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности нормами права образует понятие собственности и юридическом, смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собственности в этом смысле называется собственником.
Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.
В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. Это — материальная собственность. С другой стороны, существуют идеальные имущественные объекты, или бестелесное имущество. Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе), представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты, находящиеся в своей либо чужой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это — нематериальная собственность, или право собственности.
Материальная собственность и право собственности (нематериальная собственность) представляют собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на нее являются результатами человеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут приносить доход.
Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является непосредственная связь объекта с землей. В качестве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на
поверхности земли и являющаяся ее частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком
[1] - ru.wikipedia.org
недвижимости является ее функциональная цель — быть технологически присоединенной к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.
Таким образом каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырех разновидностей собственности в соответствии с двумя вышеуказанными классификационными признаками:
1. Недвижимость, или материальная недвижимая собственность, включает в себя земельные участки и другие угодья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными ее чертами является неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности обладают индивидуальными признаками.
2. Право на недвижимую собственность, или нематериальная недвижимая собственность, есть юридическое понятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести права пользования землей при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного пространства и т. д.
3. Движимость, или материальная движимая собственность, представляет собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижимости, т. е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их существенных свойств или способные передвигаться сами. Основным критерием, отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности, является способность менять местоположение (переместимость), или транспортируемость. Это —промышленное и конторское оборудование, коммерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценности, коллекции, автомобили, суда, самолеты, мебель и домашняя обстановка, промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от недвижимости, объекты движимой собственности в большинстве случаев не обладают индивидуальными свойствами, следовательно, издержки их замены на аналогичный объект относительно невелики.
4. Право на движимую собственность, или нематериальная движимая собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и распоряжением движимой собственностью. Примерами могут служить льготные соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключенные контракты, договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные ресурсы и др. [2]
Важнейшей формой собственности является недвижимость, или материальная недвижимая собственность. Под недвижимостью, в соответствии с принятым в экономических науках определением, подразумевается определенный участок земли, а также вся растительность и все имущественные объекты, которые находятся на, над или под его поверхностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим объектам существенный вред. Недвижимость включает в себя, с одной стороны, объекты естественного происхождения: природные ресурсы, продукты растительного мира, лес и т. д., а с другой, — все то, что построено или создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации, инфраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в зданиях подъемники, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, высаженные в землю семена, урожай на корню и т. д.
Для недвижимости характерным является постоянное технологическое, а не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, построенная на участке земли, становится частью этой земли, т.е. недвижимостью. Палатка же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.
В правовом отношении отличительной особенностью недвижимости является «гласность владения». По результатам сделки обязательно составляется письменный документ, как правило, нотариально заверенный и зарегистрированный в специальном публичном реестре — поземельной книге или ином специальном реестре земельных участков и зданий, доступ к которым имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости.
Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих.
Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство). Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограниченным.
[2] - Жилищное право/ В.Т. Батычко Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.
Второй составляющей недвижимости являются усовершенствования на земле, которые достигаются путем осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента:
Третьей составляющей недвижимости являются движимые конструкции, соединенные с недвижимостью, т.е. прикрепленные к объекту, который, в свою очередь, присоединен к земле или является ее составной частью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект может выступать в качестве как движимого имущества, так и составного элемента недвижимости. К примеру, посудомоечный аппарат, встроенный в стену дома, является элементом недвижимости, в то же время посудомоечная машина, стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикрепленные к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью. Если же произведенные арендатором улучшения недвижимости неотделимы от нее, то указанные улучшения также относятся к недвижимости.
Четвертой составляющей недвижимости является право собственности, включающее в том числе право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и др.
В мировой практике существуют две основные системы прав, регулирующие имущественные отношения, связанные с недвижимостью.
Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:
- неподвижностью, т.е. постоянством местоположения, фиксированностью и немобильностью;
- уникальностью, т. е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;
- неоднородностью;
- долговечностью существования и эксплуатации.
В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка:
- редкостью,
- дефицитностью,
- развитостью,
- зависимостью
от местоположения объекта (влияние
качества и степени
По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два основных подхода к ее классификации: с точки зрения получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций. Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т. е. удовлетворяющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т. е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от ее использования. Заметим, что при таком делении в качестве жилой недвижимость выступает для конечного пользователя (собственника или арендатора), в то время как для собственника-предпринимателя она является собственностью, приносящей доход.
По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели и мотели, а также недвижимость смешанного использования.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.