Теоритические сновы рынка недвижимости

     На  первом этапе экономической экспансии  обычно доминирует строительство отдельных  жилых домов которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

     На  втором этапе становится выгодным строительство  многоквартирные домов, промышленных зданий, торговые центров и офисных  зданий которые финансируются главным  образам с  целью получения  соответствующей прибыли от инвестиций.

       На третьем этапе становится  возможным легко финансировать  проекты различные типов. По  мере того, как новые здания  занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительные работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения»  предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно  с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом.

     Сокращение  рынка недвижимости:

     В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов  по искам о передаче прав собственности  заемщика кредитору в силу нарушения  финансовых обязательств, что сигнализирует  о периоде экономического спада. Однако   многие   сектора  рынка  недвижимости  сохраняют   пиковые  уровни, сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

     Тем  не менее, операционные расходы растут, и  растет число случаев лишения заемщиков прав собственности.  Поскольку покупка недвижимости большей частью вызывает существенные изменения на рынке капитала.

     Если  по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособные заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается, активность рынка недвижимости резко падает.

     Рецессия  на рынке недвижимости интенсивно развивается  на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как  снижается количество сдаваемой  в аренду недвижимости (квартиры или  офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

     Депрессия на рынке недвижимости характеризуется  растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии  происходит процесс возвращения  к периоду экспансии, который  обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором  тенденций на рынке является любое  изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется  в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между  ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими  ценами продаж, а также  разница между запрашиваемой  арендной платой и конечной выплачиваемой  суммой, которая отражает устойчивость рынка.

     Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля- продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта  недвижимости возрастает, это говорит  о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены  на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью  свидетельствует об оживлении рынка  недвижимости. 

Уровень риска 

     Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий  уровень риска.

     Риск  — это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый  уровень риска учитывается в  ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле 

       Ri = Rf + плата за риск 

       Данный подход к определению  требуемой ставки доходности  является общим как для инвестиций  в недвижимость, так и для инвестиций  в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск  является определение систематического  риска, отражающего неуправляемые  риски макроуровня или риски отрасли.

     При инвестировании в недвижимость источниками  неуправляемых рисков недвижимости является:

- неопределенность  законодательного регулирования  сделок с недвижимостью;

-   неопределенность в налогообложении;

-   конкуренция на рынке капитала  и рынке недвижимости;

-   длительность делового цикла;

-   демографические тенденции;

-   тенденции занятости и изменения  платежеспособности населения.

     К управляемым рискам относятся микрориски:

-   условия арендного договора;

-   уровень операционного и финансового  левереджа(рычага)

-   структура инвестированного капитала  и его стоимость;

-   доля рынка недвижимости определенного  типа;

-   местоположение недвижимости;

-   структура арендаторов.

     Принятие  решений об инвестировании в малоликвидные  активы должно быть основано на анализе предполагаемого риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1.  Определение  частоты распределения ставок  доходности: моды, медианы или средней  ставки доходности.

2.  Определение  стандартного отклонения как  меры неуправляемого риска.

3. Определение  ковариации как относительной  меры риска на единицу дохода.

     Медиана (средняя) — это величина, которая  располагается в середине чисел  расположенных по возрастающей.

     Мода  — это величина, наиболее час  то встречающихся в анализируемом  ряду цифр. Использование средней  медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

     При анализе уровня риска инвестиции в недвижимость целесообразно использование  средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

     Ожидаемый доход основан на четко определенном уровне доходов: 

Е(R)=∑Ri х Р(Ri)=Rl х Р(Rl)+R2 х Р(R2)+…+Rn х Р(Rn), 

где P(Ri) —вероятность возникновения дохода Ri. 

1.3 Оценка стоимости  недвижимости  и  виды стоимости  недвижимости   

     Оценка  стоимости недвижимости — процесс  определения рыночной стоимости  объекта или отдельных прав в  отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости  права собственности или иных прав, например, права аренды, права  пользования и т. д. в отношении  различных объектов недвижимости.

     В оценочной практике существуют различные  виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

   -рыночная стоимость;

   -инвестиционная стоимость;

   -ликвидационная стоимость;

   -кадастровая стоимость. 

1) При  определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется  наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден  на дату оценки на открытом  рынке в условиях конкуренции,  когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине  цены сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

-стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

-объект  оценки представлен на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

-цена  сделки представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки  и принуждения к совершению  сделки, в отношении сторон сделки  с чьей-либо стороны не было;

-платеж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

2) При  определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется  стоимость для конкретного лица  или группы лиц при установленных  данным лицом (лицами) инвестиционных  целях использования объекта  оценки — инвестиционной недвижимости  для получения дохода в виде  арендной платы и прироста  стоимости. При определении инвестиционной  стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

3) При  определении ликвидационной стоимости  объекта оценки определяется  расчетная величина, отражающая  наиболее вероятную цену, по которой  данный объект оценки может  быть отчужден за срок экспозиции  объекта оценки, меньший типичного  срока экспозиции для рыночных  условий, в условиях, когда продавец  вынужден совершить сделку по  отчуждению имущества. При определении  ликвидационной стоимости, в отличие  от определения рыночной стоимости,  учитывается влияние чрезвычайных  обстоятельств, вынуждающих продавца  продавать объект оценки на  условиях, не соответствующих рыночным.

4) При  определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется  методами массовой оценки рыночная  стоимость, установленная и утвержденная  в соответствии с законодательством,  регулирующим проведение кадастровой  оценки. Кадастровая стоимость определяется  оценщиком, в частности, для  целей налогообложения. 

1.4 Общие черты и   различая в  развитии рынка  недвижимости 

     Особенностью  рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет общие  черты и различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном  анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в  недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 1. 

Таблица 1 — Общие черты различия рынка недвижимости  и рынка капитала