Теоритические сновы рынка недвижимости

 
 

     Рынок недвижимости находится в зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:

     Приемлемая  ставка доходности инвестиции в недвижимость рассчитывается по модели оценки капитальных  активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности везут к росту требуемой ставке  доходности и инвестиций в недвижимость и к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска среднерыночной по фондовому рывку ставки доходности и безрисковой  ставки доходности на рынке капитала.

     Величина  (Rm — Rf) — премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого рыска для поддержания в целом высокорискового (венчурного) рынка капитала. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2  Подходы к оценке  недвижимости 

2.1 Доходный подход 

     В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

     Доходный  подход включает два метода: метод  прямой капитализации и метод  дисконтированных денежных потоков. Различаются  эти методы способом преобразования потоков дохода.

      Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент капитализации.

      Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к  единой сумме стоимости. С экономической  точки зрения, коэффициент капитализации  отражает норму доходности инвестора.

      Метод капитализации доходов применяется  если:

- потоки  доходов – стабильные положительные  величины;

- потоки  доходов возрастают устойчивыми,  умеренными темпами.

      Данный  метод не следует использовать, если:

- потоки  доходов нестабильны;

- объект  недвижимости находится в состоянии  незавершенного строительства или  требуется значительная реконструкция  объекта;

- нет  информации по реальным сделкам  продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, или другой информации, которая  затрудняет расчет чистого операционного  дохода и ставки капитализации  доходов.

      Основные  этапы оценки методом капитализации  доходов:

1. Определение чистого операционного дохода.

   Расчет  ЧОД начинается с определения  потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно  получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и  расходов. ПВД рассчитывается путем  умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного эффективного валового дохода. Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.
3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называется периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
4. Определение чистого операционного дохода.

    ЧОД рассчитывается как разница между  величиной ДВД и величиной  операционных расходов (ОР).

5. Расчет коэффициента капитализации.

      Коэффициент (ставка) капитализации  состоит из двух ставок: ставки  дохода на капитал и нормы  возврата капитала. Ставка дохода  на капитал – это компенсация,  которая должна быть выплачена  инвестору за ценность денег  с учетом фактора времени, за  риск и другие факторы, связанные  с конкретными инвестициями. Возврат  капитала означает погашение  суммы первоначального вложения.

      Норма возврата капитала показывает годовую  величину возмещения средств, вложенных  в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или  частично)  в период владения недвижимостью. Здесь возможны 3 варианта:

      -  стоимость недвижимости  не меняется (не прогнозируется  изменение  стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет  в момент перепродажи объекта.

      Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид: 

R=R1, 

 Где    R – ставка капитализации;

           R1- ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

      - стоимость недвижимости снижается,  т.е. необходимо возмещение суммы  инвестиций, вложенных в объект  недвижимости.

 Когда  прогнозируется снижение стоимости  вложенного капитала, сумма возмещаемых  инвестиций должна быть получена из текущего дохода должен включать как подход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

      Норма возврата капитала может определятся различными методами:

-  прямолинейным  методом или методом Ринга;

- аннуитетным методом или методом Инвуда;

- методом  возврата капитала по фонду  возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

      Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид: 

R=R1+∆*R2, 

где   R – ставка капитализации,

        R1 – ставка дохода на капитал;

        ∆ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

        R2 – норма возврата капитала.

      Расчет  ставки капитализации может осуществляться  методом рыночной информации. Для  этого изучается рынок проданных  аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного  дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по ставке: 

R=NOI/V, 

где  NOI – чистый операционный доход аналога,

       V – цена продажи аналога.

6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости

R=NOI/ R

Метод дисконтированных денежных потоков

      Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий  определить настоящую стоимость  будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличиться высоким уровнем риска. Это связано  со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается  инвестором в основном из-за определенных  выгод в будущем. Метод ДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

      Расчет  стоимости  объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в  следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для Казахстана – это период длительностью 3-5 лет.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного  анализа на основе данных, предоставляемых  заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроперспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики измерения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

      При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта  в следующей последовательности:

      потенциальный валовой доход;

- действительный  валовой доход;

- чистый операционный доход;

- денежный  поток до уплаты налогов;

- денежный  поток после уплаты налогов.

      Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы  и прибавить прочие доходы, то получится  денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

     Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.

      Стоимость   реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

   -Назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предложений относительно  будущего состояния объекта;

   -Принятия  допущений относительно изменения  стоимости недвижимости за период  владения;

   -Капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

   4) определение ставки дисконтирования. 

   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: 

   PV=∑ Ct / (1+i)2 + R / (1+i)2,

          i=1    

 где  PV – текущая стоимость;

       Ct - денежный поток периода t;

       I – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

       R – стоимость реверсии.

      Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

      Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 

2.2 Сравнительный подход 

     Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Сравнительный подход исходит из предпосылки, что  стоимость оцениваемого имущества  определяется на основе анализа цен  сделок со схожим по своим характеристикам  имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.