Теоритические сновы рынка недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2011 в 21:33, курсовая работа

Краткое описание

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Вложенные файлы: 1 файл

1 Теоретические основы рынка недвижимости.docx

— 43.50 Кб (Скачать файл)

1 Теоретические основы  рынка недвижимости 

1.1 Общая характеристика  и структура рынка  недвижимости 

     В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.  В более  узком значении понятие «рынок»  используется специалистами как  место купли-продажи товаров и  услуг. Понятие «рынок недвижимости»  означает куплю-продажу различных  объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости — это рынок несовершенной  конкуренции (см Приложение 1), что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

     За  последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью  действия компании, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов.  Тем  не менее, его нельзя отнести к  рынку совершенной конкуренции  вследствие существеннее особенностей функционирования, обусловленные такими факторами, как:

- специфика  объектов недвижимости;

- относительно  более высокие уровни риска,  характерные для недвижимости; - воздействие рынка капитала;

- невозможность   достижения    состояния   равновесия    между    спросом    и предложением. 

     Развитие  рынка недвижимости определяется:

-   экономическим ростом или ожиданиями  такого роста. Хотя на рынке  и могут возникать благоприятные  краткосрочные условия при отсутствии  роста, такие обстоятельства возникают  достаточно редко;

-  финансовыми   возможностями для приобретения  недвижимости, что в свою очередь,  обусловлено стадией экономического  развития региона (кризис, застои, промышленное развитие), наличием  и характером рабочих мест;

- взаимосвязями  между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой  того или иного района. Некоторые  районы находятся в состоянии  застоя, так как их основные  отрасли промышленности перемешены  в другие части страны или пришли в упадок.  В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Акмолинской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

     Решающая  роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка.

     Рынок недвижимости подвержен многим внешним  влияниям, таким как:

-  изменения  обшей социально-экономической ситуации  и региональной экономической  конъюнктуры;

-   изменения в денежной политике  правительства и политике коммерчески  банков;

-  определяются  доступность средств финансирования сделок купли-продажи  недвижимости;

-   изменения в законодательстве  по регулированию рынка недвижимости  и в налоговом законодательстве;

-   изменения ситуации на рынке  капитала вследствие нестабильности  валютных курсов, динамики процентных  ставок, темпов инфляции и инфляционных  ожиданий.

     Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1.  По  типу недвижимости (жилая, офисная,  индустриальная, складская, многофункциональная  недвижимость), все типы которой  имеют общую черту — по своему  функциональному  назначению  они предназначены для ведения  специфического бизнеса. Оценка  стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки фения ее коммерческого потенциала.

2.   По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой  занятостью, регионы с вновь возникшей  высокой занятостью, регионы с  циклической занятостью, с традиционно  низкой занятостью, с вновь возникшей  низкой занятостью).

3.    По инструментам инвестирования  в недвижимость (рынок прав преимущественной  аренды, рынок смешанных  долговых  обязательств, рынок ипотеки, собственного  капитала, заемного капитала).

     Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и  значимость  придаваемая тому  или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

-   готовые объекты;

-   объекты, требующие  реконструкции  и  капитального ремонта;

-   незавершенные  объекты. 

1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение,  уровень риска 

     Цель  анализа обуславливает рамки  его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

     Причин  для анализа может быть много, например — изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях,  превалирующих в текущий период, или  спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении   цели   анализа.      Цель   анализа   может   быть   обусловлена необходимостью решить вопросы:

• целесообразности инвестирования в строительство  нового объекта недвижимости;

• определения  уровня риска кредитора в связи  с финансированием покупки одно-семейного дома;

•  формирования наиболее перспективного  сегментов  рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчивые  высокие доходы при стабильном уровне риска:

•   о наиболее доходных сегментах рынка  недвижимости в долгосрочном периоде;

• связанные  с оценкой стоимости отдельные  видов недвижимости.

     Проблемы,  затрагиваемые  при проведении рыночного  анализа,  можно  подразделить на два крупных блока:

1) относящиеся к краткосрочным целям;

2) относящиеся к долгосрочным целям.

     При определении целей рыночного  анализа каждый отдельный исследуемый  сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что  рынок в целом, его конъюнктура  влияют на отдельные сегменты рынка.

     Анализ  любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Основными факторами, регулирующими  рынок  любых товаров и услуг,  являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается  рынок продавцов или рынок  покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует н на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

-   платежеспособность населения;

- изменения  обшей численности населения  (прошлые, текущие и прогнозируемые  тенденции);

-   изменения в соотношениях между  различными слоями населения,  т.е. процентное соотношение между  группами населения с различным  уровнем образования, уровень  миграции, количество браков и  разводов:

-   изменения во вкусах и предпочтениях  населения — это важный фактор  спроса.

-   условия и доступность финансирования.

     Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен  продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах;

     В краткосрочном периоде параметры  спроса имеют   более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является и эластичность.

     Значительные  колебания активности в операциях  с недвижимостью во многом объясняются  неэластичностью предложения в  краткосрочном периоде.

     Факторы, определяющие величину предложения:

-   наличие резерва пустующих объектов  недвижимости в определенном  сегменте рынка;

-   объемы нового строительства  и затраты  на него, включая:

1)    Интенсивность строительства —   определяет объемы нового жилья.

2)  Положение  в строительной индустрии; в  какой мере оно влияет на  уровень строительные затрат  — определяет доступность и  цены факторов производства.

3)  Текущие  и потенциальные изменения в  строительной технологии и их  возможное влияние на строительные  затраты.

4) Соотношение  затрат на строительство и  цен продажи объектов недвижимости

5)   Затраты на улучшение неосвоенных  и имеющихся в предложении  земельных участков

     Процент всех незанятых или не сданных  в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших  индикаторов состояния и тенденций  рынка недвижимости.  Высокий  процент вакансий влечет за собой  понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односменных жилых домов составляет менее 5%. а для многоквартирные домов — более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько   выше.   Это основные   соотношения,   которые   могут   меняться  в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент — на рынке имеется избыточное предложение или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

     Расширение  рынка недвижимости проходит ряд  этапов:

     В условиях экономической депрессии  новое строительство имеет тенденцию  к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

     По  мере роста численности населения  и его покупательной способности  большое предложение пустующих  домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня -  цены начинают расти. Норма прибыли  увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.

Информация о работе Теоритические сновы рынка недвижимости