Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Адаптация имеющихся  форм государственно-частного партнерства на условия девелоперской деятельности в  инвестиционно-строительной сфере позволила их систематизировать и подразделить на:

1. Различные  варианты контрактной системы.  К ним могут быть отнесены: контракты на строительство и  реконструкцию, а также оказание общественных услуг; контракты технической помощи; контракты на управление; аренда.

2. Инвестиционные, охватывающие разнообразные инвестиционные  контракты. 

3. Совместные  предприятия, предполагающие акционирование, долевое участие частного капитала  в государственных предприятиях.

Девелоперские проекты  в рамках государственно-частного партнерства региона (строительство  и реконструкция социального  жилья, строительства и эксплуатации предприятий коммунального хозяйства), которые могут, с одной стороны, обеспечить надежность сооружения и стабильность эксплуатации, а с другой стороны, долговременность использования созданных объектов недвижимости в любой фазе циклического развития могут быть вполне эффективны и интересны как для бизнеса, так и для муниципальных властей.

Представители администрации Белгородской области  трактуют понятие государственно-частное  партнерство достаточно широко. Содержание данного понятия в регионе  сводится к привлечению на контрактной  основе частного сектора для более  эффективного и качественного выполнения задач, которые относятся к общественному сектору.

Специальной структуры, целью которой стало бы развитие государственно-частное партнерство, в Белгородской области  не существует. Действующие в структуре правительства  области подразделения выполняют функции по реализации инвестиционных проектов, в том числе, с использованием механизмов государственно-частного партнерства.

Из существующих инструментов государственно-частное  партнерство в части финансирования достаточно широко используются федеральные целевые программы (ФЦП «Жилище»), Инвестиционный фонд РФ (проект строительства жилого района «Юго-Западный-2»), а правовой основой выступают инвестиционные соглашения.

Кроме того, в  области накоплен значительный опыт государственной поддержки инвесторов, в рамках которой, в соответствии с действующим законодательством, оказывается содействие по выделению земельных участков под строительство производственных объектов, продолжается работа по оказанию государственной поддержки в виде возмещения части затрат на уплату процентов по привлекаемым кредитным ресурсам, льготы по налогу на имущество организаций, предоставляются государственные гарантии. В Белгородской области для обеспечения исполнения кредитных обязательств хозяйствующими субъектами области, также в качестве залогового обеспечения по привлекаемым кредитным ресурсам предприятиям-участникам областных целевых программ развития животноводства предоставляется имущество области. Кроме того, правительством области ведется работа с компаниями-поставщиками услуг по электро-, газо- и водоснабжению, по поддержанию объема инвестиций, направляемых на развитие инженерной инфраструктуры.

Среди крупных девелоперских проектов Белгородской области в инфраструктуре можно выделить те, которые находятся в стадии реализации:

1. Проект в сфере строительства жилых объектов: региональный инвестиционный проект «Строительство инженерных, транспортных сетей, зданий и сооружений территории комплексной застройки жилого района «Юго-Западный-2» г. Белгород», в том числе объекты в составе данного проекта: подъездная автодорога и двухуровневая развязка от ул. Красноармейская до микрорайона «Юго-Западный-2» и подъездная автодорога и двухуровневая развязка от микрорайона «Юго-Западный-2» в г. Белгород до пос. Комсомольский Белгородского района;

2. Проект в сфере ЖКХ: внеплощадочные сети и сооружения водоснабжения и водоотведения микрорайона ИЖС «Юго-Западный-2» (1-й и 2-й пусковые комплексы);

3. Проект в сфере жилой застройки: комплексная застройка жилого района «Юго-Западный-2»;

4. Проект в сфере транспорта и дорожного строительства (строительство магистральной автодороги общегородского значения регулируемого движения «Спутник-Сумская-Чичерино-ротонда» (проспект Б. Хмельницкого ) в г. Белгороде.

Реализация  данных инвестиционных проектов позволит региону осуществить целенаправленные социально-экономические изменения в рамках своей территории. Однако, отсутствие единого координирующего и регулирующего органа в данной сфере, законодательной базы и устойчивой правовой среды, влияют на то, что в регионе не сформированы государственные гарантии стабильных условий работы бизнеса, что является препятствием для реализации крупных проектов.

Следует также  отметить, что комплексному развитию территорий в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» способствовала поддержка региональных инвестиционных проектов по обеспечению коммунальной инфраструктурой новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.

Оказываемые меры государственной поддержки основывались на механизмах, реализуемых в рамках федеральной целевой программы «Жилище», и включали в себя предоставление субсидий за счет средств федерального и областного бюджетов:

1. На возмещение  затрат застройщиков по уплате процентной ставки по кредитам, привлеченным на строительство магистральных инженерных сетей (в размере, не превышающем ставку рефинансирование Центрального банка

Российской  Федерации более, чем на 3 пункта).

2. На строительство  подводящих автомобильных дорог (субсидируется полная сметная стоимость строительства дорог (70 % от стоимости за счет 37 средств бюджета Российской Федерации, 30 % – за счет средств бюджета Белгородской области в случае реализации проекта малоэтажной жилой застройки, и 60 % и 40 % соответственно при реализации проектов многоквартирной жилой застройки);

3. На строительство  объектов коммунальной инфраструктуры  и  социальной сферы (детские дошкольные и общеобразовательные средние учреждения).

4. На реализацию  регионального инвестиционного проекта «Строительство инженерных, транспортных сетей, зданий и сооружений территории комплексной застройки жилого района «Юго-Западный-2» г.Белгород».

Так как в  Белгородской области  механизм государственно-частного партнерства только начал развиваться, рассмотрим принципиально разные подходов к реализации данного механизма:

1. Девелоперская деятельность может осуществляться на основе заключенных договоров в частности, будь то контракт на отдельный вид деятельности (например, выполнение отдельных видов строительных работ, обеспечение интеграции услуг, поставки товаров) или использование любых средств (например, аренды, технического обслуживания или эксплуатации имущества).

2. Реализация проектов развития недвижимости может быть сделана на основе всестороннего концессионного соглашения, подразумевая несколько видов сотрудничества (например, соглашение о концессиях, о разделе продукции, проведение строительства), который обычно заканчивается в передаче имущества, построенного с частными средств в государственный.

3. Партнеры будут  создать совместное предприятие  (компания с долевым участием (различных форм собственности), в рамках которой имеет дело  со всеми необходимыми задачами  для реализации проектов развития.

4. Государство  проводит в соответствии с принятыми законами обязательные работы на частный бизнес-объектов (например, государственного аудита и сопутствующих аудиту услуг, как и в случае с расширением участия государства в уставном капитале ипотечных агентств) .

Применение  первых трех формах, как правило, зависит от характеристик развития проекта, и не может быть объективно стандартных решений. Четвертая схема должна быть реализована на конкретных стандартов, предложенных правительством. Для любых и всех форм важную роль федеральных и местных законов и административной системы.

Вполне естественно, что в его "смутным" определение  формы государственно-частного партнерства, действующего законодательства, может  быть изменена или прояснить, как  фактическое развитие технологий еще  не получил надлежащего оформления и по этой причине иногда трудно оценить есть ли товарищество.

Классификации форм государственно-частного партнерства  в контексте реальных контрактов недвижимости, автор предлагает поставить:

1. Собственности  на активы.

2. Конечная цель должна быть достигнута в реализации партнерства между государством и бизнес-структурами.

3. Особенности  при заключении соответствующего  письменного соглашения между  сторонами, лица, ответственного  за определение рисков и других  условий партнерства.

Рассмотрим основные формы государственно-частного партнерства  в рамках девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере (рис. 3.2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.2. Разновидности  форм государственно-частного партнерства   в условиях девелоперской модели реализации инвестиционно-строительных проектов

 

Учитывая специфику  девелоперской деятельности, можно  вывести распределение рисков между  государством и девелоперскими компаниями, исходя из того, что при использовании  какой-либо конкретной формы государственно-частного партнерства уменьшение рисков для государства будет являться увеличением распределение рисков между государством и девелоперскими компаниями, будет являться увеличением рисков для бизнеса, что показано на рисунке 3.3.

 

Риск для государства

                Контракт на оказания технической  помощи

                           Контракт на оказание общественных  услуг

                                                     Контракт на проведение государственного  аудита

                    Контакт на обслуживание

                      Контакт  на управление

                                  Контакт на эксплуатацию

                                                       Акционирование (долевое участие)

                      Аренда (лизинг)

                                         Совместные предприятия

                                                 Контракт на строительство

                                                                               Концессия 

                                                                     Поставка для государственных нужд

 

                                                                      Риск для девелоперских компаний

 

Рис. 3.3. Распределение  рисков между государством и девелоперскими компаниями

 

Таким образом, характерными чертами развития механизмов партнерства государства и предпринимательских структур в области девелопмента являются:

1. Необходимость поддерживания отношений в течение определенного достаточно длительного срока в целях удовлетворения потребностей или достижения совместных целей сторон и населения.

2. Обязательность предоставления совместных услуг (работ), используя или заимствуя, ресурсы бизнеса или используя совместные ресурсы, или привлекая заемные ресурсы.

3. Функционирование на равных при совместном разделении полномочий, ответственности, инвестиции, рисков и выгоды а также*за- трат времени и средств на основе четкого соглашения, контракта или иного правоустанавливающего документа.

Девелоперская модель реализации инвестиционно-строительных проектов позволила не только скорректировать содержание экономической сущности функционирования девелоперской компании, но также уточнить организационный механизм создания и реализации крупномасштабных девелоперских проектов в виде механизмов государственно-частного партнерства.

Учитывая складывающиеся в России и в Белгородской области реалии экономического развития, обеспечение адекватности механизмов государственно-частного партнерства, задача поддержания инвестиционной активности лидеров инвестиционно-строительной сферы - девелоперских компаний, - станет залогом безболезненного и эффективного преодоления кризиса в строительстве.

 

3.2. Рекомендации  по повышению эффективности управления  девелоперскими компаниями

 

Девелоперская деятельность в Белгороде и Белгородской области практически только начинает формироваться. Это под силу только крупным компаниям имеющих штат профессионалов и достаточный опыт. Она инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента.

Также девелопер  из всех участников процесса несет  наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована  немалая прибыль. Таким образом, конечная цель девелопмента - получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости. Этого можно добиться с помощью различных видов деятельности: от реконструкции зданий до оптимизации процесса налогообложения. Немаловажное значение в процессе девелоперской деятельности имеет изучение рисков, так как именно они могут оказать значительное  воздействие на успешность реализации девелоперского проекта.