Инвестиции в недвижимость

Влияние финансирования в разных формах на рыночную и инвестиционную стоимость недвижимости проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственных и заёмных средств). Кроме этого, финансирование может быть организовано различным образом - по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования -ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и в конечном счете на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капитального строительства) обладает существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по сравнению со спросом на неё может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества (данная особенность более всего проявляется в краткосрочном плане). Так происходит потому, что сказывается действие уже рассмотренных особенностей - длительность создания и дефицитность объектов недвижимости. Что касается такого объекта недвижимости, как земельные участки, то предложение земли в принципе невозможно увеличить, поскольку площадь земной поверхности конечна. 3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

• раздельность (делимость) прав на недвижимость;
• особенности налогообложения объектов недвижимости;
• необходимость профессионального менеджмента.

Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта, и т.п. Наиболее распространенная форма обременения в ситуации развитого земельного рынка - это сервитут, установленный в отношении земельного участка. Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода (проезда) через земельный участок и т.п.).

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ - сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с Налоговым кодексом РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией продукции (услуг). Физические лица, приобретающие недвижимость, также имеют налоговые преимущества, которые связаны с льготным налогообложением - в этом случае у собственника недвижимости появляются льготы по налогу на доходы с физических лиц (прежнее название - подоходный налог) в виде имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.

Необходимость профессионального менеджмента связана с тем, что сложность и продолжительность процессов создания зданий и сооружений, процесса обустройства земельных участков требуют эффективного, профессионального управления объектами недвижимости.

Основные инвестиционные характеристики недвижимости. К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта, относятся:

• относительная стабильность потока доходов;
• значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента;
• антиинфляционная устойчивость;

 

• повышенный уровень риска;
• отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чем аналогичные затраты при вложениях в финансовые активы). В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.[6]

 

[6] - Экономика недвижимости: учебник для вузов Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. 2009г.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

 

1. Анализ рынка на данный момент

 

Инвестиции в недвижимость России продемонстрировали двукратный рост в первом квартале 2013 года общий объем сделок с недвижимостью в России составил 2,1 миллиарда долларов, увеличившись относительно соответствующего периода прошлого года на 116 процентов. Прошедшие три месяца стали рекордными среди первых кварталов других лет по объему транзакций.

 По словам экспертов, высокий результат был достигнут главным образом за счет закрытия сделки по покупке американским инвестфондом Morgan Stanley московского торгового центра "Метрополис".

 Данная сделка сказалась  и на общей характеристике  рынка. Так, первое место по объему  инвестиций заняла торговая недвижимость, на которую пришлось 60 процентов  от общего объема вложений (против 37 процентов в первом квартале 2012 года). Традиционно лидирующий  офисный сектор занял 35 процентов  рынка.

 Подавляющее большинство  сделок (96 процентов) по-прежнему сконцентрировано  в Москве. При этом доминирование  российских инвесторов сменилось  иностранными: их доля в общем  объеме сделок составила 82 процента  по сравнению с 6 процентами в  январе-марте 2012 года.

 По прогнозам специалистов, по итогам этого года в российскую  недвижимость вложат 7,5 миллиарда  долларов. В прошлом году этот  показатель составил 8,7 миллиарда  долларов.

 Ранее в Jones Lang LaSalle сообщили, что за первый квартал в коммерческую недвижимость мира вложили 94 миллиарда долларов (+8 процентов относительно прошлого года). Годовой объем инвестиций ожидается на уровне 450-500 миллиардов долларов. [7]

Анализ по рынку Перми представлен в приложений данной работы.

 

 

 

[7] - http://realty.lenta.ru/news/2013/04/10/invest/

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Жилищное право/ В.Т. Батычко Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.
2. Научно-методологические основы повышения эффективности управления жилищным строительством в мегаполисе: Учеб. пособие/ Цапу Л. И. СПб.: СПбГАСУ, 2009.
3. Учебно-методический комплекс по  дисциплине управление недвижимостью Владыкина Е.Г. ст. преподаватель 2010год
4. Экономика недвижимости Максимов С. Н. Серия: Высшее профессиональное образование, издатель: Академия, 2010г, 320 стр.
5. Экономика недвижимости: учебник для вузов Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. 2009г.

 

Интернет источники:

1. http://metrosphera.ru/
2. http://www.rezon-realty.ru/
3. http://realty.lenta.ru/news/
4. http://www.bibliotekar.ru/

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

Анализ рынка продажи офисной недвижимости в Перми по итогам I полугодия 2011 года. По итогам I полугодия 2011-го года доля продаж офисной недвижимости в структуре в зависимости от типа сделки занимает 72% (рис 1). По сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась на 15%, соответственно настолько же уменьшилась доля аренды. Предложение аренды составляет 28% от общего объема.

 

Рисунок 1.

Рисунок 1. Структура предложения в разрезе аренда/продажа на рынке офисной недвижимости Перми по итогам II квартала 2011 г.

 

По-прежнему в структуре рынка продаж офисной недвижимости в зависимости от типа помещения (рис. 2) преобладающую долю имеют встроенные помещения в жилом доме (46,01%). Наблюдается увеличение доли помещений, расположенных в ТЦ, ТОЦ, ТРЦ, ОЦ: с декабря 2010-го года она выросла на 10% и составила на 1 июля 2011-го года 27,23%. Наименьшее количество предложений приходится на квартиры под коммерческую недвижимость — 7,51% от общей доли.

Рисунок 2. 

Рисунок 2.  Структура рынка продажи офисов в зависимости от типа помещения по итогам II квартала 2011 г.

В структуре рынка продажи офисов, в зависимости от местоположения, доля центральных микрорайонов занимает наибольший объем среди всех представленных групп — 38,97% (рис 3). С декабря 2010-го года наблюдается тенденция увеличения объема предложений офисной недвижимости, находящейся в микрорайонах средней удаленности и отдаленных микрорайонах. По итогам отчетного периода их доли составили 21,6% и 9,86% соответственно. Доля прилегающих к центру микрорайонов сокращается и на 1 июля 2011-го года она составляет 29,58%.

Рисунок 3. 

Рисунок 3.  Структура рынка продажи офисов в зависимости от местоположения по итогам II  квартала 2011-го г.

 

По итогам I полугодия наибольшую стоимость в зависимости от типа офисной недвижимости, имеют квартиры под коммерческую недвижимость —  51,95 тыс.руб./кв.м (рис 4). Средняя стоимость помещений в ТЦ, ТОЦ, ТРЦ, ОЦ  — 48,36 тыс.руб./кв.м, встроенных помещений в жилом доме — 45,9 тыс.руб./кв.м. Средняя стоимость помещений в зданиях многофункционального назначения по итогам отчетного периода достигла показателя 34,08 тыс.руб./кв.м.

Рисунок 4.

Рисунок 4. Динамика средней стоимости предложения офисных площадей в зависимости от типа помещения

 

В динамике предложений продажи офисной недвижимости в зависимости от расположения объекта максимальную стоимость имеют офисы, расположенные в центральных микрорайонах — 54,58 тыс.руб./кв.м, прирост относительно начала года  — 0,12% (рис 5). Минимальную стоимость имеют офисы, расположенные в отдаленных микрорайонах — 22,59 тыс.руб./кв.м. Стоимость офисной недвижимости в прилегающих к центру микрорайонах относительно стабильна, в июне 2011-го года она составляет 46,71 тыс.руб./кв.м, снижение относительно начала года составило -3,36%.

Рисунок 5.

Рисунок 5. Динамика средней стоимости предложения офисных площадей в зависимости от территории расположения [1]

 

Рынок Перми на 25 апреля 2013 г.

 В ряде городов России, в том числе в столичных  регионах, по итогам первого квартала 2013 года наметилась тенденция  к снижению средней цены квадратного  метра на вторичном рынке жилья. При этом небольшой прирост  средней цены по-прежнему демонстрируется  в большинстве городов РФ.

Об этом на семинаре в офисе НП «РГР. Пермский край» 23 апреля рассказал Борис Николаев, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости.

По данным эксперта, максимальные цены за один квадратный метр жилья зафиксированы в следующих города России:

Москва – 200236 рублей, Санкт-Петербург – 98226, Хабаровск – 75199, Екатеринбург – 70809, Нижний Новгород – 62255, Тюмень – 61508, Ростов-на-Дону – 61458, Новосибирск – 58916, Уфа – 58778, Иркутск – 58380.

По уровню средних цен предложения Пермь находится в середине второй двадцатки: за 1 квартал 2013 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья снизилась на 0,83% и составила 52 978 рублей за квадратный метр, на первичном рынке опустилась на 0,86% до отметки 47 627 рублей за «квадрат».