Теоритические сновы рынка недвижимости

     В литературе сравнительный подход очень  часто отождествляется с методом  сравнения продаж, рыночным методом  или методом оценки по сопоставимым продажам.

     Суть  этого метода проста и понятна: и  покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоит на рынке аналогичные, уже проданные и купленные  объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

     При  отборе и предварительном анализе  объектов для сопоставления важно  также учитывать и любые необычайные  воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность  в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

     Обычно  из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые местными органами власти при отчуждении участка  земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать  элементы принуждения. 

2.3 Затратный подход 

     К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или  сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

     Данный  подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

     При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости  улучшений, находящихся   на земельном  участке для выделения земельной  составляющей в стоимости единого  объекта недвижимости.

     Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных  благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование  природного ресурса применяется  в качестве отправной точки при  определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение  или воссоздание природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

     Несмотря  на относительную простоту и возможность  широкого использования, затратный  подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса(объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.