Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Ноября 2011 в 21:33, курсовая работа
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
1
Теоретические основы
рынка недвижимости
1.1
Общая характеристика
и структура рынка
недвижимости
В
повседневной жизни термин «недвижимость»
кажется вполне понятным и как
бы само собою разумеющимся. В действительности
внешняя видимость далеко не совпадает
с юридической сущностью
«Рынок»
в самом общем понимании
Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции (см Приложение 1), что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
За
последние годы рынок недвижимости
повысил свою активность с помощью
действия компании, специализирующихся
на операциях с недвижимостью, финансовых
организаций и
- специфика объектов недвижимости;
- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; - воздействие рынка капитала;
- невозможность
достижения состояния
равновесия между
спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
-
экономическим ростом или
- финансовыми
возможностями для
- взаимосвязями
между стоимостью недвижимости
и экономической перспективой
того или иного района. Некоторые
районы находятся в состоянии
застоя, так как их основные
отрасли промышленности
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
- изменения
обшей социально-экономической
-
изменения в денежной политике
правительства и политике
- определяются доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
-
изменения в законодательстве
по регулированию рынка
-
изменения ситуации на рынке
капитала вследствие
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1. По
типу недвижимости (жилая, офисная,
индустриальная, складская,
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3.
По инструментам
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
- готовые объекты;
-
объекты, требующие
-
незавершенные объекты.
1.2
Анализ рынка недвижимости:
спрос и предложение,
уровень риска
Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например — изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
• определения
уровня риска кредитора в связи
с финансированием покупки
• формирования наиболее перспективного сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчивые высокие доходы при стабильном уровне риска:
• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
• связанные с оценкой стоимости отдельные видов недвижимости.
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
1) относящиеся к краткосрочным целям;
2) относящиеся к долгосрочным целям.
При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует н на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
- платежеспособность населения;
- изменения
обшей численности населения
(прошлые, текущие и
-
изменения в соотношениях
-
изменения во вкусах и
-
условия и доступность
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах;
В
краткосрочном периоде
Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения:
-
наличие резерва пустующих
- объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1)
Интенсивность строительства —
2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительные затрат — определяет доступность и цены факторов производства.
3) Текущие
и потенциальные изменения в
строительной технологии и их
возможное влияние на
4) Соотношение
затрат на строительство и
цен продажи объектов
5)
Затраты на улучшение
Процент
всех незанятых или не сданных
в аренду домов или помещений
(вакансий) является одним из важнейших
индикаторов состояния и
Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов:
В
условиях экономической депрессии
новое строительство имеет
По
мере роста численности населения
и его покупательной