Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

Для расчета  ставки дисконтирования в основном используется метод цены капитальных вложений.

Этот метод расчета  ставки дисконтирования основан  на анализе информации фондового  рынка. Расчет производится на основании  трех компонентов:

1. номинальная безрисковая ставка;

2. общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг); 3. коэффициент бета.

При расчете номинальной  безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям - как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета  настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей  стоимости будущих денежных потоков  по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

 

Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

13.1.  Метод анализа продаж объектов недвижимости

В российских условиях, для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, в связи с этим необходимо учитывать степень их достоверности.

               Сравнительный подход к оценке недвижимости - или рыночный подход включает два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

               Метод прямого сравнительного анализа продаж (анализа продаж), основан на принципе замещения, который гласит: "типичный" покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

              Применяется в основном к оценке  объектов развитых сегментов рынка недвижимости (например: жильё).              Сущность метода  заключается в реализации модели:

                                                     

                                   Ср = Цс  +      Ц

 

    где: Ср - расчётная стоимость объекта,

            Цс - цена продажи сопоставимого  объекта,

                 Ц - суммарная корректировка (поправка) к цене продажи. 

         Этапы и порядок расчета методом анализа продаж:

1. Проводится анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

1.2. Проверяется информации  о сделках;

1.3. Выбирается подходящие  единицы сравнения;

2.1. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять: цену за единицу площади (гектар, сотку) или цену за весь участок.

2.2. Для анализа сопоставимых  продаж застроенных участков (объектов  недвижимости) целесообразно применять:

- цену за единицу  общей площади; 

- цену за единицу  площади, пригодной для сдачи  в аренду;

- цену за единицу  объема сооружения;

- цену за комнату; 

- цену за квартиру;

- цену за единицу  недвижимости, приносящую доход.

2.3. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

3. Элементами сравнения  условно называются те характеристики  объектов недвижимости, которые  могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

- передаваемые имущественные  права; 

- условия финансирования  сделки;

- условия продажи; 

- время продажи; 

- месторасположение объекта; 

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики  объекта; 

- характер использования; 

- наличие стоимостных  компонентов, не связанных с объектом.

4. Поправки по элементам  сравнения могут вноситься в  цены сопоставимых объектов либо  непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

В условиях активного  рынка, на котором можно найти  достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом  общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

5. При итоговом определении  стоимости оцениваемого объекта в качестве основы определения стоимости оцениваемого объекта рассматривают логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Величины  корректировок цен, определяются следующими способами:

а) прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

б) - прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

в) - корреляционно-регрессионным  анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

г) - определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

д) - экспертным обоснованием корректировок цен  аналогов.

В результате определения  и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как  правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

13.2. Метод валового рентного мулитипликатора

Основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Вычисления проводятся с использованием мультипликатора  валовой ренты.

Мультипликатор  валовой ренты (МВР) - отношение продажной цены к валовому доходу (либо к потенциальному).

Валовой доход исчисляется  в годовом или месячном выражении.

Порядок расчёта: 1.Определяется годовая арендная ставка для объекта.

2. Рассчитывается рентный мультипликатор, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов.

3.Годовая арендная  ставка (1) умножается на рентный  мультипликатор.

Этот метод достаточно прост и часто используется западными  оценщиками, в том числе для оценки  жилых домов. При применении метода валовой ренты с использованием МВР могут вноситься поправки как это делается в подходе по сопоставимым продажам.

Пример. Доход от сдачи в аренду квартиры составляет 400 долл. в месяц. Необходимо определить стоимость квартиры на основе следующей информации:

 

Объекты	Продажная цена	Валовой месячный доход	МВР
объект № 1	45 000	380	118,4
объект № 2	50 000	500	100
объект № 3	49 000	450	108,9
оцениваемый		400	109,1

 

 Рассчитываем МВР для трех объектов. Находим среднее значение МВР для оцениваемого объекта. Стоимость объекта составит: 400  109,1 = 43 640.

      В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является признаком того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить  итоговое заключение о рыночной стоимости  объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

 

Тема 14.  Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения

            14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды

       Эффективность  (результативность).

      Т.е. отношение полезного эффекта к затратам на его получение.

      Различают эффективность управления объектами недвижимости и эффективность непосредственно недвижимости.

          Эффективность недвижимости - комплекс показателей (социальных, техническо-экономических, коммерческих, экологических) позволяющих оценить полезность объекта недвижимости.

           Социальная эффективность недвижимости (в пользовании) - определяется рядом показателей основными из которых можно считать: уровень обеспеченности жильем и землей, отношение стоимости коммунальных платежей к среднему уровню доходов населения, уровень обеспеченности дошкольными учреждениями, социальными службами, отношение средней заработной платы к стоимости жилья и т.д.

             Техническая эффективность - показатель способности производителя производить максимальный объем продукции приемлемого качества с минимальными затратами факторов производства. Говорят, что одна компания эффективнее другой, если она может производить столько же продукции, сколько и другая компания, но с меньшими затратами факторов производства, без учета ценового фактора.

               Экономическая эффективность - показатель способности организации производить и сбывать свою продукцию с наименьшими возможными издержками. Фирма может иметь высокую техническую эффективность, но быть низкоэффективной экономически из-за того, что цены слишком высоки для того, чтобы быть конкурентоспособными.

            Эффективность издержек: 

1. Достижение цели  с минимальными затратами.

2. Достижение цели  с такими затратами, которые  делают проект коммерчески жизнеспособным.

             Например, автомагистраль М 25 могла  бы быть построена шириной  в восемь полос вместо шести,  однако существовало ошибочное  мнение, что это окажется неэффективным с точки зрения издержек.

           Эффективность кредитования - результат использования средств, предоставленных в кредит, в воспроизводственном процессе.

             Инвестиционный проект: обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

         

        14.2.  Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости

          Инвестиционная привлекательность. Существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы: выгодно ли вкладывать деньги в данный проект; какой проект предпочесть при выборе нескольких вариантов.

       Сущность оценки инвестиционной  привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект, потока доходов от его использования (и анализе его уровня) и сроков окупаемости.

        Для принятия инвестиционного  решения необходима информация: результатах оценки инвестиционной  привлекательности, об уровне получаемого дохода и о степени рисков при достижении цели.