Отчет по практике в ООО «Аист»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Выводы и рекомендации по повышению уровня эффективности деятельности ООО «Аист» на рынке недвижимости Самарской области

Исходя из проведенного анализа деятельности ООО «Аист» можно сделать следующие выводы:

1. Отличительной чертой Агентства перед конкурентами на рынке недвижимости в Самарской области является социальное направление в работе с клиентами, невысокий уровень цены услуги, сильный юридический отдел, а главным недостатком считается отсутствие хорошей имиджевой рекламы и интернет-сайта;
2. Особенностью организационной структуры Общества является то, что функции в компании определены нечетко. При одновременном выполнении разнородных функций (широкая специализация) происходит сокращение производительности труда специалиста;
3. ООО «Аист» в соответствии основным видам деятельности имеет право осуществлять свою деятельность на рынке оборота объектов недвижимости. Так как, финансовые результаты Общества за два анализируемых периода показали устойчивую тенденцию к росту. Это означает, что Общество финансово устойчиво, но руководству следует обратить внимание на увеличение себестоимости услуг и на проблему персонала в системе управления ресурсами;
4. В системе конкурентоспособности Самарского рынка недвижимости ООО «Аист» хотя и не занимает лидирующих позиций, но по основным показателям держится на одном уровне со средними агентствами недвижимости. От топовых Агентств ООО «Аист» отстает по ассортименту предоставляемых услуг;
5. Анализируя клиентскую базу Общества, можно сделать вывод, что следует обратить внимание на увеличение юридических лиц в общем объеме клиентов Агентства;
6. Анализируя культуру обслуживания ООО  «Аист» и ее особенности, можно сделать вывод о том, что для агентства недвижимости самое главное  это потребности клиентов. При обращении в агентство клиент получает квалифицированную помощь специалистов.

В направлении совершенствования деятельности предприятия ООО «Аист» и для повышения эффективности деятельности предприятия предлагаются следующие рекомендации: 

1. Разработка фирменного (корпоративного) стиля Агентства, создание носителей фирменного стиля (наружная реклама, визитки и т.д.);

2. Разграничение должностных обязанностей сотрудников. Например: введение в штат специалиста – аналитика рынка недвижимости, ведущего собственную информационную базу Агентства для наиболее быстрого реагирования на запросы клиентов;

3. Расширение ассортимента предоставляемых услуг. Например: аренда коммерческой недвижимости и др.;

4. Разработка собственного сайта в сети Интернет, создание онлайн колонки «вопрос-ответ» на сайте;

5. Сокращение затрат на содержание оборудования и оргтехники. Например: сократить расходы на мобильную связь. Вследствие сокращения данной статьи расходов сократится и себестоимость предоставляемых услуг;

6. Разработка системы стимулирования потребителей данных видов услуг (акции на бесплатное оформление пакета документов и полное юридическое сопровождение сделок).

 

 

 

 

 

 

 

10.  Анализ рынка земельных участков Самарской области

По российскому законодательству земля подразделяется на несколько категорий. Если максимально упростить это деление, то основная масса земли – это земли сельскохозяйственной категории. По данным управления Росстата по Самарской области, земельный фонд губернии составляет 5356,7 тыс. гектар. Структура земельного фонда Самарской области представлена в таблице 9.

Таблица 9 – Структура земельного фонда Самарской области

Категория земель	Площадь, тыс. га	Доля, %
Сельскохозяйственные	4106,5	76,66 %
Лесного фонда	574,8	10,73 %
Населенных пунктов	350,3	6,54 %
Промышленности, транспорта и иного специального назначения	69,6	1,3 %
Особо охраняемых территорий	87,3	1,63 %
Водного фонда	167,7	3,13 %
Запаса	0,5	0,01 %
Итого:	5356,7	100 %

 

Рисунок 5 – Структура земельного фонда Самарской области

 

Из таблицы 9 видно, что: 10,73% - земли лесного фонда; 6,54% - земли населенных пунктов; 1,30% - земли промышленности, транспорта и иного специального назначения; 1,63 % земли особо охраняемых территорий. Водный фонд области составляет 3,13% и включает в себя поверхностные водные объекты, а также земли, выделенные под полосы отвода гидротехнических и иных сооружений, необходимые для использования водных объектов. На долю земель запаса приходится 0,01% территории области. На долю сельскохозяйственных угодий приходится 76,66%. Часть из них приватизирована, она продается на определенных условиях, и государство предпринимает максимум усилий, чтобы вернуть их под свое крыло. Те наследники колхозного имущества (земельных паев), которые с 1992 года не используют ее, не оформили право собственности, не определили границы, не поставили на кадастровый учет, не включили в рыночный оборот, ее теряют. Государство также оставило за собой контроль над землями лесного фонда (это 10,73% от всей земли губернии) и за особо охраняемыми территориями (включая водный фонд, около 5%).

Другие категории земель – земли поселений, земли промышленности и т.д. – продаются без каких-либо условий. Однако большая часть их также находится в руках государства и под контролем федеральных, областных или муниципальных властей.

Таким образом, получается, что главная отличительная особенность рынка земли Самарской области от уже сформировавшегося рынка жилой или коммерческой недвижимости в том, что только около 5% от общего земельного фонда земли участвует в рыночном обороте и может быть объектом цивилизованной купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. При анализе в основном рассматриваются лишь статистика по участкам под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и земли под садоводство1.

На сегодняшний день, после экономического кризиса земельный рынок Самары вступает в фазу сезонного оживления. С приходом календарной весны спрос на земельные участки различных категорий буквально «выходит из-под снега». В преддверии начала дачного сезона активируется спрос на подобные объекты. Многие люди хотят приобрести земельный участок в собственность. Расширяется и экспозиция земельных участков - наиболее велика вероятность продать землю по выгодной цене именно в начале сезона.  По данным территориального управления Росреестра по Самарской области в марте 2013 года на территории городского округа Самара было зарегистрировано порядка 1500 сделок с землей. Показатель 2014 года еще более внушителен - почти 1700 сделок с земельными участками за первый весенний месяц.

Количество земель в Самарской области, предложенных к свободной продаже, за последние годы возросло практически вдвое. На сегодняшний день на областном рынке земель представлено порядка 5.000 (пяти тысяч) земельных участков, пригодных для жилищного строительства, суммарной площадью около 400 тыс. соток (средняя площадь выставленного в экспозицию участка - 13-100 соток). Стоимость земельных участков под ИЖС в течение всего 2013 года серьезно менялась: в первую половину года происходило падение до 10 процентов от стоимости, в конце года цены росли. Однако среднегодовое колебание цен было незначительным. На сегодняшний день цена предложения в среднем по городу и области составляет 223 тысячи рублей за одну сотку земли (по данным общероссийского сервера недвижимости «Росриэлт» (таблица 10))2.

Таблица 10 – обзор цен на землю в Самарской области по данным на май 2014 года

Недвижимость	Средняя цена в мае 2014 года	Изменение цены за месяц	Изменение цены с начала 2014 года	Изменение цены за год	Количество объявлений в мае
Земельные участки	223.011 руб. за сотку	-1,6 %	+1,78 %	+16,17 %	147

Стоимость земельных участков в самом областном центре серьезно разнится - от одной сотки стоимостью более 1 миллиона в «престижном» районе просек до 90 тысяч в Зубчаниновке. В ближайших к городу коттеджных поселках просят от 60 до 80 тысяч рублей за сотку (с подведенными коммуникациями), средняя площадь участков - от 7 до 18 соток. В городе осталось не так уж много земельных наделов, которые можно отдать под коттеджное строительство. Наибольшим спросом пользуются просеки. Наиболее востребованы земельные участки, расположенные на первой-четвертой и седьмой-девятой просеках. При этом на первых четырех просеках земля считается наиболее дорогой. На пятой-шестой просеках развита многоэтажная застройка, поэтому количество предложений о продаже земельных участков и дачных домов значительно уступает экспозиции других просек. Спрос на них также недостаточно высок. И, в связи с открытием Кировского моста, появляется тенденция к повышению спроса на земли ИЖС в районе Черноречья. Вообще сейчас идет активный процесс переоформления садово-дачных товариществ в коттеджные поселки.

Наибольшее количество участков (почти половина), предлагаемых к продаже в Самаре, расположены в самом областном центре, в Волжском, Красноярском, Кинельском районах, представляющих по-настоящему широкий выбор, как земельных участков, так и дачной недвижимости. Высокий спрос на подобные объекты в этих районах обусловлен их близостью к областному центру и развитостью транспортной инфраструктуры.

На втором месте по уровню спроса и цен значатся поселки Красноглинского района - Мехзавод, Озерки, Березовая Аллея, Красный Пахарь.

Третье место - у Царевщины, где главный фактор привлекательности - близость к водным ресурсам, полное отсутствие промышленных предприятий и, как следствие, благоприятная экологическая ситуация.

Следующее место по привлекательности - у территории близ поселка Аглос, где также благоприятная экология, однако, в отличие от Царевщины, это больше степная, нежели лесная зона.

На долю районов, отдаленных от областного центра, приходится лишь 10-15 процентов предложений на рынке. По мере отдаленности от Самары значительная часть экспонируемых объектов теряет свою привлекательность для ее жителей из-за невыгодного месторасположения. Однако дальнее расположение выгодно сказывается на цене участков. Например, в Борском районе можно найти объекты по «смешным» по сравнению с самарскими ценам - порядка 10 тысяч рублей за сотку. Причем предлагаемые участки относятся к типу «для сельскохозяйственного назначения»3.

Также в настоящее время растет популярность застройки близлежащих к Самаре районов. Особенно это касается Красноярского района и Старосемейкино. Большим спросом пользуются участки, расположенные в промежутке от стелы с названием «Самара» на выезде из города до Красного Яра. Объясняется это просто: рядом – обводная дорога, участки, предлагаемые к продаже, разнообразны по цене, площади и наличию коммуникаций. Здесь есть предложения по продаже наделов как в коттеджных поселках, так и в бывших садоводческих товариществах, и в границах населенных пунктов.

Набирает популярность Кинельское направление, причем ценятся участки как поблизости от самого города, так и рядом с поселками Алексеевский и Кинельский. Наличие хорошо асфальтированных трасс, близость к Самаре, существование множества объектов инфраструктуры, отсутствие проблем с подводкой сетей делает это направление перспективным, поэтому цены здесь постоянно растут4.

Также участки в направлении Безенчука хороши живописностью, наличием лесов, озер, близостью к Волге. Интересно, что до последнего времени здесь не строились организованные коттеджные поселки. Поэтому проект микрорайна «Васильевский» для потенциального покупателя - прекрасная возможность купить загородное жилье в этом районе без особых хлопот. Микрорайон «Васильевский» находится рядом с селом Кануевка Безенчугского района и расположен на участке в 6,4 гектара.

Также на рынке присутствуют земли сельхозназначения, промышленности и лесного фонда, средняя площадь которых достигает 0,5–3,6 тысячи соток, средняя стоимость— порядка 100 тысяч рублей за сотку. Однако перевод земель данной категории под ИЖС невозможен. Стоимость различных участков, расположенных поблизости, может отличаться в разы. Здесь играют роль назначение земельных участков, наличие коммуникаций, качество и наличие подъездных путей, расположение самих участков и инфраструктура района.

Так, участок в 20 соток с назначением «огород» или «ведение сельскохозяйственной деятельности» может стоить в 10 раз меньше, чем 5 соток, но с назначением «для строительства и обслуживания дома». Первый имеет ограничения — на нем нельзя строить капитальное сооружение (только сарай без фундамента), а на втором участке можно построить коттедж. Наличие на участке или в непосредственной близости от него электричества, воды, газа и канализации увеличивает стоимость участка на 60-300%5.