Комплексный анализ объекта недвижимого имущества

Каждый из этих методов приводит к получению  ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

 

 

3.3 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки можно сделать вывод, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который  гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, абсолютно  не известны случаи подобного «изощрённого»  приобретения жилья, когда покупатель-частное  лицо приобретал в собственность  одну квартиру в многоквартирном  доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых  выше аргументов против использования  затратного подхода, принято решение решение отказаться от его применения в рамках данной работы.

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В  его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка  и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка  информации по каждому отобранному  объекту о цене продажи и  запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и  сравнение каждого объекта с  оцениваемым по времени продажи,  местоположению, физическим характеристикам  и условиям продажи;

- корректировка  цен продажи  или запрашиваемые  цены по каждому сопоставимому  объекту в соответствии с имеющимися  различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов недвижимости и вывод  показателя стоимости оцениваемого  объекта.

На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

 

Подбор объектов-аналогов

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках  и условиях продажи практически  недоступна или неполна, и поскольку  на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основе анализа  специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны  следующие объекты-аналоги:

Объект № 1. Двухкомнатная  квартира (Газета «Квартирный вопрос»  от 21.12.2009г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика  квартиры: 1 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь  квартиры – 51 кв.м.; состояние отделки  – удовлетворительное. Вид права  – собственность.

Стоимость квартиры: 1 820 000 руб.

Объект № 2. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.01.2010г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика  квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь  квартиры – 55 кв.м.; состояние отделки  – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 1 930 000 руб.

Объект № 3. Двухкомнатная  квартира (Газета «Блиц» № 56 от 22.11.2009г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика  квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 52 кв.м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 1 950 000 руб.

Объект № 4. Двухкомнатная  квартира (Газета «Квартирный вопрос»  от 13.01.2010г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика  квартиры: 2 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь  квартиры – 52 кв.м.; состояние отделки  – удовлетворительное. Вид права  – собственность.

Стоимость квартиры: 1 950 000 руб.

Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые  права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все  отобранные для сравнения объекты-аналоги  находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги  выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере  -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности  расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги  находятся на ул. 30 лет Победы. Расположение этой улицы по привлекательности соответствует ул. Олимпийской. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги  имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой  квартиры –площадь 50,6 кв.м. Все объекты-аналоги  имеют площади по размерам соответствующие  площади объекта оценки. Исходя из этого корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета  объект-аналог № 1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и  объект оценки расположены на средних  этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3 %.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 4

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

Таблица 4

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местонахождение	Олимпийская, 35	30 лет Победы	30 лет Победы	30 лет Победы	30 лет Победы
Общая площадь, кв.м.	50,6	51,0	55,0	52,0	52,0
Цена продажи, руб.		1820000,0	1930000,0	1950000,0	1950000,0
Цена продажи, руб./кв.м.		35686,27	35090,90	37500	37500
Корректировка, учитывающая рыночные условия, №		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после  корректировки, руб./кв.м.		35686,27	35090,90	37500	37500
Корректировка, учитывающая торг, %		-4,0	-4,0	-4,0	-4,0
Цена после  корректировки, руб./кв.м.		34258,81	33687,26	36000	36000
Корректировка, учитывающая месторасположение  объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после  корректировки, руб./кв.м.		34258,81	33687,26	36000	36000
Площадь квартиры	50,6	51,0	55,0	52,0	52,0
Корректировка на площадь, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после  корректировки, руб./кв.м.		34258,81	33687,26	36000	36000
Этаж/этажность	3/5п	1/9п	4/9п	3/9п	2/9п
Корректировка на этаж, %		3,0	0,0	0,0	0,0
Цена после  корректировки, руб./кв.м.		35286,57	33687,26	36000	36000
Корректировка, учитывающая наличие балкона, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после  корректировки, руб.		35286,57	33687,26	36000	36000
Корректировка, учитывающая техническое состояние  объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после  корректировки, руб.		35286,57	33687,26	36000	36000
Веса		0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость объекта, руб./кв.м.	35243,45
Стоимость объекта, руб.	1783319

 

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной  квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках сравнительного подхода  методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 10 марта 2010 г. составляет: 1 783 319 рубль.

 

3.5 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

При использовании  данного подхода стоимость объекта  определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного  подхода существуют два метода определения  стоимости:

метод капитализации  дохода

метод дисконтирования  денежных потоков

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

 

С_рын=ЧОД(год)\R, где

 

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

 

Для расчета  ЧОД применяются следующие формулы: 

 

ЧОД=ПВД –  потери – ОР, где

 

ПВД – потенциальный  валовый доход, доход при 100% использовании

Потери –  потери от недоиспользования 

ОР – операционные расходы

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся  или запрашиваемых на рынке ставках  арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным  объектам недвижимости показывает, что  обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

Определение величины операционных расходов

Операционные  расходы подразделяются на:

• Условнопостоянные;
• Условнопеременные;
• Расходы на замещение.

К условнопостоянным  относят налог на имущество, страховые  взносы и т. п. К условнопеременным  относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.