Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

• экологическая привлекательность;

• доступ к оживленным магистралям;
• коммуникации;
• престижность.

6. Физические характеристики:

• физические параметры;
• качество строительства и эксплуатации;
• удобства;
• функциональная пригодность.

 

Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов можно проводить только после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены (в процентах, либо в абсолютных денежных величинах).

Если сравниваемый элемент в  сопоставимом объекте лучше, чем  в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т. е. со знаком "минус". Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т. е. со знаком "плюс".

Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в абсолютных денежных единицах, то они могут вноситься в стоимость  оцениваемого объекта в любой  последовательности.

Если поправки выражены в процентах (в относительных  величинах), то последовательность их внесения влияет на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

Стандартов  на внесение поправок на данный момент не существует. Опыт западной оценки недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Время.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

 

Единицы сравнения

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Единицами измерения могут быть 1м², 1м² жилой площади, 1м² общей площади, 1м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка, 1 лот и т. д. Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход. Так могут сравниваться, например, гаражи. Единицей, приносящей доход, будет стоянка одной автомашины.

Часто для  сравнения объектов недвижимости применяют  отношения продажной цены к доходу. В этом случае единицей сравнения  является валовой рентный мультипликатор (или его еще называют валовым мультипликатором дохода). Валовой рентный мультипликатор (или валовой мультипликатор дохода) — это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительно валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности их расчета в российских условиях.

 

Также в качестве единицы сравнения можно воспользоваться  и общим коэффициентом капитализации (общей ставкой дохода) - основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода (см. предыдущий подраздел). Поскольку для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения, очень важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объект выражались в одних единицах измерения.

 

Расчет стоимости объекта  с помощью валового рентного мультипликатора

Расчет стоимости  объекта недвижимой собственности  с использованием валового рыночного мультипликатора - рыночный способ оценки арендуемой доходной недвижимости, применяемый  в методе анализа продаж.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.  Действительная валовая выручка - сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются процент недоиспользования объекта и безнадежные долги и прибавляются прочие доходы. Технология данного способа определения стоимости объекта недвижимости представлена ниже:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта (величина потенциальной или действительной выручки).

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Способы согласования результатов  оценки, полученных различными подходами

Обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости объекта: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в долях единицы) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Наиболее простой случай, когда в качестве весов результатов используется доля этого результата в общей сумме всех результатов.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. В основном в качестве весов здесь можно использовать вероятности получения тех или иных результатов. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

 

3. Технология взаимодействия организаций участников при регистрации по принципу «одного окна»

 

 

С целью минимизации, а в последующем  исключении влияния на инвестиционную деятельность в Республике Татарстан  имеющихся негативных факторов Министерством  экономики совместно с приступившим к деятельности Агентством по инвестициям, разработан и выносится на обсуждение членами Коллегии МЭРТ механизм взаимодействия участников инвестиционной деятельности на территории Республики Татарстан  по принципу «одного окна» .

Внедрение принципа «одного окна»  для инвесторов нацелено на сокращение сроков получения необходимых для  реализации инвестиционных проектов на территории Республики Татарстан согласований и заключений в различных государственных  структурах.

Реализация системы позволит инвестору  получить практическую помощь при взаимодействии с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а  также организациями при прохождении  административных процедур, связанных  с получением земельного участка, размещением  на инвестиционных площадках Республики Татарстан, получением согласований предпроектной  и проектной документации на строительство, получением разрешения на строительство  объекта и сдачу в эксплуатацию.

После внедрения данного механизма  у инвесторов отпадет необходимость  лично проходить согласительные мероприятия, они будут осуществляться квалифицированными специалистами, имеющими систему налаженных контактов во всех задействованных в согласовании органах власти.

Система «одного окна» также  позволит инвестору дистанционно, посредством  сети Интернет, следить за прохождением согласительных мероприятий по заявленному  им инвестиционному проекту.

В рамках реализации системы «одного  окна» предполагается создание в  республике Инвестиционного совета, основной функцией которого станет проведение последовательной и скоординированной  политики в сфере привлечения  инвестиций, а также совершенствование  условий реализации инвестиционной деятельности в Республики Татарстан (в частности на принципах «одного  окна»).

Вместе с оказанием практической помощи инвесторам в реализации инвестиционных проектов на территории Республики Татарстан  создание системы «одного окна»  позволит снизить административные барьеры на пути привлечения инвестиций, повысить эффективность взаимодействия органов исполнительной власти Республики Татарстан, территориальных органов  федеральных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления при реализации инвестиционных проектов.

В настоящее время в числе  инвестиционных проектов, находящихся  на стадии рассмотрения на предмет  оказания практической помощи в их реализации, следует назвать следующие:

- проект фирмы BOSCH по созданию  совместного предприятия на территории  Республики Татарстан по производству  систем пожарной безопасности, в  первую очередь предназначенных  для учреждений образования и  здравоохранения республики. Здесь  работа ведется в части определения  участника со стороны Республики  Татарстан, подбора производственных  площадей и персонала, включая  производственный и коммерческий  менеджмент;

- проект ООО «Управляющая компания  «КЭР-Холдинг» по созданию на  территории республики всесезонного  лыжного комплекса. По данному  вопросу прорабатываются варианты  размещения строительства объекта.

Кроме того, в настоящее время  Агентством по инвестициям ведется  работа по определению потенциальных  инвестиционных ниш для импортозамещения отдельных видов продукции силами республиканских товаропроизводителей. В качестве источника информации о потребности предприятий республики в продукции, в том числе производимой за ее пределами, используется Электронная  торгово-информационная система РТ (ЭТИС). Одним из проектов, вызывающих сегодня интерес, является проект локализации  на территории Республики Татарстан  производства теплосчетчиков-регистраторов, предназначенных для регистрации  параметров теплоносителя и тепловой энергии в теплосистемах различного типа. В настоящее время осуществляется поиск стратегического партнера среди основных предприятий-производителей приборов учета в Российской Федерации.

 

4. Задача 1

 

Определить рыночную стоимость  объекта недвижимости для двух вариантов  его использования:

1 вариант. Предполагается получать ежегодно 200 000 д.е. валовой выручки (В_t) от использования объекта; возместить вложенный капитал через 5 лет. Совокупные валовые издержки (ИП_t) составят – 150 000 д.е.; амортизационные отчисления (А_t)в том числе – 10 % от стоимости последних. Безрисковая ставка дохода – 10 %; общая поправка на риск – 16,7 %.

2 вариант. Предполагается получать выручку:

1-ый  год – 100 000 д.е. (ИП_t = 60 000; А_t = 7 000 д.е.)

2-ой год – 150 000 д.е. (ИП_t = 70 000; А_t = 7 000 д.е.)

3-ий год – 220 000 д.е. (ИП_t = 110 000; А_t = 7 000 д.е.)

Годовая ставка сравнения – 0,3.

 

Решение:

 

1 вариант.

В_t = 200 000 д.е.

Т = 5 лет.

ИП_t = 150 000 д.е.

А_t = 10% от ИП_t

r₀ = 10%

r₁ = 16,7%

 

РынСт - ?

 

Рын.Ст = Ч  Д  /  ОКК,    д.е. ,                           

ЧД  =  В_t  -  ИП_t  +  А_t , д.е.,

ОКК = КК₁ + КК₂ ,  д.е.

КК₁ = r₀ + r₁

КК₂ = 1/Т,

КК₁ = 0,1 + 0,167 = 0,267

КК₂ = 1/5 = 0,2

ОКК = 0,267 + 0,2 = 0,467

ЧД  =  200 000 -  150 000 + 15 000 = 65 000 д.е.,

Рын.Ст = 65 000  /  0,467 = 139 186,3  д.е.

 

 

 

2 вариант.

В_t1 = 100 000 д.е., ИП_t1 = 60 000; А_t1 = 7 000 д.е.

В_t2 = 150 000 д.е., ИП_t2 = 70 000; А_t2 = 7 000 д.е.

В_t3 = 220 000 д.е. , ИП_t3 = 110 000; А_t3 = 7 000 д.е.

R = 0,3

Т = 3

 

РынСт - ?

 

 

                    _Т

Рын.Ст  =  S ЧД_t  / (1+R)^t,  д.е.          

         ^t=1

ЧД  =  В_t  -  ИП_t  +  А_t , д.е.,

 

ЧД₁ =  100 000  -  60 000  + 7 000 = 47 000 д.е.,

ЧД₂  =  150 000 -  70 000 +  7 000 = 87 000 , д.е.,

ЧД₃  =  220 000 -  110 000 +  7 000 = 117 000, д.е.,

Рын.Ст  = 47 000 /(1+0,3)¹ + 87 000 / (1+ 0,3)² + 117 000 / (1+0,3)³ = 140 887,6 д.е.

 

 

Ответ: вариант 1 -  139 186,3  д.е., вариант 2 - 140 887,6 д.е.

 

 

5. Задача 2

 Необходимо  определить стоимость 60-ти квартирного  дома. Имеется подтвержденная рыночная  информация о трех недавних  продажах сопоставимых домов. 

                                                                                              Таблица 1

Сопоставимые объекты	Продажные цены, д.е.	Количество квартир
Дом №1	1470 000	60
Дом №2	135 000	54
Дом №3	846 000	36

Сопоставимый  объект №1 по удобствам и местоположению схож с оцениваемым объектом. Его  ландшафт лучше. Это отличие оценено  в 7 000 д.е. Мусоропровод объекта №1 такой  же, как у оцениваемого объекта, его  стоимость составляет 19 000 д.е. Объект продан 4 месяца назад.