Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

         Простые (статические) методы расчета экономической эффективности капитальных вложений:

1. Коэффициент общей  экономической эффективности капитальных  вложений:                                           

 

Э = П : К ,

 П - годовая прибыль, 

К - капитальные вложения.

 

2. Срок окупаемости: 

 

Т = К : П ,

 

3. Показатель сравнительной  экономической эффективности (основанный  на минимизации приведенных затрат):

 

Эс = С + Ен К,

 

где: К - капитальные вложения по каждому варианту;

       С  - текущие затраты (себестоимость)  по тому же варианту;

        Ен - нормативный коэффициент эффективности  капитальных вложений.

Недостаток - отсутствие учета изменения стоимости денежных средств во времени.

         Техника усложненных методов базируется на сравнении затрат с доходами, приведенными к текущей стоимости на момент осуществления затрат, с учетом риска, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

            Метод дисконтирования (процентирования)

Метод, при котором все исчисленные финансовые платежи по ссуде (кредиту) удерживаются кредитором из суммы кредита; разница между номинальным размером кредита и начисленными платежами выдается заемщику на руки.

          Показатели инвестиционной привлекательности, характеризующие привлекательность с альтернативными инвестициями с учетом временного фактора:

1. срок (период) окупаемости;

2. чистая текущая стоимость  доходов;

3. ставка доходности  проекта;

4. внутренняя ставка  доходности проекта;

5. модифицированная ставка доходности;

6. ставка доходности  финансового менеджмента. 

Оценка эффективности  для инвестиционного кредита производится в целом и отдельных его очередей нарастающим итогом по годам строительства и эксплуатации кредитуемого объекта.

Оценка экономической эффективности инвестиций, направляемых на развитие территории, производится для обоснования социально - экономических и градостроительных решений, обусловленных интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей, организаций и предприятий. При сравнении различных вариантов реализации проекта с помощью интегральных показателей используют метод дисконтирования, основанный на применении ставки дохода на инвестиционный капитал.

Эффективность бюджетных  инвестиций, направленных на развитие территорий, оценивается при помощи системы показателей, отражающих соотношение затрат и результатов в зависимости от условий реализации проекта (источников финансирования, распределения по форме собственности и т.п.).

Определение эффективности  инвестиционных проектов состоит из оценки экономической, бюджетной, коммерческой и социальной эффективности.

При расчете интегральных показателей экономической эффективности по конкретным территориям города следует учитывать:

реализацию самоокупаемости  капитальных вложений (KB), финансируемых из городских внебюджетных фондов за счет использования механизма реинвестирования, позволяющего накапливать необходимые средства для решения новых градостроительных и социальных проблем города (префектур);

конечные результаты, связанные с застройкой территории (реконструкцией) и последующим функционированием объектов, расположенных на ней;

ожидаемые социальные и  экологические результаты, исходя из совокупного воздействия построенных  объектов на здоровье населения;

прямые финансовые результаты;

кредиты и займы, в  том числе иностранных государств, банков, фирм.

           Социальные, экологические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассчитываются как дополнительные показатели эффективности и учитываются при принятии решения о реализации инвестиционного проекта или о его поддержке за счет дополнительных источников финансирования. 

                                                           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основная литература

 

1. Федеральный Закон   "Земельный кодекс Российской Федерации", "Российская газета", 25 октября 2001.

2. Федеральный Закон  "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения", "Российская газета", 24 июля 2002. 

3. Федеральный Закон  "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации", "Российская газета", 6 августа 1998.

4. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости. Учебник. - М."Маркетинг",     2002.

2. Экономика недвижимости: учебное пособие. Под ред. В.И.Ресина. - М."Дело", 2000.

3. Балабанов И.Т. Экономика  недвижимости. Краткий курс. - СПб."Питер",    2001.

4. Крутик А.Б., Горенбургов  М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика  недвижимости. Учебник. СПб."Лань", 2001.

5. Гранова И.В.Оценка  недвижимости. Учебное пособие.  -  СПб."Питер",    2001.

6. Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. -    М."Финансы и статистика", 2002.

8. Тарасевич Е.И. Оценка  недвижимости. Учебник - СПб.  СПбГТУ,  1999.

11. Федотова М.А., Уткин  Э.А. Оценка недвижимости и  бизнеса. Учебник. М. "Тандем", 2000.

12. Кузин Н.Я. Рыночный  подход к оценке стоимости зданий и сооружений. Учебное пособие.М. "АВС", 1998.

13. Экономика и управление  недвижимостью. Учебник для вузов.  Под ред. Ресина В.И. - М. "Дело", 1999.

14. Харрисон Генри С.  Оценка недвижимости. Учебное пособие.  Пер. с англ.- М.: РОО 1994.

15. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Рисская деловая литература, 1998.

16. Балобанов И.Т. Операции  с недвижимость в России. - СПб, "Питер", 2000.

17. Белых Л.П. Формирование  портфеля недвижимости. - М.: Финансы  и статистика, 1996.

18. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: "Экзамен", 2000.

19. Тарасевич Е.И. Финансирование  инвестиций в недвижимость.  - СПб.  СПбГТУ,  2000

20. Международные оценки  недвижимости. - М.:РОО, 1995.

21. Волочков Н.Г. Справочник  по недвижимости. М.: ИФРА-М, 1996.

22. Миронова Н.Н., Шутьков  С.А. Экономика недвижимости М.  НИБ, 2003.

                                                         

Дополнительная  литература

 

22. Коловангин П.М. Собственность  на землю в России. СПб, "Знание", 2003.

23. Грабовой П.Г. и  др. Риски в современном бизнесе. - М.:АЛАНС, 1999.

24. Ковалев В.В. Методы  оценки инвестиционных проектов. М.:"Финансы и статистика", 1998.

25. Колачева С.А. Операции  с недвижимостью. - М.:ПРИОР,1997.

26.Красноглазов Б.П.  Недвижимость: оценка, купля, продажа. - М. "Фининвест", 1999.

27. Мелкумов Я.С. Экономическая  оценка эффективности инвестиций. - М.: ИКЦ ДИС, 1997.

28.Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. - М.: Интел-синтез, 1996.

29. Смирнов В.В. Ипотечное  жилищное кредитование. - М.: АЛАНС,1999.

30. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер,2001.

31. Жилищное законодательство  России. Сборник нормативных документов  с коммет.-М.Бизнес-иформ.1997.

32. Черняк В.З. Оценка  бизнеса. - М. "Финансы и статистика", 1996.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аннуитет - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды в течение определенного срока.

Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости арендатору для использования по целевому назначению 

Арендодатель - собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Арендная плата - плата за предоставленное в порядке аренды имущество.

Аукцион - разновидность продажи товаров, когда товары продаются покупателями, предложившим наибольшую цену.

Вещное право - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, сервитут, право оперативного управления имуществом и т.д.

Владение (право) - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственно воздействовать на нее.

Восстановительная стоимость - издержки на воспроизводство точной копии объекта

Дарение - договор, согласно которому одно лицо (даритель) безвозмездно передает свое имущество в собственность другому (одаряемому).

Девелопер - организатор создания объекта недвижимости

Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Разновидность сделки.

Доходный подход - один из трех основных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении  стоимости ожидаемых доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.

Жилищный фонд – совокупность жилых помещений с относящимися к ним вспомогательными помещениями как в жилых, так и нежилых строениях.

Жилищный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий жилищные и иные связанные с ними общественные отношения.

Затраты - выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта.

Затратный подход оценки недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания   оцениваемого объекта (с землей, на которой находится объект), являются ориентиром для определения рыночной стоимости.

Земельный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.

Землевладение - обладание определенным участком земли каким-либо физическим или юридическим лицом на основе права собственности.

Землепользование - установленный законом или традициями порядок использования земли как средства производства.

Здания - архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения.

Земельный кадастр - свод документов о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, месторасположении и размерах земельных участков.

Инвестиции - вложения финансовых и материально-технических средств, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Индивидуальная  оценка недвижимости - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.

Инвестиционный  проект - боснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Классификация объектов рынка недвижимости - распределение множества объектов недвижимости на подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Конкурс - способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение условий (социальных, инвестиционных и т.д.) по отношению к объекту недвижимости.

Конкуренция - состязание между товаропроизводителями за наиболее выгодные сферы приложения капитала, рынки сбыта, источники сырья.

Конкуренция чистая - конкуренция множества продавцов и покупателей какого-либо схожего (взаимозаменяемого) товара.  

Конкуренция монополистическая - конкуренция множества продавцов и покупателей, совершающих сделки в широком диапазоне цен.

Конкуренция олигополистическая - конкуренция небольшого числа продавцов, крайне чувствительных к политике ценообразования и маркетинговой стратегии.