Рынок земли и его функционирование в Республике Беларусь

Денежная оценка земли - это расчетная величина, ее нельзя отождествлять с понятием цены земли, которая определяется в  процессе купли-продажи земельных  участков под влиянием спроса и предложения  на них, мест расположения, бонитета и  т.д. В мировой практике существуют разные подходы к определению  денежной оценки земли. В основном такая  оценка сводится к капитализации  земельной ренты. Согласно официальной  методике, денежная оценка земель сельскохозяйственного  назначения определяется в соответствии с полученным совокупным рентным  доходом, который является суммой дифференциального  и абсолютного рентного дохода.

В целом по Республике Беларусь денежная оценка 1 га пашни  по состоянию на 1.03.2006 г. определена в сумме 1450 долларов США. Наиболее высокую денежную оценку имеют дерново-карбонатные пахотные земли, оцененные в 48 баллов, - 2230 долларов США.

Экономической основой  цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая  представляет собой доход от земельной  собственности и является экономической  формой ее реализации. Весь земельный  доход делится на две части: прибыль  предпринимателя и ренту.

Известны две  формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. В свою очередь, дифференциальная рента существует в двух видах: I и II.

Дифференциальная  рента I возникает вследствие различий между земельными участками по плодородию и местоположению. Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию  осуществляется не только за счет возделывания лучших земель, но и худших участков земли по плодородию и местонахождению. Рыночная цена на сельхозпродукцию устанавливается  на таком уровне, который обеспечивает рентабельное производство и на худших землях. Следовательно, дифференциальная рента образуется в результате превышения рыночной цены над более низкими  индивидуальными издержками на участках с лучшими и средними условиями  производства.

Дифференциальная  рента II возникает при последовательных вложениях затрат в один и тот  же участок земли в процессе интенсификации производства. Технические мероприятия  увеличивают земельный доход, и  он достается арендатору. Но по истечении  срока действия арендного договора собственники повышают арендную плату  в соответствии с возросшей доходностью  земли. Этот вид дохода и называют дифференциальной рентой II. Ее можно  получить и на худших по плодородию участках земли, если использовать передовые  технологии производства.

Дифференциальная  рента I в основном изымается у землепользователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества, но относительно небольшая ее часть остается в распоряжении землепользователей для стимулирования производства. Дифференциальная рента II почти полностью достается землепользователю, за исключением части, идущей на повышение плодородия почвы.

Абсолютную ренту  получают земельные собственники в  форме арендной платы. При этом арендная плата взимается с любого, даже самого худшего участка земли.

Экономическая теория различает два вида монополии  на землю: первый из них - монополия  собственника, второй - монополия предпринимателя  на землю как на объект хозяйствования. Абсолютная рента - это экономическая  реализация монополии собственника на землю любого качества; причина  ее возникновения - его исключительное право предоставлять землю в  пользование.

земля рынок кадастровый рента

2 Проблемы становления рынка  земли в условиях перехода  к рыночной экономике

В последние пять лет в Беларуси осуществляется переход  от советского земельного строя, в основе которого лежала исключительная собственность  государства на землю, к земельному строю, диктуемому задачами формирования институтов рыночной экономики.

Однако все более  очевидной становилась необходимость  глубоких аграрных преобразований с  целью перехода к рыночным отношениям и создания эффективного, конкурентоспособного сельскохозяйственного производства, обеспечивающего продовольственную  безопасность страны. Это означает необходимость реорганизовать действующую  систему административно-хозяйственного управления; создать благоприятные  организационные и экономико-правовые условия для развития аграрного  предпринимательства; осуществить  разгосударствление и приватизацию государственных агропромышленных предприятий; реформировать сельскохозяйственные предприятия в структуры рыночного  типа; обеспечить защиту собственности  и капитала в сфере агропромышленного  производства. Таким образом, аграрная реформа должна охватить отношения  собственности; земельные отношения; организационно-правовые формы участников аграрных правоотношений; взаимоотношения  сельскохозяйственных товаропроизводителей с государством; систему государственных  органов управления в сельском хозяйстве  и другими субъектами хозяйствования.

В процессе формирования правовой базы проведения аграрной реформы  с начала 1990-х годов в Республике Беларусь можно выделить несколько  этапов.

1-й этап создания  правовой базы для обеспечения  аграрной реформы - это начало 1990-х годов.

В 1990 г. была разработана первая Программа перехода агропромышленного комплекса Белорусской ССР к регулируемой рыночной экономике. В республике предлагалось создать равные условия хозяйствования как для государственных, так и для кооперативных и личных подсобных хозяйств граждан; признать право собственности за сельскохозяйственными предприятиями на производимую продукцию и доходы, право выбора форм ее реализации, право частной собственности на землю; создать условия для становления и развития крестьянских хозяйств и др. Во многом положения вышеназванных программ нашли свое отражение в принятых в дальнейшем нормативно-правовых актах, которые в определенной мере раскрепостили крестьянство.

Кроме права на создание индивидуальных хозяйств, Земельный  кодекс 1990 г. заложил правовую базу для внутреннего реформирования коллективных сельскохозяйственных предприятий. Он разрешил создавать внутри этих предприятий автономные производственные кооперативы, с предоставлением каждому кооперативу соответствующего участка земли из земель коллективного хозяйства.

Наиболее важное решение, которое привело к широкомасштабному  распределению земли индивидуальным владельцам, - декабрьская 1990 г. Резолюция Верховного Совета Беларуси о земельной реформе, удвоившая максимально допустимую площадь приусадебного участка до 1 гектара. В соответствии с этой резолюцией был сформирован государственный резерв для распределения земли лицам, желающим увеличить площадь своих приусадебных участков и создать фермерское хозяйство. В результате доля сельскохозяйственных земель в пользовании подсобных крестьянских хозяйств увеличилась с 5% в 1990 г. до 12% в 1997 г.

Постановлением  Верховного Совета БССР от 18 февраля 1991 г. «О проведении земельной реформы в республике» была признана необходимость преобразования неэффективно работающих колхозов, совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств, кооперативы, а также предоставления их земель арендаторам, крестьянским хозяйствам, промышленным и другим предприятиям. Одновременно закреплялся принцип недопустимости принудительного расформирования колхозов, совхозов и других сельхозпредприятий.

В 1993 г. закон «О праве собственности на землю» разрешил частную собственность на землю приусадебных участков и дачных кооперативов, но не давал такого права другим землепользователям - владельцам фермерских хозяйств и сельскохозяйственным предприятиям. Все сельскохозяйственные земли вне приусадебных участков, т.е. земли коммерческого назначения, оставались в государственной собственности. В соответствии с Кодексом о земле гражданам Республики была предоставлена возможность дополнительно арендовать землю для ведения сельского хозяйства.

Таким образом, была ликвидирована государственная  монополия на землю и разрушена  монополия колхозно-совхозной системы  ведения сельскохозяйственного  производства, появилась возможность  развития аграрного предпринимательства, создания крестьянских хозяйств, коллективных предприятий и других организационно-правовых форм. Гражданам для ведения фермерского  хозяйства, а также для удовлетворения личных потребностей было предусмотрено  предоставление земельных участков не на праве постоянного пользования, а на праве пожизненного наследуемого владения. Однако это не означало права  собственности на землю. Доступ сельскохозяйственных товаропроизводителей к земле по-прежнему регулировался административно-правовыми, а не гражданско-правовыми средствами. К тому же гражданам для ведения  фермерских хозяйств зачастую предоставлялись  земли худшего качества. В связи  с этим фермерский сектор аграрной экономики занимал всего 1-1,5% в  общем объеме производства сельскохозяйственной продукции в стране.

2-й этап создания  правовой базы аграрной реформы  связан с принятием в 1996 г. новой редакции Конституции Республики Беларусь, закрепившей две формы собственности в республике: государственную и частную; право государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения; положения о равных возможностях свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной экономической деятельности, не запрещенной законом; о гарантировании со стороны государства равной защиты и равных условий для развития всех форм собственности.

Началом 3-го этапа  создания правовой базы для обеспечения  аграрной реформы стало принятие нового Гражданского кодекса Республики Беларусь в декабре 1998 г., в котором был установлен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций. В связи с этим в республике возникла необходимость приведения учредительных документов сельхозпредприятий в соответствие с требованиями нового законодательства. На повестку дня снова встал вопрос о реформировании сельскохозяйственных предприятий, так как в Гражданском кодексе не предусматривались такие организационно-правовые формы, как колхоз, совхоз, межхозяйственное предприятие, агропромышленное объединение. Кроме этого требовалось разрешить проблему неплатежеспособных сельскохозяйственных предприятий. Поэтому процесс реформирования аграрных отношений существенно активизировался.

С 1 января 1999 г. вступил в действие и новый Кодекс Республики Беларусь о земле. Однако это не привело к принципиальным изменениям в правах на землю для сельскохозяйственных организаций, но существенно расширились права граждан в области земельных правоотношений, более детально были регламентированы вопросы права частной собственности на землю.

Кодекс о земле 1999 г. закрепил только две формы собственности на землю - государственную и частную. Однако все сельскохозяйственные земли в Республике Беларусь по-прежнему находились и находятся исключительно в собственности государства и передаются в пользование сельскохозяйственным производителям на правах пользования. Но это общее правило имеет в новом Кодексе два исключения:

- в частной собственности может находиться до 1 га сельскохозяйственной земли на приусадебном участке;

- в частной собственности может находиться и до 0,25 га сельскохозяйственной земли, выделенной под строительство частного дома и вокруг него.

Землю, находящуюся  в частной собственности, можно  уже продавать, покупать, отдавать под  залог, сдавать в аренду и завещать наследникам.

Кроме частной собственности  Кодекс о земле 1999 г. признал и три типа прав пользования землей: право временного пользования, пожизненного наследования и постоянного пользования. Земля, переданная в пользование, не может быть переуступленной и являться предметом каких-либо сделок. Землю, переданную в пожизненное наследование, фактически разрешено завещать наследникам лишь в случае отсутствия на ней зданий или прочих сооружений.

Земельный кодекс 1999 г. вновь закрепляет право выхода физического лица из коллективного хозяйства с паем земли для создания крестьянского хозяйства. Такое же право выхода с земельным паем было предоставлено и группе физических лиц, решивших выйти из колхоза или совхоза и создать новое коллективное или кооперативное хозяйство вне действующего сельскохозяйственного предприятия.

Кодекс о земле  снял некоторые прежние ограничения  и на индивидуальное землепользование:

- владельцы приусадебных участков получили право арендовать до двух гектаров земли для целей подсобного производства; в результате этого приусадебный участок крестьянина может расшириться до 3 га;

- владельцы крестьянских хозяйств получили право иметь до 100 га сельскохозяйственных земель, переданных в пожизненное наследуемое владение, которые не являются частной собственностью;

- крестьянские хозяйства получили право арендовать любое количество земли для ведения сельскохозяйственного производства.

Земельный кодекс 1999 г. предусмотрел и создание новых институтов для надлежащего функционирования рынка земли. Новый Гражданский кодекс также положительно повлиял на развитие рынка земли, сняв некоторые ограничения на аренду и залог земли.

Вместе с тем, новые законы содержат и некоторые  новые ограничения прав пользования  землей сельхозпроизводителями. Так, Земельный  кодекс 1999 г. содержит перечень различных причин, по которым владелец земли, которым в Республике Беларусь практически во всех случаях является местная власть, может прекратить права сельскохозяйственного производителя на пользование землей в случае ее неэффективного использования. Это положение практически разрешило в республике бесконтрольное административное вмешательство в права новых владельцев земли и вело к неопределенности в землепользовании. Более того, местные органы власти также получили право диктовать свои условия пользователям земли относительно структуры посевных площадей. Такие действия властей привели к снижению эффективности использования земли, выделенной для становления и развития крестьянских хозяйств. Такое развитие подтвердило слабость этого сектора и невосприятие абсолютным большинством сельчан необходимости ликвидации крупных сельскохозяйственных предприятий.

Причины устойчивости крупных сельскохозяйственных предприятий  понятны. За десятилетия своего существования  каждое из них сложилось как единый воспроизводственный комплекс, в  принципе позволяющий более эффективно использовать современные технологии, повышать производительность труда  и имеющуюся технику. Однако устойчивый положительный баланс прибыли имеют  сегодня в республике не более 30-35% сельхозпредприятий. Как результат в основной массе таких сельхозпредприятий идет директивная система замены руководящих кадров, а у вновь назначенных, не имеющих достаточной поддержки, быстро возникает разочарование и апатия. В этих коллективах создается устойчивая атмосфера безразличия и отсутствие веры в возможность улучшения ситуации в ближайшее время.