Рынок земли и его функционирование в Республике Беларусь

В арендную плату  помимо земельной ренты могут  входить амортизационные отчисления на сооружения, возведенные на участке  до сдачи его в аренду, а также  ссудный процент на вложенный  в землю капитал.

При использовании  ранжированных ресурсов возникает  дифференциальная рента, причиной существования  которой является монополия на землю  как на объект хозяйствования. Дифференциальная рента по плодородию имеет место  в случае ранжирования земельных  участков в зависимости от степени  их плодородия; дифференциальная рента  по местоположению появляется на участках, разноудаленных от рынков сбыта. Дифференциальная рента всех видов изымается землевладельцами через механизм арендной платы.

При купле-продаже  земельного участка земля рассматривается  как капитальный актив, запас, способный  приносить поток дохода, т.е. ренту. Цена земельного участка прямо пропорциональна  величине земельной ренты и обратно  пропорциональна норме ссудного процента.

Земельный рынок  в Республике Беларусь находится  в стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота  земель несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли  сельскохозяйственного назначения. Наибольшая рыночная активность наблюдается  на сегменте городских и пригородных  земельных участков. В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных.

Список литературы

Вахдев М. Государственное регулирование права частной собственности на землю и рынка земли. Законодательство и экономика. 200. №5. С. 4-15.

Гусаков В.Г. XXV лет поиска истины Сб. трудов Мн.: ИАЭ НАНБ. 2003.

Доклад о мировом  развитии 2003 г. «Устойчивое развитие в меняющемся мире. Преобразование институтов рост и качество жизни. 2003 г.

Ерохин С. Рынок  земли, проблемы и пути формирования. Экономика и управление. 2007. №2. С. 31-33.

Закон Республики Беларусь «О праве собственности  на землю». Минск: 1993.

Кирейша Е.И. Земельные отношения в Беларуси: прошлое, настоящее, будущее. Белорусский экономический журнал. 2006. №4. С. 94-104.

Кодекс Республики Беларусь о земле. Минск: Право и  экономика, 2005.

Кречина Н. Аренда в системе экономического механизма природопользования. Экономист. 2004. №1. С. 89.

Лысенко Е. Эффективность  использования земель. Экономист. 2004. №6. С. 87.

Макаров А.Н. Управление земельной собственности в сравнительно исторической и эволюционной, метод исследования институциональных основ управления собственности. Теория и практика. 2007. №1, 2.

Микроэкономика: курс интенсивн. подг. А.В. Бондарь, В.А. Воробьев, Н.Н. Сухарева: под ред. А.В. Бондаря, В.А. Воробьева. - Минск: БГЭУ, 2007. - С. 277-281.

Сакович В. О земельной реформе в Беларуси на рубеже ХХ - начале ХХI веков. Общество и экономика. 2005. №5. С. 108-124.

Силинова Е. и Барзукокова Т. Экономика правовое развитие рынка земли в РФ. Экономика. 2004. №4. С. 89.

Экономика организаций  и отраслей агропромышленно комплекса. В 2 кн., Кн.1. /В.Г. Гусаков; под общ. ред. акад. В.Г. Гусакова. - Минск: Белорус. наука. 2007. - С. 248-283.

Размещено на Allbest.ru

Рынок земли — сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

Земля, как экономический  ресурс, обладает рядом особенностей. Во-первых, земля не имеет издержек производства. Земля имеется в наличии как природный объект. Это бесплатный и невоспроизводимый дар природы. Во-вторых, ограниченность земли. Все прочие экономические ресурсы (труд и капитал) также ограничены, но их можно накопить или воспроизвести. Изменить размеры земельных угодий человечество не в состоянии.

Поскольку количество совокупного предложения земли  в каждый момент времени увеличить  невозможно, то кривая предложения  земли абсолютно неэластична. Это  означает, что предложение земли  не может быть увеличено даже в  условиях значительного роста цен  на землю. Необходимо, однако, иметь  в виду, что в долгосрочном периоде  предложение земли может измениться. Например, в результате нерационального  природопользования может быть потеряна часть сельскохозяйственных земель. Вследствие эрозии из сельскохозяйственного оборота в мире ежегодно выводится 6—7 млн га, а заболачивание и засоление выводят из землепользования еще 1,5 млн га. В качестве обратного примера можно привести Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Это означает, что в краткосрочном периоде кривая предложения земли является вертикальной линией, а в долгосрочном — наклонной (рисунок слева).

Земельные угодья можно использовать как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных нужд (земля используется для строительства жилья, объектов инфраструктуры, производственных корпусов и пр.). Совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса: D_N = D₁ + D₂, где D_N — совокупный спрос на землю; D₁ — сельскохозяйственный спрос; D₂ — несельскохозяйственный спрос  (рисунок справа).

В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос демонстрирует сегодня устойчивую тенденцию к росту. Например, все земельные ресурсы России составляют 1709,8 млн га, из них на сельскохозяйственные земли приходится только 662,2 млн га.

На рынке земли  действует тот же, что и на всех прочих рынках, механизм Спроса и предложения. Однако, прежде чем его рассматривать, необходимо определить некоторые экономические категории, без понимания которых изучение данного факторного рынка было бы затруднительно. Необходимо четко различать понятия аренды и ренты, землевладения и землепользования. Субъектами экономических отношений на рынке земли выступают два типа собственников — полный собственник и собственник по пользованию. Полный собственник (землевладелец) обладает всеми правами собственности на земельный участок и определяет его дальнейшее использование. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли — землепользователь. Землевладение — владение землей на правах собственности и отдача ее в пользование предпринимателям. Землепользование — пользование землей в установленном законом порядке. Землевладелец может сам заниматься производительным использованием земли, тогда землевладелец и землепользователь едины в одном лице. Пользователь же земли не обязательно является ее собственником.

Особенностью механизма  ценообразования на рынке земли  является необходимость различать  земельный участок как таковой и производственную функцию земли. У землевладельца существует три варианта использования своей собственности: земельный участок можно продать, выручив за него соответствующую цену; на данном участке можно вести хозяйственную деятельность, получая при этом регулярный доход в виде прибыли; земля может быть сдана в аренду, что принесет ее владельцу регулярный доход в виде ренты.

Глава 3. Рынок  земли в Республике Беларусь

§ 1. Земельная  собственность в Республике Беларусь

По состоянию на 1 января 2001 г., общая площадь земель Республики Беларусь составляет 20,76 млн. га, в том числе 9,3 млн. га сельскохозяйственных земель, из них пахотных -6,1 млн. га. В общей площади доля земли, находящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, а в площади сельскохозяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство - 85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных участков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный сектор страны (хозяйства населения и фермерские), располагая 17% посевных площадей, производит 44% объема сельскохозяйственной продукции.

В настоящее время земельная  реформа в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ученых-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального сектора экономики коснется в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств и экономически слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их общей площади. Необходимость передачи земли в частную собственность подтверждается и следующими фактами. По оценке специалистов Минсельхозпрода, треть валовой продукции, произведенной в 2000 г. в агросекторе, потеряна из-за бесхозяйственности. Только половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, возможно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Все это говорит о необходимости дальнейшего совершенствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Республике Беларусь.

Кроме совершенствования  правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

•   определение роли государства и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

•   совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей:

•   повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ,

•   формирование рынка земли (недвижимости);

•   развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

В целом, для реального  изменения сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма.

Рассматривая трансформацию  отношений собственности (в том  числе собственности на землю) в  ходе формирования рыночной экономики, следует констатировать, что этот процесс может осуществляться в форме приватизации и разгосударствления.

В Республике Беларусь ведущее  положение занимает государственная собственность на землю, устои которой были заложены в годы советской власти на основе проведения национализации земли и ее дальнейшего огосударствления в соответствии с положением о социалистическом землеустройстве. По действующему земельному законодательству, земля признана собственностью Республики Беларусь, установлен ее правовой статус в виде различных форм владения и пользования, а также порядок изъятия и предоставления земельных участков. Обеспечиваются правовые условия и порядок предоставления земельных участков в аренду юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным.

Вопросы земельной собственности  затрагиваются в новой редакции Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь. В нем исключены статьи, прямо регулирующие земельные отношения, в том числе лишь обозначен перечень вещных прав на землю (право хозяйственного ведения и право оперативного ведения (ст. 276, 277), право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования им). Вместе с тем сохранены статьи, регулирующие отношения собственников зданий и сооружений с собственниками и пользователями земельных участков, а также статьи, посвященные сервитуту (ст. 268). Анализ действующего гражданского и земельного законодательства свидетельствует о необходимости создания единого государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Опыт последних лет  проведения земельной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически свободных, реформированных в рыночные структуры: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народное предприятие, агрофирмы, коммерциализированные предприятия и пр.

§ 2. Государственное  регулирование в Республике Беларусь

Ликвидация государственной  собственности на все сельскохозяйственные угодья практически означает: 1) аннулирование  благоприятной базы для равноправного  развития многоукладной экономики  сельского хозяйства, построенной  на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной  ориентации на многоукладную экономику; 3) неизбежный возврат к помещичьим и единоличным крестьянским хозяйствам хуторского типа, что обесценит огромные средства, вложенные ранее в дехуторизацию села, и потребует огромных инвестиций в создание новой системы внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства; 4) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Возникает вопрос: можно  ли уйти от такого рода угроз и рисков без ущерба для дела создания более  эффективной системы хозяйствования на селе в условиях сохранения государственной собственности на землю и перехода к рыночной экономике? Многолетней практикой зарубежных стран доказано, что при прочих равных условиях фермерские хозяйства, работающие на своей и на арендованной земле, по уровню эффективности и конкурентоспособности не уступают друг другу. Более того, признано, что аренда по сравнению с частным землевладением имеет ряд преимуществ: арендатору не надо искать деньги на покупку земли; он может сосредоточить свои средства на покупке нужных машин, оборудования и на текущих затратах, а необходимость регулярно платить арендную плату способствует более эффективному ведению хозяйства.