Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

    Обвал на фондовых рынках

    На  конец октября 2007 года многие из мировых  фондовых индексов достигли своего пика, после этого произошло их снижение. К примеру, индекс S&P 500 за период с 31 октября 2007 года по 3 октября 2008 года (дата принятия плана Полсона) упал на 30%. Индекс MSCI World, который отражает динамику рынков развитых стран, упал на 32,3 %; снижение индекса развивающихся рынков MSCI Emerging Markets составило 40,5 %.

    Предыдущий  обвал фондовых индексов произошел  в 2000-2001 годах, причиной его был крах на фондовом рынке IT-компаний. Тем не менее, тот обвал был ограничен рынком США, а обвал 2007-2008 годов затронул практически все страны, и причина его возникновения лежала вне фондового рынка: сначала бум и последующий крах в кредитном и жилищном секторе, затем – на сырьевых рынках. Первыми стали падать акции американских и западноевропейских банков, а с июля 2008 года, после стремительного удешевления нефти, – акции сырьевых компаний развивающихся стран.

    Исторически максимальное падение индексов на торговых площадках США произошло 6-10 октября 2008 года: индекс Dow Jones Industrial Average упал до 7882,51 пунктов и закрылся на 8451,19²⁴, хотя еще летом 2007 года он достиг рекордно высокой отметки в 14 000 пунктов. Таким образом, обвал фондового рынка в США стал рекордным за последние 20 лет, а в Японии – за всю историю.

 

5. Влияние кризиса на ипотечное  жилищное кредитование в России

1. Российское  ипотечное кредитование в 2008-2009 гг.

    До  того, как американский ипотечный  кризис успел сильно повлиять на принципы ипотеки в России, российское ипотечное жилищное кредитование развивалось по американской схеме. Частично это было обусловлено ростом цен на недвижимость, а также неразвитостью и молодостью собственной системы ипотечного кредитования. В результате примерно до весны 2008 года отечественный сектор низкокачественных ипотечных кредитов уверенно рос, кредиторы все больше смягчали условия выдачи кредитов, удовлетворяя заявки клиентов с низким или неподтвержденным уровнем дохода, с неблагоприятной кредитной историей, что усугублялось отсутствием адекватной системы кредитных рейтингов физических лиц.

      Также в результате конкурентной  борьбы наблюдался вывод на  рынок продуктов с высоким  соотношением кредит/залог (90-100%), то есть с минимальным первоначальным  взносом, происходило снижение ипотечной процентной ставки, о чем свидетельствует график:

Рисунок 9. Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам в России²⁵

    Таким образом, условия развития ипотечного кредитования в России накануне кризиса были схожими с американскими предкризисными. Тем не менее, не было достаточно фактов полагать, что российский ипотечный рынок постигнет участь рынка США, в силу того, что ипотека в России значительно отличается от американского как по своим объемам, так и по структуре.

    Вот лишь некоторые отличия, не позволявшие  применить американские условия  к российской ситуации: во-первых, ипотечным  кредитованием в России занимаются универсальные коммерческие банки, специализированных ипотечных банков и ипотечных компаний – единицы в РФ. Следовательно, источники финансирования ипотечных сделок представляют собой, в основном, средства банковских депозитов, а не секьюритизация ипотечных кредитов, так как механизм рефинансирования в России применяется в единичных случаях.

    Во-вторых, вследствие неразвитости рынка, ипотечные  кредиты занимают незначительную долю в общей структуре активов  финансового сектора. Далее, российские кредиторы предпочитают (по крайней  мере, предпочитали до недавнего времени) выдавать ипотечные кредиты под фиксированную процентную ставку, в то время как на Западе преобладает плавающая ставка. К тому же, до осени 2008 года, пока мировой кризис серьезно не затронул российскую экономику, цены на недвижимость не показывали тенденции к снижению, да и уровень банковской ликвидности оставался постоянным.

Рисунок 10. Динамика индекса стоимости жилья в Москве²⁶

    То  есть, в принципе, не было серьезных  оснований полагать, что на российском рынке ипотечного кредитования произойдет кризис, схожий по масштабам с американским. По мнению аналитиков, ипотечный кризис в США преподал хороший урок всему миру, российские банки отреагировали на него небольшим повышением процентных ставок осенью 2007 года.

    Влияние американского ипотечного кризиса  на российский рынок стало проявляться приблизительно в начале 2008 года. В принципе, рынок ипотечного кредитования неотделим от финансового рынка в целом, более того, можно сказать, что он является наиболее уязвимым по отношению к нестабильности мировой и российской финансовых систем. Американский ипотечный кризис и последовавший за ним кризис банковской ликвидности привели к тому, что российские банки лишились своего главного и практически единственного источника долгосрочного финансирования – дешевых долгосрочных зарубежных займов. Альтернативного источника финансирования (такого же «длинного» и дешевого) банки не нашли и на внутреннем рынке.

    Российским  банкам пришлось отреагировать повышением процентных ставок, уровень которых  достиг 13-16% по рублевым кредитам и 11-14%²⁷ по кредитам в валюте, в зависимости от величины первоначального взноса и формы подтверждения дохода. Произошло ужесточение программ кредитования и требований, предъявляемых заемщикам. Части банков пришлось покинуть рынок ипотечного кредитования, очень многие из оставшихся установили такие условия кредитования, которые по сути являлись заградительными для клиентов. Резко увеличилось число немотивированных отказов банков заемщикам, притом, как правило, причина заключалась в нехватке средств банка для выдачи кредита, а не в качестве самого заемщика.

    В 2009 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), Транскредитбанк, банк "ДельтаКредит", Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк. Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками - партнерами АИЖК. Пятерка лидеров 2009 года выглядела следующим образом²⁸: 
 
 

	Банк	Объем выданных ипотечных  кредитов за 2009 год, млн. рублей	Количество  выданных ипотечных  кредитов за 2009 год, шт.
1	Сбербанк *	107 365	128 236
2	ВТБ24	11 689	9 405
3	Транскредитбанк	5 231	2 485
4	Дельтакредит	4 816	2 444
5	BSGV	2 380	807

 

    Таким образом, можно выделить основные тенденции  российского рынка ипотечного кредитования в 2008-2009 гг.:

• Рост ипотечных процентных ставок.

В связи  с закрытием долгосрочных дешевых  источников финансирования ипотечных  кредитов на Западе и отсутствием  достаточных средств на российском рынке банки-кредиторы были вынуждены пойти на повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. Эта мера, в принципе, приводит к тому, что заемщику остается два варианта: рассчитывать либо на гораздо меньшую сумму кредита, либо на увеличение ежемесячного платежа.

• Сокращение объемов кредитования.

В результате влияния кризиса многим банкам пришлось покинуть рынок ипотечного кредитования, оставшиеся, по сути, приостановили  выдачу кредитов, что выражалось в  неподъемных для заемщика условиях кредитования и в немотивированных отказах выдачи средств в кредит. Реально ипотеку возможным было получить лишь у немногочисленных крупных игроков, таких как Сбербанк и ВТБ 24.

• Ужесточение требований, предъявляемых заемщикам.

Количество  программ, по которым можно было получить ипотечный кредит лицам с «серым» или даже «черным» доходом, резко сократилось, хотя они и не исчезли полностью. Также наличие любого фактора, который потенциально могли ухудшить положение заемщика (доход, не подтвержденный справкой 2-НДФЛ, недостаточный стаж, наличие иждивенцев и т.д.), сразу же приводило к повышению процентной ставки по кредиту или вообще к отказу в его выдаче.

• Увеличение первоначального взноса.

Исчезли программы, предоставляющие ипотечный  кредит на сумму, равную 90-100% от стоимости  заложенной недвижимости, хотя раньше это считалось едва ли не стандартным предложением. Сумма первоначального взноса увеличилась до 30%, а по некоторым программам необходимо стало внести 40-50% стоимости. Никто не мог гарантировать, что цены на недвижимость не начнут падать, поэтому банки стали страховаться от риска уменьшения стоимости залога.

    Что касается объема предоставленных кредитов, то график наглядно иллюстрирует его  резкое падение в третьем квартале 2008 года и первом квартале 2009 г. Далее  весь 2009 год наблюдался маленький объем предоставляемых кредитов, впрочем, с тенденцией к увеличению, что частично обусловлено адаптацией российского рынка ипотечного кредитования к кризисным условиям.

Рисунок 11. Динамика поквартального объема выданных ипотечных кредитов²⁹

    Небольшое падение показателя в первом квартале 2010 года обусловлено преимущественно  сезонными факторами, поэтому этот период должен сравниваться с аналогичным  периодом прошлого 2009 года.

    Если  проследить динамику количества выданных кредитов, то и здесь виден отпечаток, наложенный кризисом:

Рисунок 12. Динамика количества выданных кредитов в России, 2006-2009 гг.³⁰

    В общем, можно заметить, что американский ипотечный кризис оказал достаточно сильное влияние на развитие российского рынка ипотечного кредитования, что отразилось в резком сокращении объемов и изменении структуры последнего.

 

2. Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России

    Итоги первого квартала 2010 года вселяют  надежду на светлое будущее ипотечного кредитования, или, по крайней мере, на его оздоровление, а также позволяют построить оптимистичные прогнозы в отношении развития данного сегмента рынка.

    Ниже  будет представлена информация по основным аспектам, характеризующим уровень  развития ипотечного жилищного кредитования.

Объемы ипотечного кредитования.

    По  данным, предоставленным ЦБ РФ за первый квартал 2010 года, объем выданных кредитов за первый квартал 2010 года вырос по сравнению с первым кварталом 2009 года с 15,5 млрд. до 24,6 млрд. рублей соответственно, то есть на 58,7%, что является весьма существенным повышением. Что касается объема заключенных договоров, то этот показатель также демонстрирует положительную динамику: 21169 единиц за 1 кв. 2010 года против 11291единиц за аналогичный период 2009 г., то есть рост на 87,5%.

    К весне 2010 года часть былых игроков  вновь вернулась на ипотечный  рынок. Возросло также количество банков-партнеров  АИЖК.

Изменения политики банков.

    Многие  банки сильно растеряли свои позиции  за кризисный 2009 год, поэтому естественно, что на данный момент они пытаются наверстать упущенное. Борьба за клиентов ведется различными способами: например, Сбербанк планирует открыть сеть специализированных ипотечных центров, в апреле число таких центров в Москве было доведено до 14-ти³¹.

    Банк  «Дельтакредит» активно расширяет  дистрибьюторскую сеть, выдающую ипотечные  продукты по его программам, для  этого специально было подписано  соглашение с Росбанком, имеющим  одну из самых обширных сетей в  России.