Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Результаты  анализа отражены в выводах, которые  можно сделать из него. Должны быть определены рекомендации по выбору сегмента для проекта и типа проекта в сегменте, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии, прогноз на обозримое будущее.

Формирование  стратегии проекта также сделано в рамках предпроектной стадии. Эффективность любой недвижимости определяется первоначальная стоимость и денежные потоки от недвижимости. В связи с этим, независимо от того, вкладываются средства в долгосрочной перспективе - строительство или приобретение здания с последующей эксплуатацией в течение длительного периода для доходов или в течение более короткого - строительство или приобретение здания с последующей ее перепродажи. Динамика стоимости здания в долгосрочной перспективе и это и есть денежный поток, который представляет собой серьезную проблему.

Инвестиционный  анализ - одно из самых важных событий  в предпроектной стадии. Наиболее важным с точки зрения инвестора  компонент проекта будет его  финансовый анализ, позволяющий оценить  результат эффективности текущих  инвестиций. Анализ инвестиционного проекта предполагает в основном следующие: разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценка консультантов, стоимостного инжиниринга, стоимость строительства, отделки. Будьте уверены, чтобы суммировать сметы расходов внешних коммуникаций. Рассчитывается как затраты на маркетинг, выкупа акций, предназначенный для нужд города. Следует планировать расходы на получение различных разрешений и согласований от государственного надзора и контроля. При необходимости учитываются таможенные пошлины и налоги. Обязательный элемент расчета должны быть накладные и текущие платежи (аренда земли, коммунальные услуги и т.д.). Конечно, любая доля средства должны быть зарезервированы на случай непредвиденных обстоятельств.

Все приведенные выше данные, а также другие аспекты, отраженные сложные бизнес-план, который включает финансовые, правовые, организационные и анализа временных рядов и прогноз доходов и расходов на период до пяти лет, кроме того, она должна включать в себя оценка эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансирования (акционерный капитал, кредиты, выпуск акций и т.д.), рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, лучшие финансовые и налоговые схемы для ее реализации.

Параллельно с этим должны быть направлены на обеспечение развития правового проекта соответствующего выбранному финансовая схема, заканчивая так называемым права собственности - юридическое заключение по проекту. Предварительно проект также включает в себя прединвестиционный и инвестиционный периоды.

Результатом этого  этапа должен стать полностью сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства.

2. Стадии проектирования. Она включает в себя следующие  шаги: торги дизайнеров, проведение отбора консультантов, менеджеров объектом, юристов, брокеров и т.д., разработка пакета тендерной документации для строительства, предварительная квалификация подрядчиков и проведение с ними переговоров, привлечение к обратиться к брокеру, который будет реализовывать площади. Качестве руководства для разработки основного содержания на стадии проектирования.

Результатом этого  этапа является утверждение и координация комплексной концепции проекта и тщательно отобранных командой дизайнеров, подрядчиков и консультантов, готовых приступить к реализации проекта.

3. Стадия строительства  управления. Включает в себя: проведение  городу, России или международных  тендеров среди строительных  подрядчиков. Эти мероприятия  включают в себя разработку полного пакета тендерных документов; надлежащей организации и проведения тендеров подрядчиков и субподрядчиков, подготовку контрактов и переговоров.

На указанной  стадии осуществляются основные действия с точки зрения объекта. Это прямое управление строительства, которое включает в себя: разработку и оптимизацию программы строительства, организация взаимоотношений с органами власти и управления природоохранной разрешительной документации для строительства, контроль подрядчика получения всех разрешений (лицензий, сертификатов и др.), условий Мобилизация и строительства, получение разрешений на работу на внешних коммуникаций, контроль за качеством строительных работ, контроль над безопасностью техники, контроль над бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор, проведение встреч и оперативным контролем участников проекта, Контроль за выполнением всех договорных обязательств дизайн, контроль за выполнением этапа, выбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации.

Заключительным этапом данной стадии будет ввод в эксплуатацию, которая включает в себя доставку рабочего объекта и государственных комиссий, оформление и доставку документов в готовый объект.

4. Этапе реализации. Прежде всего, этот этап включает  в себя маркетинг на рынке продаются пространстве.

Во время  маркетинговая кампания разработана  маркетинговая концепция и стратегия, разработка логотипа, и все связанные  с атрибутами, пакет рекламных  материалов о проекте для привлечения  отечественных и иностранных  арендаторов или покупателей; издал соответствующие брошюры и буклеты, размещены объявления в средствах массовой информации, подготовка пресс-релизы о ходе реализации проекта, осуществляется прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам, состоялась презентация проекта с участием представителей государственных органов, разработал модель аренды или продажи, ведутся переговоры с потенциальными клиентами и контракты, заключенные на аренду или продажу помещений.

На заключительном этапе в функции разработчиком является управление эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Успешное осуществление  этого этапа является достижение максимальной эффективности инвестиций.

В западных странах, где развитие деятельности имеет  более прочную и установленных традиции и обычаи делового оборота, а также более сбалансированного регулирующего контроля, исследователи выделили более подробную структуру развития. Таким образом, наиболее детальное исследование называется манчестерской школы четырнадцать этапов. К ним относятся: выявление идей (начало развития); анализ рынка и изучение земли, возможности, создание команды, разработка схем финансирования, получение разрешений, приобретение прав на земельный участок, дизайн, проведение тендеров среди потенциальных подрядчиков (договаривающаяся ), строительства, маркетинга, аренды, отчуждения результат проекта развития.

Отличался исследования Манчестер является отбор и ранжирование приоритетности этапов, а именно: лизинг, анализ рынка, технико-экономическое обоснование, проектирование, выявление идей, получение разрешений, и создание команды.Среди особенностей девелопмента также следует выделить состав участников процесса девелоперской деятельности. В инвестиционно-строительной сфере особенностью является его множественность и разнообразие выполняемых участниками функций (рис. 1.4).

Рис.1.4. Пример взаимосвязи девелоперской компании с основными участниками инвестиционно-строительного процесса

Девелопер. Одно из наиболее общих характеристик данного понятия определяет девелопера, как  предпринимателя, инициирующего и обеспечивающего реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.  Девелопер - всегда профессиональный участник процесса развития, которым могут быть как юридические, так и физические лица.

Системное толкование норм Градостроительного кодекса РФ позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный  участок на праве собственности  или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка, с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

Собственников, инвесторов, клиентов и пользователей объекта развития. Собственником имущества остается собственником в течение всего разработки проекта. Это тот случай, если он стал первопроходцем в развитии.

Инвесторы. Субъекты инвестиционной деятельности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации. Законодательстве России в последнее время последовательно направленных на привлечение и эффективное использование в экономике страны, а не только отечественных, но и иностранных материальных и финансовых ресурсов, передовой техники и технологии управления опытом. Государство стремится обеспечить стабильные условия для иностранных инвесторов и соблюдение соответствующего правового режима для иностранных инвестиций нормам международного права и международной практике инвестиционного сотрудничества. Закон гарантирует, что правовой режим для иностранных инвесторов и использования прибыли, полученной от инвестиций не может быть менее благоприятным, чем правовой режим деятельности и использования доходов, полученных от инвестиций России предоставляемые инвесторам. То есть, иностранные инвесторы в России могут осуществлять свою деятельность в национальном режиме.

Власти. Власти могут выступать в качестве инвесторов (соинвесторов), клиенты и пользователи объектов. Также среди властей, их уникальные полномочия по регулированию деятельности в области развития. В основе их работы планируется разрешительный принцип, разработка процедур и правил, государственных и региональных норм и стандартов. Следует отметить, что объем таких разрешений и согласований иметь место только в домашних условиях. В этой же группе субъектов деятельности в области развития следует отнести арбитражных и апелляционных структуры решать спорные вопросы развития.

Финансовые  учреждения. В схемах обеспечить финансирование для развития деятельности могут  принимать различные кредитования учреждениях, таких, как банки, крупные  инвестиционные фонды (например, частные  пенсионные и страховые фонды), финансово-промышленных групп и специальных фондов. Кредитные учреждения для финансирования развития, как правило, объединяют свои усилия со страховыми компаниями. Банки все активнее участвуют в разработке проектов в рамках совместного инвестирования.

Строительство, генподряд и подрядных и проектных организаций. Организация данного вида конкретного здания и дизайна в рамках проекта по проектированию, монтажу, вводу в эксплуатацию проектных и изыскательских работ, разработка технической документации, финансовых смет и т.д. В некоторых проектов развития могут участвовать специализированные организации (лесного хозяйства, управления водными ресурсами и другой профиль промышленности). В крупных проектах, число таких организаций может достигать десятков.

Профессиональные консультанты и советники. Среди них много так называемых профессиональных участников рынка и услуг в сфере развития недвижимости. Среди них консультантов по планированию и экономике, агенты по недвижимости, оценщиков, консультантов, налоговых и бухгалтерских, специалистов в области техники и права, специалисты по маркетингу, геодезисты и археологи, и многие другие.

Эти участники  деятельности в области развития являются очень важным компонентом  в достижении разработчиком, так  как с их помощью сделаны конкретные управленческие решения. Как правило, стоимость привлечения этих специалистов очень значительны и могут достигать 5-10% от стоимости проекта.

Таким образом, развитие системы является сплав  делает совокупное воздействие на инвестиционный процесс, что приводит к существенному увеличению его эффективности.

Основная цель развития компании - организация и  управление практической реализации инвестиционных проектов в отечественном и зарубежном рынках недвижимости для повышения  доходов и развития компании. В процессе развития, в дополнение к прямым развитие компании, участвующие многих участников, каждый из которых решает комплекс специализированных вопросов в общем процессе развития. Основной задачей является получение застройщиком от других участников рынка недвижимости оптимальных решений проблем, с учетом следующих факторов: высокое качество предоставляемых услуг; сроки услуг; конкурентоспособным ценам.

Развитие - это  универсальный деятельности, сложный  и многогранный процесс, который  требует высокопрофессионального подхода. Экономически это предпринимательская деятельность направлена ​​на увеличение стоимости имущества в результате изменений. Эти изменения делают объектом спроса на рынке, соответствующие запросы своих потребителей. Чем выше линия, тем выше значение создаваемого объекта, тем выше эффективность разработки. Именно поэтому в следующей главе мы рассмотрим экономическую ситуацию в деятельности в России и Белгородской области.

2. Диагностика  состояния  отечественного девелопмента                     в России

2.1. Особенности развития  девелоперской деятельности в России

Девелопмент как  особый вид предпринимательской  деятельности сегодня находится на этапе завершения своего выделения из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

Формирование  девелоперских компаний в России идет различными путями, но, как правило, основными вариантами являются: либо трансформация в девелоперов бывших подрядных строительных организаций в связи с распадом, либо образование девелоперских компаний на базе риэлтерских фирм.