Оценка стоимости бизнеса на примере ООО "Паритетъ-недвижимость"

Доходный подход к  оценке предприятия

Данный подход наиболее адекватен целям оценки бизнеса (действующего коммерческого предприятия), так как, с приобретением последнего, покупатель связывает получение в будущем определенных доходов. Поэтому стоимость такого актива может измеряться стоимостью будущих благ, аккумулированных доходов, выраженной в денежной форме на настоящий момент.

Техника расчета стоимости  состоит в капитализации будущих доходов — свободного денежного потока бизнеса за вычетом долговых обязательств предприятия на момент оценки.

Капитализированный будущий  свободный денежный поток рассчитывают двумя способами.

Первый способ – мультипликаторный. Капитализация денежного потока рассчитывается как произведение какой–либо текущей характеристики финансово-экономической деятельности предприятия (выручка; прибыль до налогообложения, вычета амортизации и процентов; прибыль до налогообложения, вычета процентов; чистой прибыли и др.) и соответствующего мультипликатора. Последний определяется по информации, получаемой с рынка продаж предприятий, сопоставимых с оцениваемым.

Второй способ базируется на моделировании будущей деятельности предприятия. С помощью модели осуществляется расчет свободного денежного потока во времени (по-месячно, по-квартально, по годам) в пределах так называемого горизонта планирования (обычно от 5 до 10 лет), капитализация денежного потока производится путем его дисконтирования и аккумулирования. Капитализация свободного денежного потока, генерируемого бизнесом, за пределом горизонта планирования, рассчитывается способом, аналогичным мультипликаторному.

Поскольку данный способ предполагает использование достаточно большого объема информации, то его  применяют, как правило, к определению  «справедливой» цены пакета акций открытых акционерных компаний, информация о которых публикуется в листингах фондовых бирж. В частности, в листингах по каждой компании имеется информация для расчета ставки дисконтирования будущего свободного денежного потока, используемой при его капитализации.

На самом деле определенная таким способом цена пакета акций  является только отправной при осуществлении  конкретных сделок по приобретению пакета акций. В процессе подготовки сделки базовая цена корректируется. В частности, цена пакета акций будет зависеть от того, какие права в управлении предприятием приобретает покупатель пакета, например:

1) избирать членов  совета директоров и вносить изменения в направление работы предприятия;

2) утверждать перспективную  политику и вносить изменения в направление работы предприятия;

3) принимать решения  о слиянии и поглощении других предприятий;

4) приобретать, продавать  или ликвидировать активы предприятия;

5) продавать или выкупать  собственные акции предприятия  и т.д.

Каждое право имеет свою стоимость. На стоимость акций предприятия также влияет тип акций, например, является акция голосующей или нет.

Следует отметить, что  в отличие от затратного метода, который фиксирует текущее положение бизнеса предприятия без учета перспективы его развития, доходный метод в значительной мере базируется на прогнозе развития предприятия. Поэтому, для динамично развивающихся компаний оценка стоимости бизнеса, полученная доходным методом, будет больше, чем оценка стоимость бизнеса, полученная затратным методом. Вопрос о корректности оценки стоимости бизнеса в этом случае перетекает в плоскость обоснованности прогнозов развития предприятия или компании. Последнее оставляет достаточно широкое поле для толкований и зависит от степени квалификации и оптимизма экспертов. Тем не менее, несмотря на эти казалось бы очевидные недостатки, доходный метод является одним из важных элементов оценки стоимости бизнеса и распространение его весьма широко. Достаточно сказать, что в инвестиционных сделках, предполагающих вложения инвестиций через выкуп эмиссионного пакета акций предприятия, как правило, стоимость бизнеса оценивается доходным методом.

Сравнительный подход к  оценке – это оценка стоимости  предприятия по аналогам.

Данный подход используется в ситуациях, когда оценка осуществляется для целей продажи предприятия.

Основная процедура  оценки стоимости бизнеса методом  сравнений, такова. В интересах оценки составляется группа объектов, по своим характеристикам близких к оцениваемому предприятию, и которые недавно были проданы или выставлены на торги. По специальной методике, основанной на методе «сопоставимых пар», генерируется последовательность поправок (с накоплением) к ценам сопоставимых объектов, в результате чего формируется рыночная цена оцениваемого объекта.

Данный подход в большей степени, чем остальные, является подходом рыночным, поскольку при его применении непосредственно используется рыночная информация об объектах, сопоставимых с оцениваемым, а логика, с помощью которой формируется стоимость оцениваемого объекта, соответствует логике покупателя. Последняя учитывает и стоимость активов предприятия и перспективы его развития. Тем не менее, сравнительный подход не лишен недостатков. Он основан на состоянии рынка, который, как известно, подвержен серьезным колебаниям, которые могут носить как сезонный характер, так и отражать общее настроение рынка. Естественно, что эти обстоятельства в известной мере снижают объективность полученной оценки.

В практических задачах  оценки стоимости бизнеса встречаются  все три приведенные выше метода. Каждый из рассмотренных методов в большей или меньшей степени адекватен цели оценки конкретного предприятия. Обычно стоимость предприятия оценивается с использованием комбинации всех трех подходов, когда окончательная оценка получается как средневзвешенное значение результатов оценки по каждому методу. В зависимости от целей и задач процедуры оценки, вес оценки каждым методом существенно различается. Так, например, в случае, когда речь идет об оценке имущества предприятия-банкрота, вес оценки, полученной доходным методом, минимален, а наибольший вес имеет затратный метод. В случае, когда речь идет о оценке стоимости пакета акций предприятия, которое давно котируется на бирже, больший вес будет иметь метод сравнений.

 

Глава 2.Оценка бизнеса предприятия

 

2.1 Организационно-экономическая  характеристика предприятия ООО «ПаритетЪ — недвижимость» 

Адрес: г. Тверь, 170000, г. Тверь, Тверской проспект, д. 8

Сайт компании: http://www.paritet-tver.ru/

Агентство недвижимости начало свою деятельность в 2011 году.

Агентство недвижимости работает в разных сегментах рынка с объектами жилой и коммерческой недвижимости.

Компания «ПаритетЪ  — недвижимость» специализируется на операциях по недвижимости Твери, являясь при этом одной из крупнейших и опытнейших риэлторских компаний города. Коллектив высококвалифицированных сотрудников обеспечивает высокое качество услуг, предоставляемых Компанией. «ПаритетЪ — недвижимость» предоставляет своим клиентам полный спектр профессиональных услуг на рынке недвижимости Твери и Тверской области. Профессиональные юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости, обеспечивают стопроцентные гарантии всем участникам сделки.

Преимущества сотрудничества с ООО «ПаритетЪ — недвижимость»

- Обширная, регулярно обновляемая  база объектов недвижимости;

- Большой спектр услуг  (Консалтинговые услуги, юридическое

сопровождение, ипотечное кредитование, управление недвижимостью)

- Опыт и профессионализм сотрудников;

- Законность и прозрачность сделки (ведем свою деятельность в строгом соответствии с законодательством Российской Федерации);

- Оперативность оказания  услуг.

Существует система  скидок, позволяющая нашим клиентам сэкономить от 5% до 20% стоимости услуг агентства.

В таблице 2.1 представлена динамика финансовых результатов предприятия.

Таблица 1

Динамика финансовых результатов

Показатели	2011	2012	Абс. отклонение, руб.	Темп роста, %	Темп прироста, %
Выручка	468775	559790	91015	119,42	19,42
Себестоимость	388079	413689	25610	106,60	6,60
Валовая прибыль	80696	146101	65405	181,05	81,05
Прибыль от продаж	78203	144873	66670	185,25	85,25
Прибыль до налогообложения	64828	154896	90068	238,93	138,93
Чистая прибыль	50153	130162	80009	259,53	159,53

 

Как видно из таблицы, выручка предприятия за исследуемый период

выросла на 19,42% и составила в 2012 г. 559790 руб., при этом себестоимость выросла только на 6,6%, в результате чего валовая прибыль увеличилась на 81,05%. Чистая прибыль увеличилась на 159,53%.

Графически динамика финансовых результатов представлена на рисунке 1

 

Рисунок 1 Динамика финансовых результатов предприятия

 

Таким образом, можно  сделать вывод, что за исследуемый  период произошло значительное увеличение финансовых результатов предприятия, что в первую очередь связано с положительными тенденциями в экономике страны.

В таблице 2 представлены показатели рентабельности деятельности предприятия.

 

Таблица 2

Показатели рентабельности деятельности предприятия

Показатель	2011	2012	Изменение
Валовая рентабельность	17,21%	26,10%	8,89%
Рентабельность продаж	16,68%	25,88%	9,20%
Чистая рентабельность	10,70%	23,25%	12,55%

 

На основе таблицы  можно сделать вывод, что на один рубль выручки в 2011 г. приходилось 17,21 копеек валовой прибыли, 16,68 копеек – прибыли от продаж и 10,7 копеек чистой прибыли.

На один рубль выручки  в 2012 г. приходилось 26,1 копеек валовой прибыли, 25,88 копеек – прибыли от продаж и 23,25 копеек чистой прибыли.

В целом можно сделать  вывод, что за исследуемый период рентабельность значительно выросла.

 

2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

 

В таблице 3 представлена структура имущества предприятия.

 

Таблица 3

Структура имущества  предприятия

АКТИВ	2011	% к итогу	2012	% к итогу
1.Внеоборотные активы	129894	50,47%	235443	66,54%
1.1.Основные средства	123242	47,88%	234928	66,39%
1.2. Отложенные налоговые активы	1455	0,57%	408	0,12%
1.3. Прочие внеоборотные активы	5197	2,02%	107	0,03%
2. Оборотные средства	127487	49,53%	118412	33,46%
2.1. Запасы	13011	5,06%	10007	2,83%
2.2. Дебиторская задолженность	93316	36,26%	99691	28,17%
2.3. Денежные средства  и краткосрочные финансовые вложения	21160	8,22%	8714	2,46%
Всего имущество	257381	100,00%	353855	100,00%

 

На основе таблицы  можно сделать вывод, что в  структуре имущества предприятия преобладают внеоборотные средства, удельный вес которых в 2011 г. составил 50,47%, а в 2012 г. – 66,54%.