Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

   Следующие две модели основаны на выпуске ипотечных  ценных бумаг различной формы. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Модель  специализированных ипотечных банков

     Данная  модель имеет также название одноуровневой моделью, и представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

     Ипотечные ценные бумаги – долговые ценные бумаги, обеспеченные правом требования на недвижимое имущество по входящим в состав ИЦБ  закладным. Основной формой выпуска ипотечных ценных бумаг является купонные облигации, которые размещаются на фондовых биржах путем открытой подписки с последующей перепродажей.

 

Функционирование  модели ипотечных банков может быть представлено в виде следующей схемы.

Рисунок 2. Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов⁶

     В число инвесторов могут входить  как крупные институциональные  инвесторы – пенсионные фонды, страховые  и инвестиционные компании и другие организации, так и частные инвесторы – небольшие компании и физические лица.

     Данная  модель действует в ряде европейских  стран, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше. Это связано с  наличием специального законодательства, регламентирующего деятельность ипотечных банков. Однако, несмотря на долгую историю, модель является мало распространенной.

Модель  вторичного рынка  ипотечных кредитов

     Второе  название этой модели – двухуровневая  модель. Рефинансирование выданных кредитов в рамках двухуровневой модели осуществляется путем либо непосредственной продажи кредитов инвестору или специализированному институту вторичного рынка, либо обмена собранных в пулы ипотечных кредитов на ипотечные ценные бумаги.

     Модель  состоит в том, что первичный  кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специализированной компании, которой проводится так называемое укрепление кредита – дополнительное обеспечение эмиссии. Обычно укрепление кредита производится посредством созданием пула закладных.

     Пул закладных (англ. mortgage pool) — сгруппированные по определенным сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Каждый ипотечный пул содержит своеобразный набор кредитов.

     Собранные в пул купленные кредиты продаются инвесторам в виде MBS – ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (в других источниках – CDO, Collateralized debt obligation). Механизм трансформации ипотечных займов в ценные бумаги называется секьюритизацией. Таким образом, ипотечный банк из финансового учреждения превращается в посредника. Как правило, в их задачу теперь входит осуществление приема ежемесячных платежей и их перевод. Прибыль банка в данном случае – это удерживаемая маржа.

     Функционирование  модель ипотечных банков может быть представлено в виде следующей схемы.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

Рисунок 3. Вторичный ипотечный рынок⁷

     Наиболее  широкое распространение  данная модель получила в США, поэтому ее нередко называют «американской». В  США для проведения этой программы созданы три ипотечных агентства, обязательства которых гарантированы государством: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Именно они выкупают у банков кредиты и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

     В России рынок ипотечного кредитования создавался изначально по двухуровневой  схеме. Его регулирование осуществляется Федеральным агентством по жилищному  ипотечному кредитованию (АИЖК), которое было создано в 1996 году по инициативе Правительства РФ с целью создания условий для развития цивилизованного ипотечного рынка. Но с развитием ипотечных банковских продуктов роль АИЖК становится все меньше, а модель ипотечного рынка все больше приближается к одноуровневой.

 

1.3. Ипотечные продукты

     Развивающийся рынок ипотечного кредитования открывает  значительные возможности для расширения ассортимента ипотечных продуктов, предоставляемых банками населению. Понятие простого обывателя об ипотеке ограничивается восприятием ее как просто кредита под залог недвижимости. Однако уже сейчас, несмотря на некоторую неразвитость российского рынка ипотечного кредитования, ведущие банки способно предложить своим клиентам более десятка различных ипотечных продуктов.

1. Виды  ипотечных продуктов

     Существует  довольно много критериев, по которым  различаются предоставляемые банками  ипотечные продукты. Рассмотрим основные критерии.

Критерии  различия ипотечных  продуктов	Виды  ипотечных продуктов
Цели  кредитования	На покупку жилой  недвижимости На строительство  недвижимости На приобретение коммерческой недвижимости Рефинансирование  кредита Нецелевые кредиты
Предмет залога	Приобретаемая недвижимость Имеющаяся недвижимость
Процентная  ставка	Фиксированная Плавающая (привязывается к индексам)
Срок  кредита	Российским законодательством  установлен максимальный срок погашения  кредиты в 30 лет.
Валюта  кредита	Рублевые кредиты Кредиты в  долларах Кредиты в  евро Кредиты в  других иностранных валютах
Сумма кредита/Сумма залога	Устанавливается, как  правило, на уровне 70 %, но может доходить до 95 %
Требования  к заемщику	Платежи по кредиту  не могут превышать 35 – 50 % от дохода заемщика (созаемщиков)
Графики погашения кредитов	Аннуитетные платежи (с постоянными суммами выплат) Платежи с  переменными суммами выплат (шаровые  платежи, платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающие платежи и др.)
Условия досрочного погашения	С возможностью досрочного погашения Без возможности  досрочного погашения

 

     Существует еще масса дополнительных параметров, по которым различаются ипотечные продукты. Эти критерии определяются банками в индивидуальном порядке в соответствии с проводимой ими кредитной политикой. Примером может послужить определение круга лиц, которые могут выступать в качестве созаемщиков. В некоторых ипотечных программах созаемщиком может стать только супруг(а) заемщика, другие программы позволяют становиться созаемщиками родителям и даже третьим лицам.

     Существуют  также ипотечные программы, предусматривающие льготы для наиболее уязвимых слоев населения. Далеко не каждая молодая семья способна обеспечить себя жильем за счет собственных средств, и далеко не каждый банк решится на довольно рискованную выдачу кредита людям с небогатым жизненным опытом. Поэтому существуют такие ипотечные программы, как «Молодая семья», предусматривающие ряд послаблений и льгот.

2. Процедуры (этапы) ипотечной  сделки

     Для удобства ипотечную сделку можно  разделить на несколько этапов⁸:

1. предварительная квалификация заемщика;
2. сбор и проверка информации о заемщике и о залоге;
3. оценка вероятности погашения кредита;
4. принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5. заключение кредитной сделки;
6. обслуживание кредитной сделки.

Предварительная квалификация заемщика

     На  первом этапе происходит предварительное  знакомство потенциального заемщика с  кредитором. Заемщик стремится получить максимум информации об условиях и  процедурах предоставления ипотечного кредита.

     С другой стороны, банки квалифицируют клиентов, обратившихся к ним, как потенциальных заемщиков, стараются предоставить клиентам подробную информацию об условиях кредитования.

Сбор и проверка информации о заемщике и о залоге

     Следующий этап – сбор информации о заемщике и о предмете залога и последующая проверка информации. Если клиент прошел первый этап и был квалифицирован кредитором как потенциальный заемщик, то он получает список документов, которые необходимо представить банку. Проанализировав и проверив информацию, содержащуюся в этих документах, банк принимает решение о возможности выдачи кредита. Требования банков к предоставляемым документам могут быть различны, однако стандартный пакет документов включает в себя данные:

• удостоверение личности;
• о постоянных доходах и расходах;
• об образовании;
• о трудовом стаже;
• о семейном положении;
• об имеющемся имуществе и других активах.

     Сбор  документов может осуществляться как самим заемщиком лично, так и с помощью услуг посредников. Обычно в роли посредников выступают специалисты ипотечных агентств – ипотечные брокеры. В их задачу на данном этапе входит формирование кредитного досье клиента в зависимости от требований конкретного банка, а также помощь в сборе документов и консультирование по всем вопросам.

Оценка  вероятности погашения кредита

     В течение данного этапа банк анализирует  кредитное досье клиента, то есть проводит андеррайтинг заемщика.

     Андеррайтинг  – это основная процедура оценки кредитором вероятности погашения  ипотечного кредита и определение  максимально возможной  суммы кредита с учетом доходов заемщика и наличия собственных средств для первоначального взноса. То есть происходит оценка того, сможет ли заемщик погасить ипотечный кредит за отведенный срок, а также рисков невозврата кредита. Далее информация предоставляется в кредитный отдел, где и рассчитываются параметры кредита. При расчете берутся во внимание уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка, а также множество других факторов.

     В процессе андеррайтинга рассчитываются следующие базовые коэффициенты⁹:

Коэффициент	Расшифровка	Описание
П/Д	Платеж/Доход	Соотношение платежей по кредиту и дохода заемщика за соответствующий период
О/Д	Обязательства/Доход	Соотношение обязательных расходов заемщика и общего совокупного учитываемого дохода
К/З	Кредит/Залог	Соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости приобретаемого имущества
К/Л	Кредит/Ликвидационная стоимость	Соотношение суммы предоставляемого кредита и минимальной цены продажи недвижимого имущества