Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

Федеральное Государственное бюджетное образовательное  учреждение  высшего профессионального  образования

---

---

Кафедра экономики  землеустройства и недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Дисциплина: «Экономика недвижимости»

Тема курсовой работы: «оценка рыночной стоимости  магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

 

Проверила:

 

_______________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2011г.

Содержание

Введение 3

Глава 1. Теоретические аспекты  оценочной деятельности. 4

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности    4

1.1.1. Правовые основы недвижимости 4

1.1.2. Правовые основы оценочной деятельности      5

2. Подходы к оценке 7

1.2.1. Сравнительный (рыночный) подход 13

1.2.2. Затратный  подход 15

1.2.3. Доходный подход  16

1.3.    Федеральные стандарты  оценки 20

Глава 2. Определение рыночной стоимости  нежилого помещения 31

2.1 .Общая характеристика объекта оценки 31

2.2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 31

2.3.Оценка стоимости недвижимости различными подходами. 33

1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом 34
2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 36

3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом  38

2.4. Расчет  рыночной стоимости оцениваемого  объекта 39

Заключение. 41

Список используемой литературы 42

 

Введение

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному  взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества  в последние годы стал гораздо  более цивилизованным по сравнению  с теми временами, когда независимая  оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков  регламентируется соответствующим  федеральным законом и стандартами  в области оценки.

Оценка –  это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта  недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая  сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Оценка недвижимости – это определение стоимости  недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Профессиональные  нормы оценки – это стандарты  профессиональной практики оценки, разрабатываемые  профессиональными организациями  и государством. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат  и методики оценки.

Целью данной работы является закрепление теоретических знаний, приобретение практических навыков и профессиональных умений в отрасли экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщение законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведение расчетов относительно определения стоимости недвижимости. Расчетное задание будет выполнятся на основе исходных данных и согласно варианту № 28.

В работе будет использовано три  подхода к оценке недвижимости, а  именно: сравнительный, затратный и  доходный.

Сравнительный (рыночный) подход, основан  на анализе фактических сделок купли-продажи  аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым  объектом и внесении соответствующих  поправок на различия, которые имеются  между сопоставимыми объектами  и оцениваемым объектом.

Затратный подход, основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения  рыночной стоимости всего объекта  недвижимости.

Доходный  подход к оценке, базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Правильный  выбор подхода к оценке конкретного  объекта недвижимости является залогом  адекватной оценки. При развитом рынке  и информационной инфраструктуре все  три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости  недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано  с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

 

Глава 1. Теоретические аспекты  оценочной деятельности.

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности.

 

1. Правовые основы недвижимости.

 

• Право собственности

Право собственности  и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре. В  случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная  регистрация или учет отдельных  видов недвижимости.

Право собственности  – это совокупность юридических  норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности  состоит из трех прав:

1. Владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
2. Пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
3. Распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

 

Субъектами  права собственности могут быть:

- частные  лица (юридические и физические);

- государство;

- местное  управление (муниципальные образования).

 

• Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Цель любой  сделки – приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

Единственным  доказательством существования  зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает  или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет  несколько подвидов:

• постоянная – выплачивается бессрочно;
• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.

Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

 

• Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним представляет собой  организованную систему взаимосвязанных  и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям  титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права  собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным  способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной  нормативный акт, регулирующий отношения  по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции  по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ.

Факт государственной  регистрации возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его  параметрах в Едином государственном  реестре.

 

2. Правовые основы оценочной деятельности

 

Под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка недвижимости может производиться для:

• совершения сделок;
• налогообложения недвижимости;
• государственного и муниципального управления.

Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические  лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых  регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации" (оценщики), а  с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество движимое и недвижимое, а также предприятия как имущественные комплексы;
• права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной  деятельности - это определения рыночной или иной стоимости перечисленных  объектов.

Под рыночной стоимостью в Федеральном законе (часть 2 статьи 3) понимается "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".