Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

 

13)))) Метод дисконтированных  денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: •      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ; •      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости; •      потоки доходов и расходов носят сезонный характер; •      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; •      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

14)))) Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение  прогнозного периода. 

Определение прогнозного  периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной  оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование  величин денежных потоков от  объекта не движимости для  каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа  на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и  расходах от объекта недвижимости в  ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и  динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов  и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь  ко видов дохода от объекта:

1)   потенциальный валовой доход;

2)   действительный валовой доход;

3)   чистый операционный доход;

4)   денежный поток до уплаты налогов;

5)   денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток  после уплаты налогов – это  денежный поток до уплаты налогов  минус платежи по подоходному  налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

•      ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

•      чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

•      облагаемую налогом прибыль.

Таким образом:

ДВД = ПВД –  Потери от незанятости и при сборе  арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД –  ОР – Предпринимательские расходы  владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток  до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост  кредитов. (4.24)

Денежный поток  для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов  – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

3. Расчет стоимости  реверсии.

Реверсия –  это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение  ставки дисконтирования. 

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для  расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования  отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости.¹²О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически  ставка дисонтирования для объекта  недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между  номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответство вать друг другу и  одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования  приме няются следующие методы:

1) метод кумулятивного  построения;

2)   метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)   метод выделения;

4)   метод мониторинга.

 

15))))))))))) Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

•      Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•      Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

•      Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

•      Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

•      Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Таким образом:

ДВД = ПВД –  Потери от незанятости и при сборе  арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД –  ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток  до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост  кредитов. (4.24)

Денежный поток  для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

 

16))))))))))) Ставка  дисконта – ставка процента, используемая  для расчета те кущей стоимости  денежной суммы, получаемой или  выплачиваемой в будущем. 

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости.¹²О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически  ставка дисонтирования для объекта  недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между  номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и  одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих  денежных потоков в номинальном  и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного  построения;

2)   метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)   метод выделения;

4)   метод мониторинга.

Расчет стоимости  объекта недвижимости методом ДДП  производится по формуле: PV = сумма на верху n внизу итая равна 1 С внизу инд t делить на (1 + итая) наверху инд t + R делить на (1 + итая) наверху n.

 

 

17))))))))))) Сравнительный  подход к оценке - это совокупность  методов оценки стоимости, основанных  на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия  совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож  на объект оценки по основным  экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам; 

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения; 

- сбалансированности;

- спроса и  предложения. 

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка; 

- сбор и проверка  достоверности информации о предлагаемых  на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных  об отобранных аналогах и объекте  оценки;

- корректировка  цен продаж выбранных аналогов  в соответствии с отличиями  от объекта оценки;

- установление  стоимости объекта оценки.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка  – проводится анализ состояния и  тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки; сравнение  объектов-аналогов с оцениваемым  объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое  объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: 
·  находятся в родственных отношениях; 
·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; 
·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; 
·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; 
·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; 
-  инвестиционной мотивации, которая определяется: 
·  аналогичными мотивами инвесторов; 
·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; 
·  степенью износа здания.

 

18))))))))))) Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в  форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность  внесения поправок: 
1.  Поправка на условия финансирования. 
2.  Поправка на особые условия продаж. 
3.  Поправка на время продажи. 
4.  Поправка на местоположение. 
5.  Поправка на физические характеристики.