Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

Нецелевые кредиты: развитие/поддержание  бизнеса

     Ипотечный кредит зачастую является «дешевым»  финансовым ресурсом для индивидуальных предпринимателей и владельцев малого бизнеса. При наличии у предпринимателя в собственности ликвидной недвижимости можно получить нецелевой ипотечный кредит под залог этой недвижимости и вложить деньги в свой бизнес. В итоге процентные ставки по ипотечному кредиту могут быть гораздо ниже ставок по кредитам малому бизнесу.

     Такой вид кредитования наиболее выгоден  для предпринимателей. Недвижимость – более предпочтительный для  банка вид залога, чем обычные  объекты залога, которые предприниматели  предоставляют банку (например, личные автомобили). А так как кредитование развивающегося бизнеса вообще относится к другой отрасли банковской деятельности – работе с юридическими лицами и корпоративными клиентами, то, соответственно, это предполагает наличие более тщательных проверок, занимает гораздо больше времени по сравнению с отлаженной процедурой одобрения физических лиц на получение ипотечного кредита. Однако в случае дефолта по кредиту велик риск потери недвижимости, что особенно нежелательно, если в ней проживает семья предпринимателя.

2.   Особенности правового регулирования ипотеки

     Основным  источником залогового права в России является Гражданский Кодекс РФ. В  статьях 334-358 параграфа 3 главы 23 ГК РФ излагаются основы правового регулирования  отношений, возникающих при залоге. Другой, не менее важный документ, регулирующий залог недвижимости – ипотеку – это Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)».

     Ипотека (залог недвижимости) – самая  распространенная в мире форма обеспечения  кредитов на приобретение недвижимости. Особенностью ипотечного кредита является преимущественное право кредиторов продать заложенное имущество и на вырученные средства погасить обязательства должника.

    Участниками залогового правоотношения являются залогодатель – лицо, передающее имущество в  залог, – и залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог. Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) – это договор, в котором одна сторона – залогодержатель – имеет право в случае неисполнения обязательств залогодателем наложить взыскание на недвижимость, которая была передана в залог.²

    Согласно  ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)»  объектами договора об ипотеке могут  быть:

1. земельные участки, не ограниченные в обороте;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

    3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

    4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

    5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    Таким образом, ипотека в принципе может  быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Изъятой  из оборота считается недвижимость, находящаяся в собственности  Вооруженных Сил РФ, земли заповедников, земли сельскохозяйственного назначения и проч. В настоящее время активнее всего развивается кредитование под залог жилой недвижимости.

     Существуют  два основания для возникновения  ипотеки: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. В первом случае ипотека возникает после заключения сторонами договора ипотеки. Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, указанных в законе, то есть, допустим, в договоре купли-продажи недвижимости оговорено, что данная недвижимость приобретается на кредитные средства. Тогда возникает ипотека в силу закона и заключение отдельного договора об ипотеке не является обязательным.

     В большинстве случаев ипотека  является дополнительным соглашением  сторон в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д. Если ипотека была установлена в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, то кредитор обеспечивается выплатой причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

     Более того, если договором иное не предусмотрено, ипотека также обеспечивает залогодержателю  уплату сумм, ему причитающихся:

• в возмещение убытков и неустойки, возникших из-за неисполнения, либо просрочки исполнения, либо другого ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательством, обеспеченным ипотекой, либо ФЗ;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по продаже заложенного имущества.

     В статье 209 ГК РФ описана триада правомочий, которые и составляют суть права  собственности: правомочия владения, пользования  и распоряжения³. При залоге правомочия собственника принимают усеченный вид. Залогодатель вправе владеть имуществом, т.е. реально им обладать, и пользоваться, а также извлекать выгоду и пользу из имущества, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжения, т.е. права определить юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

       Рассмотрим их подробнее. Так как залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, лишь только по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду или осуществлять иные распорядительные действия. Также в ряде случаев даже когда правомочия собственника не ограничены, он не имеет права распоряжаться имуществом единолично. Например, если один из супругов желает произвести сделку по распоряжению недвижимостью, либо какой-нибудь другой сделки, требующей удостоверения нотариуса или госрегистрации, то он должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. Иначе сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено.

 

2. Рынок ипотечного кредитования

1. Участники рынка и их функции, первичный рынок

    На  рынке ипотечных ценных бумаг осуществляется привлечение финансовых ресурсов для увеличения объемов выдаваемых кредитов первичными кредиторами (банками).

    Рынок ипотечного капитала – сегмент финансового  рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости.

      Рынок ипотечного капитала подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке обращаются закладные, выпускаемые банками-кредиторами, а на вторичном рынке банками выпускаются и торгуются облигации на основе этих закладных (своих собственных или купленных у других банков), объединенных в группы (пулы) в зависимости от характеристик кредитов, соответствующих этим закладным.

    Закладная – это именная документарная  ценная бумага, удостоверяющая следующие  права законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
• право залога на имущество, обремененного ипотекой.

    Юридической основой закладной является договор  об ипотеке.

    На  рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

     На  первичном ипотечном рынке непосредственно  взаимодействуют заемщики (физические и юридические лица) и первичные кредиторы (банки и другие кредитные учреждения).

     Существует  также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному  кредитованию), органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы⁴.

     Продавцы  жилья — физические и юридические  лица, которые продают находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам жилые помещения.

     Операторы вторичного рынка  представляют собой специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

     Страховые компании производят имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование титула.

     Оценщики  — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при  ипотечном кредитовании.

     Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

     Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические  консультации и т. д.

 

2. Особенности (способы) финансирования ипотечного кредитования и вторичный рынок

     Многообразие  существующих способов финансирования ипотечного кредитования обусловлено  историческими традициями той или  иной страны, существующим законодательством. Можно выделить четыре основные модели финансирования ипотечных кредитов: 

Характеристики  моделей	Основные  модели финансирования5
	Универсальные банки	Контрактные жилищные сбережения	Ипотечные банки	Вторичный рынок ипотечных кредитов
Основной  способ привлечения  финансирования	Депозиты	Депозиты	Ипотечные ценные бумаги	Ипотечные ценные бумаги
Особенности привлечения ресурсов	Средства  населения и юридических лиц  на счетах и депозитах	Средства  населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах	Эмиссия ипотечных  облигаций	Секьюритизация  ипотечных активов
Основные  риски, связанные  с привлечением ресурсов	Риск ликвидности, процентных ставок, связанный с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам	Рыночный  риск в связи с необходимостью притока новых вкладчиков	Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный  риск эмитента ценных бумаг	Рыночный  риск эмитента
Наличие специального законодательства	Нет специального законодательства	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации	Законодатель - ство, регулирующее выпуск ипотечных  ценных бумаг, специальные акты о  создании операторов вторичного рынка

 

     Разберем  вкратце каждую из моделей финансирования долгосрочных ипотечных кредитов.

Модель  универсальных банков

     Данная  модель предполагает использование  универсальными коммерческими банками  в качестве кредитных ресурсов средства физических и юридических лиц, размещенных  на депозитных счетах разной срочности  – от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам. Также банки могут привлекать кредитные ресурсы на межбанковском рынке, что обеспечивает широкий спектр кредитных и финансовых инструментов.

     Модель  универсальных банков является одной  из самых распространенных в мире, особенно она широко используется в Европе (Великобритания, Германия, Испания), а также в Австралии и Южной Африке.

Модель  жилищных контрактных  сбережений

     В данной модели происходит финансирование жилищных кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения, основным отличительным признаком ее является ссудно-сберегательный принцип ее функционирования. Кредитно-сберегательные организации осуществляют привлечение долгосрочных накопительных вкладов населения на долгосрочной договорной основе.

 
 

 
Существует несколько признаков, по которым различаются кредитно-сберегательные ассоциации:

• Условия договора, на основе которого осуществляются накопительные сбережения участников;
• Степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому риску;
• Наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего сферу; деятельности ссудо-сберегательных организаций;
• Влияние и поддержка со стороны государства;
• Ограничения на активные операции.

   Рассмотрим  немного подробнее деятельность стройсберкасс в Германии. Функционирование немецкой схемы выглядит следующим образом: гражданин начинает откладывать на свой счет в стройсберкассе деньги, пока накопления не достигают определенного уровня. После этого человек получает гарантированный кредит на недостающую сумму и покупает квартиру. Она оформляется в его собственность, но до момента полного погашения ссуды находится в залоге.

   Заключаемый договор стройсбережений заранее  устанавливает сумму и условия  предоставляемого кредита. Замкнутость  по отношению к финансовому рынку  снижает риски и зависимость от изменений на финансовом рынке. Законодательство, регулирующее деятельность стройсберкасс, является наиболее строгим, однако германскими властями осуществляется серьезная поддержка данной схемы. Все это отличает деятельность немецких стройсберкасс от остальных видов кредитно-сберегательных ассоциаций. Такая схема действует уже достаточно долго и смогла зарекомендовать себя с лучшей стороны.