Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

 

При реконструкции объекта недвижимости по варианту А здание является торгово-развлекательным центром общей площадью 19029,4 м². В данном случае имеем одного якорного арендатора «Media Markt» . Общая арендуемая площадь составляет 74,36 % от общей сдаваемой в аренду.

Таблица 1.2.

Баланс площадей. Вариант В.

Наименование помещений	Балас площадей, %	Площадь помещения, м²
Арендатор 1
Салон Audi	21,09	4079
Арендатор 2
Офисные помещения	3,83	741
Арендатор 3
Отделение Сбербанка	1,29	250
Арендатор 4
Салон Mercedes-Benz	25,98	5024
Арендатор 5
Тёплая стоянка	10,28	1989
Арендатор 6
Автотехцентр	12,50	2418
Арендатор 7
Пиццерия Жар Пицца	1,03	200
Арендатор 8
Кафе	0,88	170
Технические помещения	23,11	4468,8
Итого:	100,00	19339,8

 

При реконструкции объекта недвижимости по варианту В здание является автомобильным центром общей площадью 19339,8 м². В данном случае имеем одвух крупных арендаторов и шесть арендаторов, занимающих меньшие площади. Общая арендуемая площадь составляет 76,89% от общей сдаваемой в аренду.

Таблица 1.3.

        Баланс площадей. Вариант С.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

Наименование помещений	Балас площадей, %	Площадь помещения, м²
Арендатор 1
Каток		2232
Арендатор 2
Боулинг клуб		1595
Арендатор 3
Детский Балаган центр		490
Арендатор 4
«Кофе Хаус»		158
Арендатор 5
Пиццерия Папа Джонс		351
Арендатор 6
Игровой центр		1080
Арендатор 7
Торговые ряды		685
Спортивные товары		406
Цетробувь		332
Магнит		645
Читай город		208
Арендатор 8
Парковка		5820
Технические помещения		5071,9
Итого:	100,00	19073,9

 

При реконструкции объекта недвижимости по варианту С здание является торгово-развлекательным центром с парковкой общей площадью 19073,9 м². В данном случае имеем одного якорного арендатора . Общая арендуемая площадь составляет 73,41% от общей сдаваемой в аренду.

2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансирования.

Таблица 1.4.

Исходные данные о рыночной ситуации.

№	Данные о рынке	Единицы измерения	Год
			2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Изменение затрат	%	-	4	5	6	6	7
2	Коэффициент капитализации	%	9
3	Изменение арендных ставок (прогноз)	%	-	8	8	8	8	8
Вариант А
4	Степень загрузки офисных площадей	%	-	90	95	95	95	95
5	Степень загрузки торговых площадей	%	-	85	95	95	95	95
6	Степень загрузки площади под кафе	%	-	100	100	100	100	100
7	Степень загрузки площади под развлекательные центры	%	-	100	100	100	100	100
8	Степень загрузки площади под «Media Markt»	%	-	90	100	100	100	100
Вариант B
9	Степень загрузки офисных площадей	%	-	90	95	95	95	95
10	Степень загрузки площади под кафе	%	-	100	100	100	100	100
11	Степень загрузки площадей под автомобильный центр	%	-	100	100	100	100	100
12	Степень загрузки автотехцентра (стоянки)	%	-	100	100	100	100	100
Вариант C
13	Степень загрузки торговых площадей	%	-	85	95	95	95	95
14	Степень загрузки площади под кафе	%	-	100	100	100	100	100
15	Степень загрузки площади под развлекательные центры	%	-	100	100	100	100	100
16	Степень загрузки площади под парковку	%	-	100	100	100	100	100

 

Исходные данные для определения арендных ставок офисных, торговых, технических, складских помещений, помещений под кафе и развлекательные центры были получены на основе анализа рынка объектов-аналогов, а также на основе информации с сайта www.advecs.ru.

Таблица 1.5.

Исходные данные для рассматриваемых вариантов.

Исходные данные по объекту	Единицы измерения	Вариант
		A	B	C
1	2	3	4	5
Арендуемая общая площадь	м²	14149,9	14871	14002
Амортизационные отчисления	тыс.руб./год	229	249	249
Цена приобретения недвижимости перед ремонтом в начале 2013года	тыс.руб.	800000	800000	800000
Инвестиционные затраты по реконструкции на начало 2013 года	тыс.руб.	44066,70	39235,86	37495,32
Арендуемые офисные площади	м²	220	991	-
Арендуемые торговые площади	м²	3367,9	-	2276
Арендуемые площади «Media Markt»	м²	5359	-	-
Арендуемая площадь кафе	м²	2494	370	509
Арендуемая площадь развлекательных центров	м²	2952	-	5397
Арендуемая площадь автомобильного центра	м²	-	9103	-
Арендуемая площадь автотехцентра	м²	-	2418	-
Арендуемая площадь стоянки	м²	-	1989	-
Арендуемая площадь парковки	м²	-	-	5820
Уровень арендной платы офисных площадей	тыс.руб./м²/год	10,33	10,33	-
Уровень арендной платы торговых площадей	тыс.руб./м²/год	23,4	-	23,4
Уровень арендной платы «Media Markt»	тыс.руб./м²/год	18	-	-
Уровень арендной платы площади под кафе	тыс.руб./м²/год	13,3	13,3	13,3
Уровень арендной платы площади под развлекательные центры	тыс.руб./м²/год	26,1	-	26,1
Уровень арендной платы площади под автомобильный центр	тыс.руб./м²/год	-	20,2	-
Уровень арендной платы площади под автотехцентр	тыс.руб./м²/год	-	20,3	-
Уровень арендной платы площади под стоянку	тыс.руб./м²/год	-	22,8	-
Уровень арендной платы площади под парковку	тыс.руб./м²/год	-	-	22,7

 

Таблица 1.6.

Исходные данные о финансировании объекта.

Исходные данные о финансировании	Единица измерения	Вариант
		A	B	C
Налог на прибыль	%	20	20	20
Процент за привлеченный капитал	%	12	12	12
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах	%	40	40	40
Время выплаты привлеченного капитала	год	10	10	10
Ставка дисконтирования	%	30	30	30
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах	%	60	60	60

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Формирование  денежных потоков от эксплуатации  реконструируемого объекта.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости проводиться с учетом доходов от аренды и продажи.

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Различают:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные расходы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от  степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.

Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Различают:

• Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и  расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
• Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) –  ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
• Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов  по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
• Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
• Поток денежных средств после уплаты налогов –  сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

2.1.Формирование доходов  от эксплуатации объекта недвижимости.

2.1.1. Расчет ПВД.

Ставка арендной платы рассчитывается с учетом рыночной информации по аренде торговых помещений, темпы роста ставок арендной платы составляют 10% в год. Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);
• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.