Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

1) Понятие недвижимости.

 Недви́жимость  — вид имущества, признаваемое  в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих  законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

 Перечень  объектов недвижимости приведен  в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные  водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса  РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

Предприятие в  целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

 В состав  предприятия как имущественного  комплекса входят все виды  имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Ст. 131 ГК РФ  в императивной форме установлен  открытый, публичный характер акта  государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный  орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

 

2))) Стоимость недвижимости и ее основные виды.

 Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является  объектом различных сделок, что  порождает потребность в оценке  его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

 В зависимости  от целей оценки, полноты оцениваемых  прав на не движимость различные  виды стоимости могут быть  объединены в три основные  группы:

 •      стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

 •      стоимость в пользовании как  выражение потребительной стоимости;

 •      специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных  видов стоимости имеет свою область  применения и ограничения.

Первая группа – стоимость в обмене – характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

 •      рыночная

 •      ликвидационная;

 •      утилизационная.

 Согласно  Федеральному Закону Об оценочной  деятельности в Российской Федерации  под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость  определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Ликвидационная  стоимость объекта оценки – стоимость  объек та оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Иначе говоря, ликвидационная стоимость – стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная  стоимость объекта оценки – стоимость  объекта оценки, равная рыночной стоимости  материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Вторая группа – стоимость в пользовании  – обусловлены полезностью объекта  недвижимости при определенном варианте его использования и носит  субъективный характер, отражая сложившиеся  возможности эксплуатации объекта  конкретным владельцем, не связан ные с куплейпродажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости  в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего  профиля его использования и  тех финансовоэкономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании:

 •      при существующем использовании;

 •      инвестиционная;

 •      стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта  оценки при существующем использовании

– стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих ус ловий и цели его использования.

Инвестиционная  стоимость объекта оценки – стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного  лица при заданных инвестиционных целях.

 Расчет инвестиционной  стоимости основан на субъективной  оценке дисконтированных издержек  и доходов инвестора, ожидаемых  от использования данного объекта  недвижимости в перспективном  инвестиционном проекте.

 Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

 

 

3))) Принципы оценки недвижимости

   Будущие  доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

     В  основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

     В  результате многолетней практики  экспертов-оценщиков, а также  теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

     Первая  группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями  собственника об имуществе: 

принцип полезности

принцип замещения

принцип ожидания

     Вторая  группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

принцип вклада

принцип остаточной продуктивности земельного участка

принцип равновесия

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

     Третья  группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

принцип спроса и предложения

принцип соответствия

принцип конкуренции

принцип изменения

принцип взаимозависимости

 

4))) Этапы процесса оценки недвижимости.

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему  последовательных действий оценщика –  от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка  задания на оценку.

1.1.  Цель оценки.

1 2.  Вид определяемой  стоимости.

1.3.  Установление  оцениваемых имущественных прав.

1.4.  Дата проведения оценки. 

2й этап. Составление  плана и договора на проведение  оценки.

2.1.   График  работ по оценке недвижимости.

2.2.   Источники  информации.

2.3.   Выбор  методов оценки.

2.4.   Затраты  на проведение оценки.

2.5.   Денежное  вознаграждение за проведение оценки.

2.6.   Составление  договора на оценку. 

3й этап. Сбор  и анализ информации.   

 Информационное  обеспечение оценки недвижимости                                                              

3.1.   Осмотр  объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое  описание объекта недвижимости.

3.3.   Физические  характеристики и местоположение  (дефектная федомость).                           

3.4.   Экономическая  информация.

3.5.   Проверка  достоверности собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ  лучшего и наиболее эффективного  использования.

4.1.   Анализ  земельного участка как условно  свободного.

4.2.   Анализ  земельного участка с улучшениями. 

5й этап. Расчет  оценочной стоимости объекта  недвижимости на основе трех подходов.

5.1.   Оценка  стоимости на основе доходного  подхода.

5.2.   Оценка  стоимости недвижимости  на основе  сравнительного подхода.

5.3.   Оценка  стоимости на основе затратного  подхода. 

6й этап. Согласование  полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка  полученных данных о величине  стоимости.

6.2.   Допущения  и ограничивающие условия, обусловленные  полнотой и достоверностью использованной  информации.

6.3.   Выведение  итоговой величины стоимости. 7й этап. Составление отчета об оценке.

 

5))) Общая характеристика доходного подхода.

В основе доходного  подхода лежит предпосылка о  том, что стоимость объекта недвижимости обусловлена доходом, который генерирует данный объект недвижимости. В доходном подходе происходит преобразование будущих доходов в стоимость объекта недвижимости. Преимущество этого метода состоит в способности отражать специфические особенности объекта недвижимости. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда  должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую  стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании  финансовых отчетов собственника:

упрощенного баланса;

отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком  для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования  сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто  используются сроки владения объектом.