Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФИЛИАЛ  ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО

АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

НАБЕРЕЖНОЧЕЛНИНСКИЙ ИНСТИТУТ КАЗАНСКОГО (ПРИВОЛЖСКОГО) ФЕДЕРАЛЬНОГО УНИВЕРСИТЕТА

 

 

КАФЕДРА «Экономика предприятия»

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

вариант 8

 

 

 

 

 

Исполнитель: студент группы

Руководитель: доцент

Лобова  О.В.

 

 

 

 

 

 

г. Набережные Челны

2014 год

 

 

Содержание

 

 

1. Технология оценки стоимости недвижимости: стадия определения проблемы.
2. Методы прямого сравнительного анализа продаж: расчет общего рентного мультипликатора и коэффициента капитализации.
3. Технология взаимодействия организаций участников при регистрации по принципу «одного окна».
4. Задача 1.
5. Задача 2.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

 

1. Технология оценки стоимости  недвижимости: стадия определения  проблемы

 

 

Оценки стоимости недвижимости состоит из следующих стадий:

1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на
3. оценку.
4. Сбор и анализ данных.
5. Оценка земельного участка.
6. Применение трех подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.
7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
8. Подготовка отчета и заключения об оценке.
9. Доклад об оценке.

 

Рассмотрим  первую стадию проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.

 

Определение проблемы

Данная стадия оценки состоит из следующих этапов:

1. Идентификация объекта. На этой стадии определяются объект недвижимости, его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, а также его фактические характеристики.
2. Выявление предмета оценки. Важнейшим моментом при осуществлении оценки объекта недвижимости является выявление предмета оценки, т. е. устанавливается, что подлежит оценке — весь комплекс имущественных прав на недвижимость или только некоторые имущественные права.
3. Определение даты оценки. Дата оценки — это момент времени, на который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем эти изменения даже в короткие временные промежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата осмотра объекта недвижимости, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, дата совершения сделки и другие случаи.
4. Формулирование цели и функции оценки. Формулирование цели оценки очень важный этап, определяющий последующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается?

Цель оценки определить вид стоимости, которую  требуется определить. Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос: для чего необходима оценка (для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д)? В отчете должно всегда указываться, что данная оценка действительна лишь для функции или функций, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях будет некорректным.

5. Определение вида стоимости. Определение вида стоимости и имущественных прав, которые необходимо определить, осуществляется через формулирование цели оценки. Например, цель оценки - определить рыночную стоимость полных прав собственности на объект.
6. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями и предположениями. На этой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями и предположениями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются и согласовываются с заказчиком с целью защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. При необходимости некоторые из них следует отражать в отчете об оценке. Это делается для того, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком.

К основным ограничительным условиям и предположениям в оценке стоимости объектов недвижимости относятся, например, следующие:

а) при подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика;

б) финансовые и технико-экономические характеристики эксплуатируемого объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества;

в) в процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится;

г) прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем и т.д.

 

2. Методы прямого сравнительного  анализа продаж: расчет общего  рентного мультипликатора и коэффициента капитализации

 

 

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости основывается на методе прямого сравнительного анализа продаж. Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Метод прямого  сравнительного анализа продаж (далее — метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Метод анализа продаж специалистами называется рыночным методом или методом рыночной информации, который в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например рынку жилья.

Технология  реализации метода сравнительного анализа продаж. При реализации метода анализа продаж эксперты-оценщики используют обычно следующую технологию:

1. Выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка;
2. Проверяют достоверность информации о сделках;
3. Вносят поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Ниже рассматриваются этапы оценки при реализации метода анализа продаж объектов недвижимости.

 

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть:

• собственный архив эксперта-оценщика;
• банки данных риэлторских фирм;
• банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости;
• публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и т. д.

При анализе  недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и прочее или нет.

 

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о  сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Данное подтверждение  необходимо, чтобы убедиться в  величине фактической цены сделки, так как зачастую на «вторичном рынке» в договоре купли-продажи указывается не фактическая, а заниженная цена.

 

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик  вносит поправки в той мере, в  какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для  того, чтобы определить цену, за которую  мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки продажных фактических цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Способы определения величины поправки

Для определения величины поправок используют следующие методы:

• анализ парных продаж;
• регрессионный анализ;
• расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

 

1. Анализ парных продаж

Данный метод заключается в  сравнении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

 

2. Регрессионный анализ

Регрессия – это зависимость значения случайной величины (в данном случае стоимости объекта недвижимости) от значений переменных (например, размер площади жилья). Данный метод определения величины поправок при оценке стоимости недвижимого имущества основывается на использовании серии формул, приведенных ниже:

 

а)          С_об.н. =  В * X,        д.е.      (2.1)

 

где  С_об.н - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В -  коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х  - замеренные данные для оцениваемого объекта  недвижимости.

 

 

б)          С_об.н. =  В * X + а + с +...+ n,      д.е.                   (2.2)

 

где  а, с, ..., n   - положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

 

в)       С_об.н. = А + в + с +...+ n,     д.е.      (2.3)

 

где   А   - некая базовая величина;

      в, с... n - различные поправочные коэффициенты.

 

г)          С_об.н. = А * (1 + в + с + … + n),     д.е.     (2.4)

 

где  А  -    базовая величина;

        в, с, ...,n - поправочные коэффициенты в долях единицы. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине (А) независимо друг от друга.

 

3.  Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка

Данный способ расчета величины поправки применяется экспертами-оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости, что имеет место в условиях современного российского рынка недвижимости, который находится в стадии становления.

Расчет стоимости элемента, для  которого необходима поправка, определяется за вычетом износа (физического и функционального) данного элемента.

 

Виды  поправок

Корректировка цен сопоставимых объектов возможна в нескольких видах: поправки в абсолютном выражении в долларах и в рублях, поправки в процентах, поправки в форме общей группировки и кумулятивные процентные поправки.

1.Долларовые или рублевые поправки - это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости.

2.Процентные поправки применяются, когда затруднительно определить точные абсолютные величины поправок. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение. При необходимости процентные поправки легко преобразуются в долларовые.

3.Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

4.Поправки в форме общей группировка используется на развитом рынке недвижимости с большим количеством продаж. Большое количество сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен, не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект недвижимости в целом и производить совокупную корректировку в рамках выделенной группы.

Относительно полный набор поправок к стоимости оцениваемого объекта  включает:

1. Состав имущественных прав.
2. Условия финансирования:

• коэффициент ипотечной задолженности;

• процентная ставка;
• срок займа;
• амортизация (выплаты);
• договоры об участии.

3. Условия продажи:

• обычные или особые закладные;
• мотивы и знания покупателя и продавца.

4. Время (для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты оценки).

5. Местоположение: