Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Сейчас до 46% территории занимают территории сельхозиспользования и естественного ландшафта. Именно за счет них и будет развиваться  город. Для исторической центральной  части характерна тесная застройка 1–5- этажными домами. Предполагается, что территории ветхого (10 га) и ветшающего жилого фонда (20 га) будут подвергнуты реконструкции, а первые этажи жилых зданий перепрофилированы под учреждения культурно-бытового обслуживания и предприятия торговли.

О причинах слабой активности девелоперов в Белгороде остается только догадываться. Местных предпринимателей, готовых вкладывать в коммерческую недвижимость, не так много — в почете вложения в агропромышленный комплекс, а приезжих могут отпугивать некоторые нюансы. Например, высокий уровень затрат, которые попросят от них на инфраструктуру и благоустройство города.

Таким образом, рынок недвижимости Белгорода имеет  свои особенности. Он развивается циклично со спадами и подъемами, как большинство  аналогичных секторов. За последние  несколько лет наблюдался существенный спад спроса на жилье. Но, начиная с 2010 года, появляются новые агентства по недвижимости, возникает больше коммерческих предложений по продаже и покупки жилья. Рост покупательского спроса и незначительное снижение цен на 10% уже свидетельствует о возможных перспективах дальнейшего развития рынка недвижимости в лучшую сторону.

Недвижимость  в Белгороде притягивает внимание инвесторов. Хотя, рынок недвижимости пережил тяжелые времена в  условиях кризиса, но сейчас финансовая ситуация начинает улучшаться. Рынок недвижимости предоставляет большой выбор жилья. Квартиры в Белгороде можно купить по доступным ценам. Этот город считается одним из самых застраивающихся жильем в России.

Рынок недвижимости Белгорода отличают две основные тенденции – безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному сектору, играющая положительную роль в моменты падения спроса. Это характеризует рынок недвижимости как более стабильный и прогнозируемый, минимально подверженный рискам финансовых потерь.

Белгород является инвестиционно привлекательным  городом, и именно это обстоятельство обуславливает две взаимосвязанные  тенденции – несмотря на наличие  достаточно большого и качественного перечня коммерческой недвижимости торгово-офисного сегмента, и постоянное введение в эксплуатацию новых торгово-офисных центров, коммерческая недвижимость становится все большим дефицитом. Именно поэтому девелопмент в инвестиционно-строительной сфере базируется на вложениях в коммерческую недвижимость, которая является наиболее привлекательным сектором для инвесторов, поэтому целесообразно рассмотреть этот сегмент рынка недвижимости.

 

2.3. Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности в управлении недвижимостью

 

Белгородскую  область в настоящее время  уже традиционно рекомендуют  российским и иностранным инвесторам как инвестиционно привлекательный  регион с высоким экономическим  потенциалом.

Белгород является одновременно и областным центром, и стратегическим инвестиционным пунктом – предпосылок здесь множество: развитая промышленная инфраструктура, близость к границе, прохождение через город огромных транспортных и товарных транзитных потоков оказывает значительное влияние на развитие самого города и всех сфер бизнеса.

  Белгород  является инвестиционно привлекательным  городом, и именно это обстоятельство  обуславливает две взаимосвязанные  тенденции –наличие достаточно  большого и качественного перечня  коммерческой недвижимости торгово-офисного сегмента, и постоянное введение в эксплуатацию новых центров.

Под коммерческой недвижимостью традиционно понимается любая недвижимость, способная приносить доход. Иными словами, коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая работает на инвестора, путем поступления ему постоянного дохода. Ее чаще всего используют под офисы, магазины, производственные предприятия и предприятия сферы услуг. 

В качестве примеров коммерческой недвижимости можно привести следующие типы недвижимости: развлекательные центры; центры отдыха и релаксации; лечебные центры; центры питания; торговые центры; коммерческие центры; офисные и деловые центры (рис. 2.4).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.4. Состав коммерческой недвижимости

 

Коммерческая недвижимость в Белгороде и области, на сегодняшний день, является одним из наиболее популярных объектов для успешных инвестиций в развитие бизнеса. Коммерческая недвижимость Белгорода представлена предложениями продажи и аренды бизнес-центров, промышленных и складских помещений, офисных помещений, многоцелевых и других объектов недвижимости. В последнее время, в Белгороде, основными операторами рынка коммерческой недвижимости, сильно влияющими на состояние рынка являются существующие и строящиеся торгово-офисные, офисные, торговые и торгово-развлекательные центры. Данные виды объектов предлагают наиболее качественные торговые и офисные площади, что приводит к значительным изменениям состояния других сегментов рынка коммерческой недвижимости. Наиболее крупные торговые и офисные центры г. Белгорода находятся в центральной и южной частях города.

В настоящее  время региональный рынок коммерческой недвижимости Белгорода проходит стадию формирования и насыщения. Количество торгово-офисных центров с хорошей  инфраструктурой и уровнем услуг, отвечающим современным требованиям ведения бизнеса на данном этапе уже немалое и подобные объекты начинают конкурировать между собой. 

По данным риэлтерских  агентств большая часть сделок по покупке земельных участков в  Белгороде совершается местными и московскими бизнесменами именно с целью реализации объектов коммерческой недвижимости. Специалисты также отмечают высокий интерес к сделкам по приобретению или аренде офисных и торговых помещений, который является стабильным и не подвержен сезонным колебаниям.  

Следует отметить, что Белгородская область  входит в пятерку лидеров по России по показателям строительного сектора  – один из самых высоких показателей  количества квадратных метров вводимого  в эксплуатацию жилищного и коммерческого фонда, на душу населения.

Белгород является инвестиционно привлекательным  городом, и именно это обстоятельство обуславливает две взаимосвязанные  тенденции – несмотря на наличие  достаточно большого и качественного  перечня коммерческой недвижимости торгово-офисного сегмента, и постоянное введение в эксплуатацию новых торгово-офисных центров, коммерческая недвижимость становится все большим дефицитом.

В Белгородской области на текущий момент действует  уже более 300 законов, позволяющих активизировать экономические и социальные процессы, развитие малого, среднего и крупного бизнеса в различных отраслях экономики – машиностроение, строительство, транспорт, торговля и многие другие.

В нормальных условиях развития рынка коммерческой недвижимости доходность инвестиций в девелоперские проекты в Белгороде составляет 20 – 30%. Инвестор принимает решение о выборе того или иного направления инвестирования, исходя из соотношения риска и доходности.

В настоящее  время можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день операции на рынке коммерческой недвижимости Белгорода способны принести значительный доход инвестору, при этом основные риски, возникающие в ходе реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости, могут быть спрогнозированы. Это выгодно отличает рынок недвижимости Белгорода от других альтернативных рынков вложения инвестиций, например – рынка ценных бумаг, где множество факторов и событий могут повлиять на него, привести к росту или падению курсовой стоимости ценных бумаг. Более прогнозируемый, менее подверженный резким колебаниям, по сравнению с фондовым рынком, рынок коммерческой недвижимости Белгорода дает устойчивую доходность на уровне 20-30% годовых.

Безрисковый уровень  доходности на уровне 8-9% годовых на рынке ценных бумаг могут обеспечить только государственные ценные бумаги, если же инвестор хочет получить большую доходность, то он должен будет вкладывать денежные средства в более рисковые инструменты фондового рынка, тем самым, брать на себя большую степень риска.

Необходимость же  коммерческой недвижимости обусловлена тем обстоятельством, что еще не придумали такой предпринимательской деятельности, которая смогла бы существовать без специальных для этого помещений – офисов, складов, магазинов, производственных участков, мастерских и т.д. 12 процентов всех сделок приходится именно на нежилой фонд. Более того, площадь введенных зданий коммерческого назначения резко увеличилась и составляет в среднем 800 квадратных метров из расчета на среднестатистический торгово-офисный центр.

Следовательно, существует значительный дефицит недвижимости коммерческого назначения, что в  свою очередь создает предпосылки  для успешного и активного  инвестирования в коммерческую недвижимость Белгорода.

Отличительной особенностью рынка недвижимости вообще, и в Белгородской области в частности является наличие значительного числа участников, прямо или косвенно задействованных на рынке (рис. 2.5). Тем не менее, основными операторами сегмента коммерческой недвижимости в Белгороде можно выделить две основные группы – профессиональных и непрофессиональных участников рынка. В каждую из этих групп входят участники, вносящие свой вклад в формирование рынка коммерческой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.5. Основные операторы рынка коммерческой недвижимости в Белгородской области

 

Вполне естественно, что каждая из групп участников вносит свой – вполне весомый резонанс в становление и баланс в сегменте коммерческой недвижимости в Белгороде. При этом существует определенная схема формирования рынка коммерческой недвижимости в Белгородской области. Кризисные явления внесли определенные коррективы в рынок, но в целом основные схемы взаимодействия остались прежними (рис. 2.6).

Следует отметить, что спрос в Белгороде на коммерческую недвижимость крайне неравномерен. В Центре наиболее популярны торговые и офисные помещения. Крейда лидирует в продаже производственно-промышленных объектов, а Северный р-н – в реализации складской недвижимости. Что касается Харьковской горы, то здесь достаточно равномерно представлена купля-продажа всех видов коммерческой застройки, что объясняется полифункциональностью этого района.  

К одним из факторов развития рынка коммерческой недвижимости следует  отнести то, что в течение последних лет в Белгороде и области не прекращалось финансирование в поддержку малого бизнеса. А строительство, операции с недвижимым имуществом и аренда, по данным мониторингов Белгородского областного фонда поддержки малого предпринимательства (БОФПМП) и Белгородстата, входят в первую четвёрку самых популярных видов предпринимательской деятельности в нашей области. Эти отрасли по объёмам инвестиций значительно опережают все остальные, в том числе торговлю, транспорт, сферу услуг – как минимум в 2-3 раза.

В г. Белгороде за 5 лет  были введены в эксплуатацию несколько  современных торгово-развлекательных  комплексов.

27 ноября 2009 г. был введен  в эксплуатацию ТРЦ «Рио». ТРЦ  «РИО» располагается на проспекте  Богдана Хмельницкого, в непосредственной близости от аэропорта и автовокзала. Площадь объекта составляет 41,2 тыс. кв. м.

29 апреля 2010 г.  была введена в эксплуатацию 1 очередь ТРЦ «Сити Молл «Белгородский».

ТРЦ «Сити Молл «Белгородский» намерен запустить  вторую очередь комплекса уже в I квартале 2014 года. Объем инвестиций в проект составляет порядка  
900 млн. - 1 млрд. рублей. Общая площадь второй очереди составит 48 тыс. кв. м, помимо торговых и развлекательных объектов в неё войдет гостиница.

29 ноября 2012 г.  введен в эксплуатацию ТРЦ «МегаГриНН», расположенный в северной части города Белгорода, расположенный на самой оживленной магистрали

Общая площадь  Мегакомплекса «ГриНН» составляет  
166 тыс. кв. м. Якорными арендаторами выступают: гипермаркет «Линия» (10 000 кв. м), мегамагазин электроники и бытовой техники «MediaMarkt», гипермаркет товаров для дома «Уютерра» (2 000 кв. м), гипермаркет товаров для детей, спортивных товаров.

Что касается торгово-развлекательных  объектов в Белгородской области, то анализ рынка показал, что подобные объекты в основном представлены на рынке в виде торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Это 2 ТРЦ «Вестер-гипер» на ул. Победы и ул. Щорса, ТРЦ «РИО» и ТРЦ «Ситимолл Белгородский».

Кроме вышеуказанных  комплексов, успешно экспонируются  на рынке – гипермаркет «Линия», универмаг «Детский мир» и универмаг «Белгород», а также ТОЦ "Модный бульвар", торговый комплекс из 4 зданий «Спутник» (общая площадь этих объектов составляет примерно – 260 тыс.кв.м.). Имеется и большое количество других торговых площадей.

В виду ввода в эксплуатацию ТРЦ «МегаГриНН» конкуренция в этом секторе рынка нежилой недвижимости ужесточится.