Комплексный анализ объекта недвижимого имущества

В данной работе использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

 

Таблица расчёта  рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

                     Таблица 5

Характеристики  объекта и его аналогов	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
	ул. 30 лет Победы	ул. 30 лет Победы	ул. 30 лет Победы	ул. 30 лет Победы
Арендная ставка, руб.	13500	14000	14000	14000
Арендная ставка, руб. год	162000	168000	168000	168000
Весовой коэффициент	0,25	0,25	0,25	0,25
Рыночная ставка арендной платы и потенциального валового дохода	166500

 

Таблица расчета  чистого операционного дохода

Таблица 6

№	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, руб./мес.	13875
2	Ставка арендной платы, руб./год.	166500
3	Потери от недоиспользования, %	5
4	Годовой доход  с учетом недоиспользования, $	158175
5	Операционные  расходы, %	5
6	Чистый операционный доход, руб./год	150266,25

 

1. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего  займа банков высшей категории. В работе принята равной 6%.

Рисковая ставка:

• Премия за вложения в недвижимость;
• Премия за низкую ликвидность;
• Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 1985году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 75 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 71 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\71 = 1,40 %

Тогда можем  найти ставку капитализации:

R= 10% +1,40% = 10,14%

Рассчитываем  стоимость оцениваемого объекта:

С_рын=ЧОД(год)\R = 150266,25 /10,14%= 1481915,68

Таким образом, стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 10 марта 2010г. составляет 1 481 915,68 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

Вывод итоговой стоимости объекта оценки

В зависимости  от конкретной ситуации, результаты каждого  из трех подходов могут в большей  или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в расчётах исключен один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:

Таблица 7

№ п/п	Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	80	20
2	Полнота информации	75	25
3	Способность учитывать  действительные намерения покупателя и продавца	80	20
4	Способность учитывать  конъюнктуру рынка	85	15
5	Способность учитывать  местоположение	55	45
6	Допущения принятые в расчетах	80	20
7	Сумма баллов	455	145
8	Удельные весовые  показатели,%	75	25

 

 

 Рассчитаем  рыночную стоимость объекта оценки:

Таблица 8

Наименование  подхода	Сравнительный	Доходный
Полученная  рыночная стоимость, руб	1 783 300	1481900
Весовая доля	0,75	0,25
Рыночная стоимость объекта оценки, руб	1710000

 

1783300*0,75 + 1481900*0,25 = 1337475 + 370475 = 1707950≈1 710 000

 

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой  недвижимости, определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 1 710 000 (Один миллион семьсот десять тысяч рублей)

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.
2. Бакулин В.В., Козин В.В. География Тюменской области/ Учебное пособие.- Средн.-Урал. Кн. изд-во, 1996.- 240с.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.
4. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.
5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.
6. Газета «Недвижимость для всех»
7. Газета «Из рук в руки»
8. Газета «Блиц»
9. Газета «Квартирный вопрос»
10. http://riarealty.ru
11. http://www.rway.ru
12. http://72doma.ru
13. http://www.dom72.ru
14. http://www.lexgroup.ru