Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

 

    Эти коэффициенты разрабатывались банками  и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта  ипотечного кредитования США и стран  Западной Европы. Такой набор показателей  отражает адекватную картину платежеспособности заемщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.)

Принятие  решения по кредиту

     Решение о выдаче кредита принимается  банком и страховой компанией  на основе отчета, в котором содержится информация о заемщике и предмете залога. Данный отчет готовится кредитным инспектором банка, в задачу которого входит отражение всех существенных аспектов для принятия решения.

     На  данном этапе кредитор принимает  решение о выдаче кредита или  дает мотивированный отказ. В первом случае рассчитывается сумма кредита и определяются другие важные условия его выдачи: срок, процентная ставка, порядок погашения. Заемщику направляется письмо-уведомление о принятом решении и об условиях предоставления кредита. В случае отказа готовится письмо с причинами отказа. Однако, как показывает российская практика, зачастую банки не могут дать подробного ответа, почему они отказали тому или иному клиенту.

Заключение  кредитной сделки

     На  этапе выдачи кредита оформляются  и заключаются следующие договоры¹⁰:

• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитный договор;
• договор ипотеки (в том случае, если не возникает ипотека в силу закона);
• договоры страхования.

     Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой и берется кредит, заключается  между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

     В кредитном договоре сторонами указывается  сумма предоставляемого кредита, его  срок, размер процентов, уплачиваемых заемщиком за пользование кредитными средствами, очередность погашения  кредита и процентов по нему, устанавливаются возможность и основания для досрочного расторжения договора и возврата кредита с уплатой процентов по нему и т.д.

   Договор ипотеки содержит:

• описание предмета ипотеки;
• стоимость передаваемой в залог недвижимости;
• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
• срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
• требования по страхованию передаваемой в ипотеку недвижимости;
• основания для обращения взыскания на предмет ипотеки и др. условия.

Обслуживание  кредитной сделки

  Обслуживание ипотечного кредита представляет собой деятельность банка по сбору платежей по ипотечному кредиту и переводу различных частей этих платежей (долг, процент, налоговые платежи, страховые взносы) в соответствии с их назначением получателям, а также работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам вплоть до обращения взыскания на заложенное жилье.

     По  своей сути, обычное обслуживание ипотечного кредита заключается:

• в осуществлении приема банком платежей от заемщика в счет погашения кредита;
• в принятии  платежей в счет досрочного погашения кредита (в этом случае банк пересчитывает размер ежемесячного платежа или срока кредита)

     При невыполнении условий кредитного договора или договора ипотеки заемщиком, кредитор вправе обратить взыскание  на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке, в результате чего предмет ипотеки реализуется. Средства, полученные от реализации, идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов и т.д.), а также осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

     В связи с произошедшим финансовым кризисом доходы многих россиян резко  сократились, в результате чего для  граждан стало невозможным или  трудновыполнимым исполнение обязательств по ипотечным кредитам. Во избежание массовых дефолтов по ипотеке и в целях поддержки заемщиков при АИЖК было организована программа по реструктуризации ипотечных кредитов. Реструктуризация подразумевает снижение ежемесячных платежей при одновременном увеличении срока кредита, что позволяет заемщикам пережить тяжелые для них времена, не потеряв при этом жилье. Однако пока ничтожно малое количество ипотечных кредитов было реструктуризировано.

 

1.4. Докризисное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

     Данная  глава посвящена анализу роли и места ипотечного кредитования в странах Европы, США и России в период до наступления мирового финансового кризиса.

     Общеизвестно, что решение жилищной проблемы является одной из наиболее приоритетных задач правительств большинства стран. Повышение обеспеченности населения жильем влечет за собой решение ряда сопутствующих задач, что в целом благоприятно сказывается на экономике страны. В течение последних десятилетий в большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование стало основной формой обеспечения граждан жильем.

     Как показывает статистика, последнее десятилетие  было благоприятным для развития рынка ипотечного кредитования. Значительное расширение рынка ипотечных кредитов произошло в большинстве стран Европы. Для исследования динамики развития ипотеки наиболее репрезентативной является динамика отношения задолженности по ипотечным кредитам к внутреннему валовому продукту страны. Условно можно заметить, что данный показатель характеризует степень «жизни в кредит» в разных странах.

     Проследим данную динамику в наиболее развитых странах Европы и в России:

Рисунок 4. Динамика отношения ипотечной задолженности к ВВП¹¹

     Как видно из графика, рынок ипотечного кредитования играет большую роль в экономике развитых европейских стран. Что неудивительно, так как в этих странах система ипотечного кредитования насчитывает уже много лет, механизм выдачи и рефинансирования кредитов отлажен. Если посмотреть динамику данного показателя в Соединенных Штатах Америки и сравнить ее с российской, то можно увидеть следующее:

Рисунок 5. Динамика отношения ипотечной задолженности к ВВП¹²

     Известно, что американский рынок ипотечного кредитования является наиболее развитым. По крайней мере, являлся до начала ипотечного кризиса. На конец 2008 года фактический объем ипотечной задолженности составил 14639, 295 миллионов долларов. Ипотечное кредитование в США имеет длительную историю. Характерная для США двухуровневая модель требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при некотором содействии правительства и при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке. Все это имеет место в экономике США.

     Также наблюдается подверженность данной модели влиянию общего состояния  финансово-кредитного рынка, поэтому  она применяется только в странах  с очень устойчивой экономикой. До последнего времени считалось, что  США и является такой страной, однако раздутие путем бесчисленных спекуляций рынков привело сперва к ипотечному кризису, а затем и к мировому финансовому кризису в целом. 

Рисунок 6. Структура ипотечного кредитования США¹³

     Данная  диаграмма показывает, что наиболее популярными среди американцев являются ипотечные кредиты на приобретение жилья в домах, рассчитанных на 1-4 семьи. Данный вид кредитов занимает более 75% в структуре ипотечных кредитов в США. Это вполне соответствует американскому образу жизни.

     Отдельно  можно проанализировать динамику отношения ипотечной задолженности к ВВП в России.

Рисунок 7. Динамика отношения ипотечной задолженности к ВВП в России¹⁴

     Ипотека в России стала достаточно активно  развиваться с 2002 года, вместе со становлением системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также благодаря возможности секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Происходило довольно динамичное развитие механизма ипотечного кредитования, что выражалось в увеличении объема предоставляемых кредитов, снижении процентных ставок. К концу 2007 года средневзвешенная процентная ставка составляла в рублях - 12,6%, в иностранной валюте – 10,9 %.

     «Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России, что нашло выражение в закрытии внешних рынков рефинансирования, отсутствии инвесторов в ипотечные облигации внутри России, проблемах с фондированием банков, кризисе недоверия между банками»¹⁵.

     Однако  развитие ипотечного кредитования может способствовать выходу России из кризиса. Развитие доступности ипотеки повышает спрос на жилье и тем самым стимулирует расширение строительства, что в свою очередь благоприятно сказывается на экономике в целом.

     Причины, развитие и последствия ипотечного кризиса США, а также влияние его на российский рынок ипотечного кредитования подробно рассмотрен  в следующей главе.

 

2. Развитие  ипотечного кредитования в России в период кризиса

3. Ипотечный кризис в США

    Известно, что кризис на рынке ипотечного кредитования в США стал предшественником современного мирового финансового кризиса. Первые признаки ипотечного кризиса проявились в 2006 году в виде снижения объемов продаж жилой недвижимости, далее они переросли (в начале 2007 года) в кризис высокорисковых ипотечных кредитов, который затем трансформировался в финансовый и приобрел международный характер.

    В данной главе освещены причины и  основные этапы ипотечного кризиса  в США.

1. Раздувание пузыря на рынке недвижимости

    Одной из главных причин возникновения и раздувания пузыря на рынке недвижимости являются низкие процентные ставки, под которые выдавались жилищные ипотечные кредиты на протяжении последнего десятилетия в США. Ипотека стала доступна для широких масс и сделала жилье довольно привлекательным вложением. Таким образом, все большее количество людей предъявляло на него спрос, в результате чего стоимость недвижимости довольно быстро росла.

      Одна из отличительных черт  американского образа существования  – это жизнь в кредит. Американцы  давно привыкли приобретать жилую недвижимость на деньги, взятые взаймы. Однако базовые принципы ипотеки предполагают, что кредит должен браться только в том случае, если заемщик в состоянии позволить себе его обслуживание, то есть платежи по нему. Иначе ему следует поднакопить денег, чтобы взять кредит на меньшую сумму, или дождаться снижения цен на жилье. Поэтому довольно странным является то, что начиная с определенного момента (примерно с 2003 года) многие семьи в США начали поступаться этими принципами, не думая о том, как они будут расплачиваться с кредиторами.

    В принципе, это объясняется несколькими  причинами. С одной стороны, условия  предоставления кредитов были весьма лояльными: низкая процентная ставка, небольшой первоначальный взнос  или полное отсутствие такового –  все это делало ипотеку привлекательной для граждан. С другой стороны, цены на недвижимость неуклонно росли на протяжении нескольких лет, а их крупное снижение, по мнению даже тогдашнего председателя Федеральной резервной системы США Алана Гринспена, расценивалось как «очень невероятное» событие¹⁶. Видя такую ситуацию, многие семьи решались приобрести жилье в кредит, исходя из принципа «пока не поздно», не слишком заботясь о том, что месячные платежи зачастую превышают ту сумму, которую они в состоянии себе позволить.