Комплексный анализ объекта недвижимого имущества

При этом четверть населения, по данным опроса R3 и НАФИ, считает, что цены на жилье в ближайшие  три месяца не изменятся.

"В то же  время остается высоким уровень  неопределенности - около четверти россиян в течение нескольких последних месяцев затрудняются прогнозировать дальнейшее изменение цен на недвижимость", - указывается в материалах исследования.

По мере развития кризисной ситуации доля граждан  РФ, ожидавших подорожания жилья, устойчиво снижалась вплоть до мая 2009 года, когда она достигла минимума в 38%, обращается внимание в отчете.

"В октябре  2008 года таковых было 69%, а до  кризиса, в мае 2008 года –  82%", - сравниваются данные опроса  в докладе.

Увеличение  доли россиян, ожидающих повышения цен на жилье, вновь началось летом 2009 года, отмечают эксперты.

Инициативный  всероссийский опрос R3 и НАФИ проводился 30 и 31 января 2010 года в 140 населенных пунктах  в 42 областях, краях и республиках  России. В ходе исследования было опрошено 1,6 тысячи человек. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.

2. Разработка стратегии управления недвижимости

2.1 Описание местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Ленинском административно-территориальном  округе г. Тюмени на ул. Олимпийской, в первом микрорайоне.

Микрорайон  застроен современными многоэтажными  домами, имеет хорошую транспортную развязку. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д.

Также оцениваемый  объект обеспечен такими инженерными  коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

В экологическом  отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

На небольшом  расстоянии от дома, где находится  объект оценки, расположены кинотеатр «Современник», магазины промышленных и продовольственных товаров, гаражный кооператив, автостоянка. Недалеко расположена автобусная остановка. В данном районе есть школы, Тюменский государственный институт  мировой экономики и права. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах 121 серии, 86 серии.

 

 

 

Таблица 2

1	Месторасположение:	г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24
2	Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение)	Находится в  районе с развитой инженерной инфраструктурой
3	Рельеф местности	Спокойный
4	Коммерческая  направленность	Средняя
5	Назначение	Жилое здание
6	Наличие застройки  вблизи оцениваемого объекта	Жилые дома, магазины, кафе, гаражи
7	Наличие зеленых  насаждений	Имеются
8	Состояние окружающей среды	Удовлетворительное

 

2.2 Описание объекта

Объект представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную  на 3 этаже 5-этажного панельного жилого дома.

В настоящее  время объект недвижимости эксплуатируется как жилая квартира.

Двухкомнатная квартира по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24 принадлежит Иванову Ивану Ивановичу на основании Справки ТЖСК № 30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

 

 

 

Технические характеристики объекта оценки

Таблица 3

Год постройки дома	1985
Количество  комнат	2
Этаж	3
Этажность дома	5
Материал стен дома	Панельный
Общая площадь/площадь  квартиры	50,6 кв.м. / 49,7 кв.м.
Жилая площадь  квартиры	30,3 кв.м.
Площадь лоджии/балкона  приведенная	0,9 кв.м.
Внутренняя  отделка частей помещений
Жилая комната	13,20 кв.м, потолок-побелка,  стены-обои, пол-линолеум
Жилая комната	17,10 кв.м., потолок-побелка,  стены-обои, пол-линолеум
Кухня	7 кв.м., потолок-побелка,  стены-частично обои, плитка, пол-линолеум
Ванная	2,60 кв.м., потолок-побелка; стены-керамическая плитка, побелка; пол-керамическая плитка
Туалет	1,40 кв.м., потолок-побелка,  стены-плитка, пол-керамическая плитка
Коридор	7,3 кв.м., потолок-побелка,  стены-обои, пол-линолеум
Встроенный  шкаф	1,10 кв.м.
Дополнительная  информация	Состояние квартиры оценивается как требующее ремонта

 

2.3 Субъекты управления

На территории данного объекта недвижимости действуют  следующие управленческие компании:

ТСЖ "Соседи"                          Казначеев Евгений Анатольевич 

ОАО "ТЭсбыт"                                 Гуськов Владимир Петрович    

ООО "Тюменьсвязьмонтаж"    Поляков Леонид Константинович 

ОАО "Уралсвязьинформ"          Шостак Ирина Витальевна

ООО "СибЛифт"                            Ляпустин Денис Михайлович

ТУМП ВКХ "Водоканал"          Астафьев Евгений Геннадьевич

ООО ТМК "Домофон-Тюмень"    Ведерников Андрей Владимирович

На рынке  коммунальных услуг наряду с муниципальными работают крупные специализированные предприятия – акционерные общества: «Тюмень Водоканал», «Тюменьэнерго» с филиалами, группа компаний «ТЭНКОМ», «СУЭНКО», Генерирующая компания ОАО «ТГК-10», теплосетевая компания ОАО «УТСК», 11 газораспределительных предприятий (ОАО «Тюменьмежрайгаз», ОАО «Ишиммежрайгаз», ОАО «Ялуторовскспецгазсервис», ОАО «Заводоуковскрайгаз» и др.), успешно работает в г.Ишиме ОАО «Водоканал».

Доля государственного (муниципального) имущества организаций  коммунального комплекса (канализация, электрические и тепловые сети и  так далее), переданного в управление, аренду, концессию, и на иных правовых основаниях организациям частной собственности составила 60,6%, из них хозяйственным обществам с долей не более 25%, находящейся в государственной (муниципальной) собственности – 52,1

3. Методы оценки стоимости недвижимости

3.1 Оценка объекта недвижимости Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

 Понятие  лучшего и наиболее эффективного  использования объекта недвижимости, применяемое в данной работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее  и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении  вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта  были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в  данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

3.2 Методы оценки стоимости недвижимости

Существуют  три метода оценки стоимости недвижимости:

1.    Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Метод капитализации дохода

Затратный метод  основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

 

 

Затратный метод.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы  процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого  сравнительного анализа продаж.

Метод прямого  сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке  осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей  основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений  по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы  процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Метод капитализации  дохода.

Метод капитализации  дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы  процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.
2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.
4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.
5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.
6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.