Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

В рамках доходного  подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость недвижимости преобразуется  доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации  доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать  следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные  проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который  можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета  всех потерь и расходов. ПВД зависит  от площади оцениваемого объекта  и установленной арендной ставки.

Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и  при сборе арендной платы с  добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД  – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой  доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных  отчислений):

ЧОД = ДВД  – ОР.

Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2. нормы во<