Рынок земли и пути совершенствования земельных отношений в РБ

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора  формирования цены земли:

• подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)
• местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать  удачно расположенные земельные  участки с развитой инфраструктурой  за большие деньги, чем удаленные  земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии  или близкой электростанции. Мы охотнее  приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

 

 

1.2 Приоритетное  развитие земельных отношений  как основополагающего элемента  национальной экономики.

 

Беларусь обладает уникальными  богатствами созданными самой природой, и эти богатства - её  земли. На всемирной выставке  в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном  почвы.

       Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в Беларуси  в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко  обсуждаемых не только среди  юристов, законодателей и политиков,  но и в обществе в целом.  Мнения участвующих в дискуссии  сторон порой противоположны, но  все сходятся в одном: действующее  земельное законодательство не  соответствует современным потребностям  регулирования земельных отношений,  так как Беларусь перешла на  качественно новые отношения,  а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

 

       Понятие  «рынок земли» на современном  этапе  было  введено  после  периода, когда про него практически  никто  не слышал, поэтому его  введение породило различные  противоречия при  освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

       Бесплатность  пользования землей являлось  одной  из главных причин  неэффективного использования   в сельском хозяйстве, высокой  землеемкости в градостроительстве и промышленности.

       Только  в этих условиях могла сформироваться  ситуация, когда при массовом  нерациональном землепользовании, наличии заброшенных  и неиспользуемых  земель создан искусственный   дефицит земли для желающих  получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли

  Рынок земли обладает  целым рядом специфических   особенностей. Во-первых, земля —  бесплатный дар природы, что  позволяет говорить об иррациональном  характере ее стоимости, и в  то же время она является  объектом купли-продажи, с ней  связаны рентные отношения.

    Льготная  цена  на земельный участок устанавливается   в размере пятикратной ставки  земельного налога, уплачиваемого  за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность.

 

    Цена  земельных  участков по сделкам между   собственниками земельных участков  устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено  законодательством Республики Беларусь.

     Взимаемая за земельные участки плата в  виде земельного налога и арендной платы поступает в местные  и республиканский бюджеты в  размерах, определяемых законодательством Республики Беларусь, и направляется на охрану земель, повышение их качества, материальное стимулирование землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, в том числе арендаторов, а также на землеустройство и социальное развитие территории.

 В соответствии с  основным целевым  назначением  и независимо от форм собственности  все земли в Республике Беларусь  подразделяются на категории:

    1) земли сельскохозяйственного  назначения;

    2) земли населенных  пунктов (городов,  поселков городского  типа и  сельских населенных  пунктов), садоводческих  товариществ  и дачного строительства;

    3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны  и иного  назначения;

    4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного  назначения;

    5) земли лесного  фонда;

    6) земли водного  фонда;

    7) земли запаса.

 

 

1.3 Механизм регулирования земельных отношений в РБ

 

С 1 января 2012 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 года № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков».

Земельный участок предоставляется  инвестору без проведения аукциона в случаях, если конкретный инвестор определен решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь.

 

Земельные участки предоставляются  также без проведения аукциона гражданам  Республики Беларусь для строительства  и обслуживания одноквартирных, блокированных  жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева. В  городах Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве – гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий, а  в г.Минске – только многодетным семьям (семьям, имеющим троих и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместно с родителями, включая обучающихся на дневных отделениях учреждений образования в других населенных пунктах и проходящих срочную военную службу по призыву, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования занимаемыми родителями жилыми помещениями), состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

 

С учетом интересов государства, местных условий и экономической  эффективности областные исполнительные комитеты вправе определять иные населенные пункты, на территории которых земельные  участки для строительства и  обслуживания одноквартирных, блокированных  жилых домов предоставляются  по результатам аукционов либо без  их проведения только гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий.

 

Право на получение земельных  участков гражданами Республики Беларусь как состоящими на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  может быть реализовано только один раз.

 

Областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения), районные исполнительные комитеты могут  принимать решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право  заключения договоров аренды земельных  участков или платы за земельные  участки, предоставляемые в частную  собственность. Рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса.

 

В целях установления дополнительных гарантий защиты прав инвесторов законодательством предусмотрено, что срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока их строительства и (или) эксплуатации. Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Общий срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

 

Упрощена процедура оформления документов на земельные участки, имеющиеся  в пользовании у граждан. Принятие решения о предоставлении земельного участка осуществляется на основании  материалов по установлению его границы.

 

Ввод в действие таких  объектов инфраструктуры должен быть завершен до приемки в эксплуатацию одноквартирных, блокированных жилых  домов и не позднее чем за три месяца до приемки в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

 

По желанию инвестора, застройщика предоставление земельных  участков для строительства многоквартирных  жилых домов, одноквартирных, блокированных  в районах малоэтажной жилой  застройки жилых домов может  осуществляться при отсутствии объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, проектной документации на строительство таких объектов инфраструктуры. В этом случае ввод в действие объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры (необходимой для возведения и эксплуатации многоквартирных жилых домов), сооружений и инженерных сетей электроснабжения (необходимых для возведения и эксплуатации одноквартирных, блокированных жилых домов) должен быть завершен в установленные сроки.

 

 

 

 

 

                                  ГЛАВА 2

Оценка организации  земельных отношений в РБ.

 

2.1  Комплекс  методов оценки земельных отношений в РБ

В настоящее время практически во всем мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. И все это приводит к необходимости принятия мер по сохранению, как самих земель, так и их ценных качеств.

Основные проблемы сельского хозяйства: Современный аграрный рынок характеризуется сложной системой взаимодействия различных экономических систем и моделей. При этом, бывает очень сложно отнести сельское хозяйство к какой либо конкретной экономической модели, поскольку в чистом виде на практике основные экономические модели, описанные экономической теорией встречаются достаточно редко. Тем не менее, теоретическое описание концептуальных проблем сельского хозяйства позволит легче определить основные направления аграрных реформ проводимых в Республике Беларусь и дать объективную оценку их результатам.

  Экономические проблемы аграрного рынка могут носить как долгосрочный, так и краткосрочный характер. Проблема в долговременном периоде касается тех факторов, которые способствовали отставанию сельскохозяйственных цен и доходов сельхозпроизводителей от тенденций изменения цен и доходов в экономике в целом. Проблема в краткосрочном периоде часто связана с крайней нестабильностью фермерских доходов в различные годы.

1.Долговременная проблема

 Причины фермерской проблемы  в долговременном периоде состоят  в:

1) ценовой неэластичности спроса  на сельскохозяйственные продукты;

2) сдвигах с течением времени в кривых спроса и предложения сельскохозяйственных продуктов;

3) относительной иммобильности сельскохозяйственных ресурсов.

  Неэластичный спрос на сельскохозяйственные продукты. В большинстве развитых стран ценовая эластичность спроса на сельскохозяйственные продукты низка. Приблизительно подсчитано, что для фермерской продукции в целом коэффициент эластичности составляет от 0,20 до 0,25. Эти цифры говорят о том, что цены сельскохозяйственных продуктов должны были бы понизиться на 40-50% для того, чтобы потребители увеличили свои закупки всего лишь на 10%. Потребители, очевидно, низко оценивают дополнительную сельскохозяйственную продукцию по сравнению с альтернативными товарами. Основным фактором, определяющим эластичность спроса, является замещение. Это значит, что, когда цена продукта падает, потребитель склонен заменить им другие продукты, цены на которые, вероятно, не снизились. Но в богатых обществах для пищевых продуктов этот "эффект замещения" является очень умеренным. Люди просто не переходят с трех- на пяти- или шестиразовое ежедневное питание в ответ на снижение цен соответствующих сельскохозяйственных продуктов. Способность человека заменять пищей другие продукты подвержена вполне естественным биологическим ограничениям.

  Если взглянуть на картину со стороны предложения, быстрый темп научно-технического прогресса, вызвал значительный рост предложения сельскохозяйственных продуктов. Технический прогресс, имеет несколько источников: фактически полная электрификация и механизация ферм; улучшенная технология обработки земли и сохранения почвы; ирригация; выведение гибридных культур; доступность улучшенных удобрений и инсектицидов; усовершенствования в разведении домашнего скота и уходе за ним и т. д. Эти технические достижения являются очень значительными. Со времени второй мировой войны производительность сельского хозяйства в вещественном выражении росла вдвое быстрее производительности несельскохозяйственных секторов экономики.

  Отстающий спрос на сельскохозяйственные продукты. Увеличение спроса на сельскохозяйственные товары оказалось не в состоянии поспевать за ростом их предложения, вызванным техническим прогрессом. Причина кроется в двух главных факторах, определяющих спрос на сельскохозяйственную продукцию, - доходах и населении. В менее развитых странах потребители должны выделять большую часть своих скудных доходов на приобретение продуктов сельского хозяйства - продуктов питания и одежды, чтобы поддерживать свое существование. Но по мере того как доход поднимается над уровнем прожиточного минимума, а проблема голода, в конце концов, уступает место проблеме ожирения, снижаются и темпы роста расходов потребителей на питание. Как только желудок потребителя наполнен, его или ее мысль обращается к "прелестям жизни", которыми обеспечивает промышленность, а не сельское хозяйство. Экономический рост в способствует значительному увеличению среднего дохода на душу населения по сравнению со скудным прожиточным уровнем. В результате рост доходов потребителей сопровождается меньшим в пропорциональном выражении увеличением расходов на сельскохозяйственные продукты. Если использовать специальную терминологию, спрос на сельскохозяйственные продукты является неэластичным по доходу, то есть спрос на большинстве сельскохозяйственных продуктов совершенно нечувствителен к увеличению дохода. Приблизительные подсчеты показывают, что 10% рост реального дохода на душу заселения (после уплаты налогов) влечет за собой увеличение потребления сельскохозяйственных продуктов максимум на 2%.