Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ

 

В результате укрепления реального курса рубля к доллару США в 2010-2011 гг., вследствие изменения политики Сберегательного банка РФ в сфере регулирования валютного курса, в динамике пассивов банковской системы, в разрезе валют обозначилось увеличение доли рублевой составляющей. Рост привлекательности рубля как инструмента сбережения выразился в том, что в 2010г. и 2011 г. темпы прироста рублевых вкладов населения существенно опережали аналогичный показатель по валютным вкладам.

Устойчивый экономический рост сопровождался увеличением в 2000-2011 гг. спроса экономики и населения на кредитные ресурсы. Остатки ссудной задолженности по кредитам юридических лиц выросли за рассматриваемый период в 7,2 раза. Отдельно следует отметить опережающие темпы роста кредитования населения: за пять лет объем данного рынка увеличился более чем в 22 раза. Доля кредитов юридических и физических лиц, за исключением МБК и кредитования нерезидентов, в структуре активов банковской системы увеличилась за этот период с 29,9% до 53,4%.

Основная масса кредитных ресурсов размещалась в рублях, вместе с тем, удешевление валютного кредитования за счет снижения курса доллара привело в 2010-2011 гг. к увеличению спроса со стороны населения на валютные кредиты.

В соответствии с Концепцией развития на период до 2012 года основным направлением размещения средств являются операции кредитования.

Сберегательный банк РФ продолжал наращивание объемов вложений в реальный сектор экономики, социально значимые программы регионов; расширял услуги по кредитованию всех категорий корпоративных клиентов, независимо от размера их бизнеса, субъектов малого предпринимательства и частных клиентов. В истекшем году Сберегательным банком РФ было выдано кредитов на общую сумму 1 800,9 млрд. рублей и 86,8 млрд. долларов США. В том числе юридическим лицам (с учетом межбанковских кредитов) было предоставлено 1 689,4 млрд. рублей и 86,6 млрд. долларов США, физическим лицам - 111,5 млрд. рублей и 227,4 млн. долларов США.

Быстрому развитию операций кредитования частных клиентов способствовал и широкий спектр кредитных продуктов, способный удовлетворить практически любые потребности граждан. С учетом изменений рыночной ситуации, Сберегательный банк РФ регулярно пересматривал условия кредитования (ставки, сроки и суммы кредитов) с целью повышения их привлекательности для клиентов.

Понимая социальную значимость решения жилищной проблемы в стране, Сберегательный банк РФ существенно изменил свои внутренние нормативные документы по этому виду кредитования. Накопленный пятнадцатилетний практический опыт в области долгосрочного жилищного кредитования позволил Сберегательному банку РФ в сложных условиях, вызванных несовершенством и противоречиями нормативно-правовой базы страны, найти наиболее оптимальные пути развития этих операций.

 

2.2 Организация системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ

 

Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации в возрасте от 18 до 70 лет, желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- у потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

- необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

- кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

- максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- срок предоставления кредита - до 15 лет.

- в том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть, как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических (ого) лиц (а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжение ею.

Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.

Для получения Ипотечного кредита Заемщик предоставляет в Банк

пакет документов в соответствии с Правилами №229-3-р /1/5, а именно:

1. Заявление - анкета (Приложение 1).

2. Справка с постоянного места работы.

3. Справка БТИ (срок действия 1 месяц) (БТИ).

4. Экспликация и поэтажный план жилого помещения (форма 7) (БТИ).

5. Отчет об оценке квартиры (оценочная компания - ООО «Аукцион»).

6. Страховой полис на передаваемую в залог квартиру (страховая компания, согласованная с Банком).

7. Выписка из домовой книги на жилое помещение, являющееся предметом залога (или справка о том, что никто не прописан) (РЭУ).

8. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных услуг (квартплата, телефон, электроэнергия, тепловая энергия).

9. Копия финансово-лицевого счета (РЭУ).

10. Справка о прописке (Ф.9) (РЭУ).

11. Подлинник разрешения органов опеки попечительства, при передаче в залог жилого помещения собственниками (сособственниками) которого являются несовершеннолетние дети, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности (либо нотариальное заявление о том, что залогодатель в браке не состоит и не имеет детей), (органы опеки района).

12. Физические лица - документы, удостоверяющие личность.

13. Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители (опекуны, усыновители, попечители) участвуют в сделке.

14. Правоустанавливающие документы.

15. Квитанции или справки об уплате налогов на имущество (закладываемую квартиру).

16. Подтверждение Застройщика (Риэлтера) о резервировании Заемщику приобретаемого Жилья с указанием его адреса и стоимости, подписанное уполномоченным лицом Застройщика (Риэлтера).

Кредитующее подразделение рассматривает обращение Заемщика на получение Ипотечного кредита и готовит заключение (в котором производятся расчёты максимального размера кредита, платёжеспособности заёмщика и его поручителей) на рассмотрение Кредитного комитета Банка в соответствии с Правилами №229-3-р /1/ 6 и с учетом следующего:

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения;

При расчете платежеспособности Заемщика применяются следующие коэффициенты (К):

К = 0.7, при Дч в эквиваленте до 1000 долларов США (включительно);

К = 0.8, при Дч в эквиваленте свыше 1000 долларов США.

При расчёте платёжеспособности поручителей применяются следующие коэффициенты (К):

К = 0.5, при Дч в эквиваленте до 1500 долларов США (включительно);

К = 0.7, при Дч в эквиваленте свыше 1500 долларов США.

Оценочная стоимость, передаваемых в залог имущественных прав Заемщика, по Договору об инвестировании строительства определяется исходя из покупной/инвестиционной стоимости Жилья.

Кредитующее подразделение сообщает решение Кредитного комитета 
Банка о выдаче Ипотечного кредита (об отказе в выдаче Ипотечного кредита) 
Заемщику, Застройщику (или Застройщику и Риэлтеру) в течение одного рабочего дня после принятия решения;

При принятии положительного решения Кредитным комитетом Банка, 
в зависимости от вида кредита и представленного обеспечения, кредитующее 
подразделение и Заемщик оформляют кредитные документы:

• Кредитный договор (Приложение 2);
• Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (Приложение 3);
• Срочное обязательство в соответствии с правилами;
• Договор поручительства Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) (Приложение 4);
• Договор залога имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства (Приложение 5);

В случае исключения из текстов договоров пунктов необходимо внести соответствующие изменения нумерации и ссылок по всему тексту договоров.

Одновременно с оформлением Кредитного договора/Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, оформляется соглашение к договору банковского счета Застройщика о безакцептном списании денежных средств в пределах сумм, поступивших от Заемщика, в счет погашения задолженности по кредитному договору, заключенному между Застройщиком и Банком. Одновременно с оформлением Договора поручительства Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства), оформляются дополнительные соглашения к договорам банковского счета Застройщика о безакцептном списании денежных средств, подлежащих возврату Заемщику при расторжении Договора об инвестировании строительства, в счет погашения задолженности по Кредитному договору/Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, заключенному между Заемщиком и банком.

Если Договор об инвестировании строительства заключен от лица нескольких физических лиц (будущих собственников Жилья), то залогодателями по Договору залога имущественных прав по данному договору должны выступить все указанные физические лица.

Залог приобретаемой квартиры должен быть оформлен надлежащим образом:

По Договору купли-продажи квартиры и ипотеки - в течение 45 дней со дня даты заключения Кредитного договора, но не позднее даты получения кредита;

По Договору ипотеки - в течение 3-х месяцев с даты получения кредита.

Залог строящейся квартиры должен быть оформлен надлежащим образом по Договору ипотеки в срок, установленный по соглашению сторон, но не более 30-ти месяцев с даты получения кредита (первой части кредита) и не позднее 3-х месяцев с даты оформления квартиры в собственность Заемщика.

Выдача кредита (первой части кредита) осуществляется после оформления обеспечения по Ипотечному кредиту и предоставления Заемщиком в Банк в случае:

• Приобретения Жилья: платежных документов, свидетельствующих об оплате Заемщиком не менее 30% от покупной стоимости приобретаемого Жилья (в счет предварительной оплаты Жилья);

Договора купли-продажи Жилья, либо Договора купли-продажи 
квартиры и ипотеки, оформленного надлежащим образом:

• Строительства Жилья: платежных документов, свидетельствующих об оплате Заемщиком не менее 30% от инвестиционной стоимости Жилья (в счет предварительной оплаты Жилья);