Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

• способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления  отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов  по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАНДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАНДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические  обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, которые включают четыре раздела:

Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения.

 

 

33))) Европейские  стандарты оценки

 

Одной из главных  особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых  в общественно значимых целях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО-это обеспечение:

• помоши оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

• согласованных  оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

•  стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

•  точной основы для экономического анализа эффективного использования земли я строительных ресурсов;

•  повышения  понимания роли оценщика;

•  установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Европейские стандарты  оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и сею профессиональной этикой.

В Стандарте 4 рассматриваются  основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке.

В Стандарте 5 рассматриваются  вопросы, связанные с оценкой  для целей финансовой отчетности.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, атакже иных предметов залога при ипотечном кредитовании.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам.

Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и сграховых компаний и пенсионных фондов.

Стандарт 9 рассматривает  вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

 

34))) Российские  стандарты оценки

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации  установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Основными задачами системы стандартизации услуг в  области оценки

являются:

•  обеспечение  взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;

•  формирование нормативной базы для обеспечения  проведения сертификации услуг но оценке;

•  установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

•  создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

•  гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

•  содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке; затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять, в рамках каждого из подходов, конкретные методы оценки, определяемые в Станларте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. При этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта  оценки может проводиться оценщиком  только при соблюдении требования к  нсзависимс-сти оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации  об оценочной деятельности. В случае, если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

 

35))) Сертификация  и аттестация профессиональной  деятельности

 

В рамках саморегулируемых профессиональных организаций оценщиков действует система квалификационных требований к своим членам и соответствующая система профессиональных званий.

В рамках Российского общества оценщиков развивается система аттестации оценщиков и сертификации оценочных фирм, основанная на национальном законодательстве. В настоящее время в системе нормативных документов РОО действует «Положение об уровнях квалификации действительных членов Российского общества оценщиков (РОО) и аттестационной (сертификационной) комиссии РОО (АК)», утвержденное решением Конференции РОО 26 ноября 1996 г. (опубликовано в бюллетене «Российский оценщик» №1-2 (25-26) за 1997 г.).

В соответствии с этим Положением устанавливаются четыре уровня квалификации членов РОО:

действительный  член POO;

сертифицированный оценщик;

эксперт по оценке;

мастер (магистр) оценки.

В Положении  изложены основные условия, при выполнении которых возможно присвоение каждого из перечисленных уровней квалификации, порядок работы Аттестационной комиссии РОО; приведены основные требования, предъявляемые к отчетам по оценке. Проводится работа по совершенствованию данного документа с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с целью гармонизации его содержания с международными правилами сертификации персонала оценочных фирм.

 

Таким образом, если квалификационный уровень «Действительный  член РОО» есть практически у всех оценщиков, имеющих профессиональное образование (не менее 100 часов), то только 30% от числа подавших заявление были удостоены квалификационного уровня «Сертифицированный оценщик» (табл. 4.1). Другие уровни квалификации - «Эксперт по оценке» и «Мастер (магистр) оценки» - не присвоены никому.

Эти данные говорят  о высоком уровне требований к  квалификационному уровню оценщиков, о компетенции и принципиальности членов Аттестационной комиссии. Данное обстоятельство необходимо также учитывать при страховании профессиональной ответственности оценщиков, при продлении лицензий на оценочную деятельность, а также в тех случаях, когда заказчику приходится решать непростую задачу выбора оценщика для обеспечения гарантий качественного выполнения задания на оценку.

Российским обществом  оценщиков разработана и зарегистрирована «Система добровольной сертификации услуг  по оценке имущества и знака соответствия Системы» (свидетельство № РОСС RU. 0001.04 АИОО от 03.06.96 г.).

«Сертификат соответствия»  стандартам РОО и право использовать знак соответствия получили восемь фирм, в которых работают члены РОО,

В настоящее  время РОО вводится следующая  схема аттестации и сертификации оценочной деятельности:

1.  Аккредитация фирмы или предпринимателя при Российском обществе оценщиков. На этом этапе проверяются правоустанавливающие документы, состав работников, стаж работы, перечень направлений выполняемых работ и общий анализ содержания представленных отчетов.

2.  Подготовка к аттестации и сертификации. На этом этапе проводится рецензирование отчетов об оценке и получение консультаций по совершенствованию их содержания для подготовки сотрудников к аттестации и фирмы - к сертификации.

3.  Рассмотрение материалов в Аттестационной или Сертификационной комиссии с целью присвоения «Квалификационного уровня» персоналу фирмы или выдачи «Сертификата соответствия» стандартам РОО оценочной фирме.

Организация работ  по стандартизации призвана создать  необходимые условия, в рамках которых  должно осуществляться производство продукции  и услуг. Задача процедуры сертификации - установление соответствия результатов выпуска продукции и выполнения услуг требованиям этих условий. Это два взаимосвязанных процесса, обеспечивающих необходимый уровень качества результатов труда, в том числе услуг по оценке имущества.

Сертификация  услуг по оценке - это система  процедур для определения третьей стороной соответствия выполняемых оценщиком работ требованиям, которые изложены в Стандартах РОО. Сертификация может осуществляться независимо от членства в РОО.

 

36))) Анализ макроэкономической информации при оценке недвижимости

Для определения  объема требующейся информации необходимо:

1.   Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2.   Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр  и техническую экспертизу объекта.  Договор об оценке является  основанием для проведения оценки 

объекта. Техническое  задание определяет цель оценки, объем  работ.

В интервью с  заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую  для проведения процесса оценки объ  екта недвижимости, можно условно  представить в виде схемы:

Сбор и анализ внешней информации проводится в  следующей последовательности: общая , специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Формирование  массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические  показатели:

•      темпы экономического роста;

•      уровень инфляции;

•      индекс деловой активности;

•      инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

•      изменение ставок процента и кросскурса национальной валюты;

•      уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические  и социальные факторы: 

•      стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

•      доверие правительству;

•      приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

 

37)) Анализ конъюнктуры  рынка недвижимости

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного  обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка  недвижимости и смежных рынков: