Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

1.   Общее  состояние и динамика цен на  рынке недвижимости.

2.   Динамика  коэффициента загрузки;

3.   Нормативно-правовая  база, регулирующая отношения земель  ной собственности, состояние  рынка земельных участков, цена  приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4.   Рыночная  ситуация на определенном сегменте  рынка: 

•      состояние и перспективы развития сегмента рынка;

•      цены и условия осуществления  сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

•      уровень эксплуатационных затрат;

•      среднерыночный уровень занятости  недвижимости;

•      уровень возможных прочих доходов;

•      налоговое окружение.

5. Затраты на  воспроизводство/замещение объекта оценки:

•      укрупненные показатели восстановительной  стоимости зданий и сооружений, укрупненные  показатели стоимости строительства;

•      сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

•      индексы цен в строительстве;

•      удельные среднерыночные показатели стоимости  строительства;

•      стоимость инженерных систем на единицу  площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация.

 

38)))Специальные источники информации в анализе состояния рынка недвижимости.

1.     Специализированные справочники  и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

2.     Информация специалистов рынка  недвижимости – риэлтеров , девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационносправочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).

3.   Профессиональное  сотрудничество, участие в выставках,  конференциях, семинарах. 

4.   Интервью  с собственником и управляющим объекта.

Информационные  агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER ., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтор ских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете  есть информация, предоставляемая оценочными и ри элторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими , так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собст венной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необ ходимых данных.

В России разработаны  программные продукты, например, про граммный комплекс VALMASTER. фирмы Исследовательский центр оценки активов для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено изза отсут ствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована  в программных продуктах компаний КОИНВЕСТ, Багира . Наибольшее распространение  получили программные продукты компании КОИНВЕСТ. Программный комплекс Оценка промышленных зданий разработан в 1997 г. компанией КОИНВЕСТ на базе издания Справочник оценщика: Промышленные здания.

Программный комплекс Справочник оценщика: Жилые дома содержит информацию в одинаковом формате  не только по зданиямпредставителям , но и по отдельным видам блоксекций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурнопланировочные осо бенности оцениваемых объектов.

 

39)))) Внутренняя  информация

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик  самого объекта оценки:

•      данн ые о ю ридическом положении объекта;

•      данные о физических характеристиках  объекта;

•      данные о состоянии земельного участка;

•      данные о сооружениях, входящих в  состав недвижимости;

•      данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего ;

•      данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

•      интервью с заказчиком/собственником  объекта оценки, предста вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

•      внутренняя документация;

•      осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением  осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

•      юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

•      технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметнофинансовые расчеты;

•      данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложе ниях.

Все данные, собранные  оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет  право полагаться на данные из областей, вы ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих  лиц в ходе проведения оценки объекта  оцен ки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта  оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

 

40))) Описание  объекта оценки при составлении  отчета.

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит  от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической , демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по ад министративному делению, указывают наименование города, админист ративного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магист ралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая дос тупная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостат ки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим уча сткам, описание характера застройки, данных по благоустройству терри тории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

•      размеры земельного участка;

•      форма земельного участка;

•      рельеф и почвы;

•      землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

•      наименование объекта;

•      год постройки;

•      дату последнего капитального ремонта;

•      общую площадь;

•      полезную площадь;

•      количество этажей;

•      описание состава помещений с  указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

•      описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта  рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особен ности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.