Инвестиции в недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли.

Промышленная (индустриальная) недвижимость представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Для этого подвида недвижимости исключительно важным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям). Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (например, деловые клубы, гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше — жилые апартаменты.

 Собственность не является абсолютной. В каждой стране в отношении права собственности существуют определенные виды ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц. Что касается недвижимости, то эти ограничения можно подразделить на три основные вида:

1) налагаемые законом,

2) создаваемые ее собственниками,

3) налагаемые кредиторами.

1. Ограничения, налагаемые законом, связаны с суверенным правом государства на отчуждение частной собственности. Такое отчуждение земли предназначено для общественных целей (строительство общественных зданий, дорог, коммуникаций, осуществление жилищных проектов и др.) и осуществляется лишь по решению суда. Он же назначает специального уполномоченного по оценке стоимости недвижимости, которая выплачивается в виде компенсации бывшему владельцу. Последний имеет право на подачу апелляции относительно величины выплаченной компенсации, если она его не устраивает. К основным ограничениям, налагаемым законом, относятся нижеследующие.

- Ограничения, связанные с зонированием, которое  определяет функциональное предназначение  земельных участков. С точки зрения  пользователей, все участки земли  подразделяются на несколько  групп: предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и сельскохозяйственного  использования. Зональные законы регламентируют плотность населения или «проживающих семей» для данной территории, функциональное предназначение объектов и перевод объекта недвижимости из одного состояния в другое (например, переделка офисного помещения в розничный магазин, жилого помещения — в нежилой фонд, и наоборот).

- Требования, предъявляемые к зеленой зоне  и ландшафту. Под зеленой зоной  понимается часть земельного  участка, используемая под зеленые  насаждения, парки, теннисные корты  и другие зоны отдыха.

- Ограничения  высоты зданий. Во многих странах  законодательство как экономическими, так и административными методами регламентирует высоту зданий. Экономический способ базируется на определении стоимости строительства высотных домов.

- Ограничения, налагаемые строительным кодексом  и/или правилами, которые определяют строительные стандарты, требования к строительным конструкциям и материалам, расстояния, на которых должны располагаться объекты недвижимости друг от друга, и др. Эти документы требует, чтобы застройка территории осуществлялась в соответствии с планами строительства.

- Ограничения, налагаемые пожарным кодексом и/или правилами. Во многих странах законодательство требует обязательной проверки состояния противопожарной безопасности при каждом случае покупки, строительства или реконструкции объекта недвижимости.

- Прочие  ограничения, связанные с изменением  границ земельных участков, возникшие вследствие либо неправильного определения границ данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни, наносы, эрозия почвы, изменение русла реки и др.). Кроме того, регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья, этических норм.

2. Под ограничениями, создаваемыми собственниками недвижимости, понимают ограничения, которые связаны с договором о пользовании чужой собственностью, т.е. сервитут и лицензия.

- Сервитут представляет собой право на пользование землей для определенных нужд, которое может быть предоставлено собственником недвижимости другому лицу. Например, собственник земли может позволить коммунальной компании проложить электрический кабель через часть его земельного участка. Это — доля участия (интереса) в недвижимости другого лица. Наиболее распространенными видами сервитута являются право пользования дорогами, проходящими через чужую территорию, право на дренаж, на сооружение столбов для линий электропередачи, право на прокладывание трубопровода или; системы сточных вод и др. Сервитут может быть создан договором о передаче собственности или контрактом, которые связывают обязательством только договаривающиеся стороны. Однажды установленный, он не может потерять силу без согласия своего владельца. Сервитут устанавливается относительно участка, но не в отношении личности: будучи прикрепленным к земле, он переходит от одного владельца к другому. Сервитуты можно разделить на положительные и отрицательные. Положительный сервитут — это право лица, его имеющего, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (право проезда, прохода). Отрицательный сервитут — это право требовать, чтобы собственник соседнего участка воздержался от тех или иных видов его использования. Например, право требования невозведения зданий и строений либо возведения только таких, которые не могут препятствовать доступу на участок света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид.

- Лицензия в отношении недвижимости есть право, по которому одно лицо получает полномочия на использование земли другого лица. Она может быть предоставлена как в письменной, так и в устной форме. В отличие от сервитута, лицензия персональна и используется только лицом, получившим ее. Она может быть аннулирована в любое время.

3. Ограничения, налагаемые кредиторами, связаны с существованием залогового права. Последнее позволяет кредитору взыскивать долг, требовать выполнения должником обязательств. Залоговое право не является правом собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это — право на принудительное погашение должником своего долгового обязательства посредством платежа или удовлетворения некоторого иска. [4]

2. [4] - Учебно-методический комплекс по  дисциплине управление недвижимостью Владыкина Е.Г. ст. преподаватель 2010год 
   ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ.

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определённые потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учётом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объект - это мера того, сколько гипотетический типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу. Цены прошлых сделок и цены продавца могут не отражать обоснованную меру стоимости - рыночную стоимость недвижимости на дату её оценки.

Рыночная стоимость недвижимости - базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего её продать, к покупателю, желающему её прибрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект недвижимости, а другой - принуждению его купить. При этом обе стороны обладают достаточной информацией о всех обстоятельствах, связанных с указанной сделкой. На основе рыночной стоимости объекта недвижимости потенциальный покупатель или продавец может установить его стартовую (начальную) цену при торге.

Инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных целей. Может существовать множество весомых причин, по которым инвестиционная стоимость объекта недвижимости для данного конкретного потенциального владельца не будет совпадать с его рыночной стоимостью. В число таких причин входят: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска; в налоговом статусе, в субъективных предпочтениях инвесторов и т.д.

Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы. [5]

1. Первую группу образуют  фундаментальные особенности - особенности  природно-вещественного, физического, материального происхождения:

• иммобильность объекта недвижимости;
• уникальность каждого объекта;
• долговечность, стабильность объекта (для земельных участков эта особенность трансформируется в бессрочность, вечность земли);
• дефицитность (причём с тенденцией к росту).

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики - местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещённых на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличением численности населения и конечностью земельных ресурсов. Таким образом, совокупное максимально возможное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности.

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком. Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений земля не имеет срока создания и срока жизни; земля вечна - срок ее службы является неограниченным. Поэтому земля - не амортизируемое в бухгалтерском учете основное средство. Это, в частности, обеспечивает стабильность инвестиций в землю.

2. группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта - товара:

• специфика оборота (через оборот прав);
• специфика жизненного цикла;
• несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и её улучшений (зданий и сооружений);
• подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах;
• низкая ликвидность;
• незначительная эластичность предложения.

[5] - Научно-методологические основы повышения эффективности управления жилищным строительством в мегаполисе: Учеб. пособие/ Цапу Л. И. СПб.: СПбГАСУ, 2009.

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные (т.е. права владения, использования и распоряжения), так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами) и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и её улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Бесконечность срока службы земли, увеличение её дефицитности, инфляция и другие факторы определяют потенциал роста стоимости земли. В это же время стоимость другого компонента недвижимости - зданий и сооружений - с течением времени, наоборот, снижается вследствие совокупного износа, как физического износа, связанного с естественным старением объекта, морального износа, связанного с увеличивающимся несоответствием объекта современным требованиям, так и экономического износа, связанного с неблагоприятным окружением (устаревание по местоположению). Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция - тенденция повышения стоимости из-за инфляции.