Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа  варианта наилучшего использования  земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные, крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка  для земли - универсальный метод  оценки, но он наиболее эффективен при  отсутствии сведений о сравнимых  продажах свободных участков и наличии  информации о доходности объекта. В  этом случае затратным методом оценивается  стоимость улучшений и с помощью  коэффициента капитализации для  здания определяется относящаяся к  нему часть чистого операционного  дохода. Остальная часть чистого  операционного дохода всей собственности  с помощью коэффициента капитализации  для земли преобразуется в  оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в  мировой практике принято считать  метод прямого сравнительного анализа  продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в  анализе фактических сделок купли-продажи  аналогичных земельных участков, в сравнении их с оцениваемым  и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между  сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается  продажная цена каждого сопоставимого  участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а  затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Определение восстановительной стоимости объекта  недвижимости или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета  восстановительной стоимости или  стоимости замещения:

1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ.

Метод количественного  анализа заключается в составлении  смет затрат на все виды работ, необходимых  для строительства отдельных  конструктивных элементов объекта  и объекта в целом: затраты  труда, материалов, средств механизации  работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль  застройщика, а также затраты  по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые  для воспроизводства оцениваемых  улучшений. Метод количественного  анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются  высокая квалификация оценщика и  большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный  способ расчета представляет собой  модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так  как основан на использовании  не единичных, а укрупненных сметных  норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают  наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м.куб. кирпичной кладки, 1 м.кв. кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной  единицы основан на сравнении  стоимости единицы потребительских  свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы  измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что  для оцениваемого объекта подбирают  объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 м.куб., 1 м.кв. и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  путем умножения балансовой стоимости  на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в  печати.

Определение величины накопленного совокупного  износа. При затратном подходе  определение износа используется для  того, чтобы учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания для определения стоимости  оцениваемого объекта.

В зависимости  от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический  износ бывает двух типов:

• первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов;
• второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют  четыре основных метода расчета физического  износа:

• экспертный;
• нормативный (или бухгалтерский);
• стоимостный;
• метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение  процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти  нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных  отчислений на капитальный ремонт и  модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении  затрат на восстановление элементов  зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент  износа каждого элемента здания, который  затем переводится в стоимостном  выражении.

Метод расчета  срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта  и предположении, что эффективный  возраст объекта (возраст, который  соответствует физическому состоянию  объекта и учитывает возможность  его приобретения) так относится  к типичному сроку экономической  жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ - к текущей  восстановительной стоимости.

Функциональный  износ - это потеря в стоимости, вызванная  тем, что объект не соответствует  современным стандартам: с позиций  его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный  износ может быть устранимым и  неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому  функциональному износу относится  уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и с избытком качественных характеристик здания.

Величина  износа, связанного с недостатком  качественных характеристик, вычисляется  как сумма потерь от арендной платы  при сдаче в аренду объекта  недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный  для данного вида недвижимости.

Величина  износа, связанного с избытком качественных характеристик, - это убыток от установки  элемента, связанного с избыточными  потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев  неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная  влиянием внешних факторов. Экономический  износ может быть вызван целым  рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями  или изменениями, относящимися к  законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами  внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие  дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской  деятельности, штрафы за загрязнение  окружающей среды.

Существуют  два подхода к оценке внешнего износа:

• сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
• капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение  первого подхода требует наличия  достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающейся по местоположению и окружению. Разница  в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать  вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа - сравнение  доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному  воздействию. При применении этого  подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая  капитализируется исходя из сложившейся  нормы капитализации для зданий.

После определения  совокупного накопленного износа оценщик  для получения итоговой стоимости  объекта недвижимости прибавляет к  рыночной стоимости земельного участка  разницу полной восстановительной  стоимости объекта и накопленного износа.

Для отражения  результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения  по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного  Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Основные  проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой  стоимости. Она имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца при определении  обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой  компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться  ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".

При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается  в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться  оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может  проводиться в целях оптимизации  налогообложения и т.д.

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность  выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой  степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется  определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число  методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов  оценки по различным методам вероятность  получить более точное значение стоимости  объекта значительно возрастает.

Например, используя  сочетание затратного и доходного  подхода, а именно сравнивая затраты  на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод  о наилучшем и наиболее эффективном  использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Чтобы составить  итоговое заключение о рыночной стоимости  объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов  оценки. Для этого нужно придать  весовые коэффициенты результатам  оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая  доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых  методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование  результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного  и сравнительного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы  инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов  доходного подхода.

  1.2.1. Сравнительный подход

Сравнительный (рыночный) подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.