Земельно-хозяйственное устройство территории г.Нягань

Разумное сочетание экологических, социально-экономических и градостроительных факторов оценки (а в совокупности это и есть комплексная оценка) может послужить основой для формирования эффективной системы управления городом на современном этапе.

Основными целями экологической оценки земель городов в современных условиях России являются:

• информационная, т.е. удовлетворение потребности всех заинтересованных лиц полной и достоверной информации о состоянии окружающей природной среды;
• фискальная, использование результатов оценки для целей налогообложения.

Результатом экологической оценки должно стать экологическое зонирование территории города, установление зональных природоохранных ограничений (правового режима) для различных видов использования территории и ресурсов, способных обеспечить, в частности, компактность города и сбалансированное сосуществование различных его элементов, рациональное природопользование, а также проведение комплекса мероприятий по преобразованию и развитию тех территорий и земельных участков, использование которых не соответствует установленному режиму.

 

2.3.2 Цель и содержание  социально-экономической оценки

 

Главной целью проведения социально-экономической оценки территории города является определение путей развития города, направленных на повышение жизненного уровня его граждан.

Предметом социально-экономической оценки является изучение сложившихся закономерностей в развитии социально-экономической сферы. Результаты этой оценки необходимы для принятия управленческих решений в области развития города и рынка недвижимости.

Объектом оценки выступает город в целом или его части.

В качестве территориальной единицы оценки эффективности использования территории принимается жилой планировочный квартал или кадастровая территориальная единица в общей системе земельно-кадастровой организации территории города.

В процессе социально-экономической оценки решаются следующие задачи:

1. Сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки.
2. Разработка методики оценки.
3. Проведение анализа сложившегося социально-экономического использования территории города.
4. Определение степени эффективности использования городских территориальных образований,
5. Выявление недостатков в использовании земель и разработка рекомендаций по их устранению.
6. Определение перспектив дальнейшего развития территории города.

Результатами оценки являются:

1. Социально-экономическое зонирование территории города.
2. Установление территорий, наиболее перспективных для дальнейшего освоения с точки зрения социально-экономического развития.
3. Выработка мероприятий по улучшению социально-экономических условий на застроенных территориях.

Социально-экономические условия развития города изучаются по материалам генерального плана, статистического отчета по экономическому и социальному развитию города, проекта водоснабжения, канализации, благоустройства и т.д.

Все сведения, необходимые для социально-экономической оценки, получают в процессе их сбора в различных организациях и учреждениях города: в управлении по архитектуре и градостроительству, комитете по земельным ресурсам и землеустройству, статистическом управлении, департаменте транспорта, экологии и т. д.

 

2.3.3 Цель и содержание градостроительной оценки

 

Градостроительство - это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительная оценка - это комплексная, многофакторная оценка оптимального функционирования города, результатом которой становится:

1. Зонирование территории по ее градостроительной ценности.
2. Совершенствование сложившейся системы градостроительного использования территории города.

3.Разработка градостроительного  видения на развитие незастроенных территорий.

Таким образом, градостроительная оценка призвана выявить характер градоформирующих, градообразующих и градообслуживающих условий, определить перспективы градостроительного развития территории города с учетом целого ряда факторов экологического, социального, экономического, архитектурно-эстетического и ландшафтного содержания, которые и составляют комплексную оценку. Именно учет всей совокупности этих факторов позволяет осуществить комплексный анализ современного использования городских территорий. Поэтому с уверенностью <уожнс сказать, что комплексная оценка есть результат многофакторного градостроительного анализа функционирования и развития территории города.

Объектом градостроительной оценки является территория города, его функциональные (территориальные) зоны и их части.

Предметом оценки выступает изучение закономерностей функционирования города и разработка модели современного градостроительного использования его территории.

Целью проведения градостроительной оценки является определение приоритетов и ограничений дальнейшего градостроительного развития территории города, а также определение правового режима использования земельных участков в пределах выделенных зон.

Для достижения обозначенной цели перед градостроительной оценкой стоят следующие задачи:

• анализ существующей организации использования земель и выявление ее недостатков;
• выявление градостроительных ограничений в использовании отдельных территориальных зон, с учетом экологических, социально-экономических архитектурно-эстетических факторов;
• определение параметров городской застройки;
• определение уровня озеленения и благоустройства территории;
• определение перечня разрешенного градостроительного использования;
• каждого земельного участка в пределах городской черты.

При градостроительной оценке устанавливается соответствие размещения градостроительных объектов разного уровня согласно:

1. СНиП 2.07.01-89* (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. - М., 1997);

2. Градостроительному кодексу Российской Федерации (М., 1999).

Основным инструментом для решения поставленных перед градостроительной оценкой задач, с одной стороны, и источником информации для данной оценки, с другой стороны, является градостроительное зонирование.

Градостроительное зонирование осуществляется по трем направлениям:

• функциональное зонирование;
• строительное зонирование;
• ландшафтное зонирование.

Каждое из этих направлений призвано решить специализированные

задачи, а в совокупности они позволяют определить градостроительную ценность каждой территориальной зоны города.

Градостроительная ценность территории определяется, прежде всего градостроительным использованием земель, или интенсивностью использования территории города.

Интенсивность использования территории города на сегодняшний день обретает определенные особенности, так как речь идет о территории, тесно связанной и функционирующей вместе с элементами и объектами планировочной структуры, т.е. зданиями, сооружениями, объектами инженерного оборудования как наземного, так и подземного характера.

По характеру проявления эффекта от использования подземного пространства объекты дифференцируются на три группы:

1. Транспортные коммуникации и их сооружения.

2. Зрелищные сооружения, предприятия торговли и общественного 
питания, а также некоторые учреждения коммунально-бытового 
обслуживания.

3. Объекты складского хозяйства, промышленные здания и сооружения.

Данные показатели могут быть положены в основу градостроительного зонирования.

По результатам градостроительной оценки может осуществляться 
разработка схемы (проекта) земельно-хозяйственного устройства и другой градостроительной документации на те территории, которые не были охвачены разработками генерального плана. Использование результатов градостроительной оценки позволяет улучшить состояние градостроительного использования застроенных территорий.

 

3 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА. ОЦЕНКА СЛОЖИВШЕГОСЯ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА

 

При организации жилой застройки в планировочной структуре территории жилой зоны города выделяют два основных элемент микрорайон и жилой район. Основной первичной планировочно-структурно еденицей селитебной территории является жилая группа. Эта группа жилых домов, объединенных комплексом функциональных элементов, включая культурно-бытовые учреждения первичного обслуживания населения (радиус обслуживания 150-200 м), а также хозяйственные постройки и площадки, спортивные площадки и зелёные насаждения. Данная единица формирует микрорайон, а совокупность микрорайонов представляет жилой район города, характеризующийся рядом свойственных данному элементу показателей и т. д. В связи с этим оценка планировочной структуры города важна при разработке планов (схем) земельно-хозяйственного устройства.

Именно жилая группа позволяет осваиваемой под жилую застройку территории вписаться в общую организацию территории города или его планировочную структуру. Речь идет о модульном принципе деления территории. Жилая группа с планировочной организацией может выступать градостроительным модулем в процессе формирования селитебной территории, что обеспечивает функциональную целостность, законченность строительства и благоустройства жилой застройки.

В первую очередь необходимо изучить планировочную структуру жилой зоны города и вычертить ее схему. На схеме должны быть отражены следующие элементы:

• уличная сеть (с принятой классификацией);
• культурно-бытовые учреждения первичного обслуживания;
• культурно-бытовые учреждения повседневного обслуживания;
• направления развития промышленных объектов;
• рекреационные участки.

Графическое оформление задания включает вычерчивание схемы планировочной структуры жилой зоны города. На схеме желтым цветом выделяются участки возможного освоения под жилое строительство массивами.

 

4 ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА

 

1. Факторы и показатели экологической оценки

 

Экологическая оценка территории предполагает следующую систему факторов и показателей:

• выявление состояния окружающей среды, загрязнение воздушного бассейна, загрязнение почв, загрязнение водного бассейна;
• определение уровня стояния грунтовых вод, уровня заболоченности, наличие посадочных пород, рельеф местности, определение степени подвержения территории оползневых явлением, наличие подтопляемых территорий, уровень засоления;
• установление экологических зон города в состав которых могут входить санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, пребрежно-защитные полосы, зоны рекреации, особо-охраняемые природные зоны, охранные зоны памятников истории, культуры и архитектуры, лесозащитные зоны антропогенных процессов;
• установление параметров и режима использования земель в границах экологических зон;
• выявление нарушений режимов использования в пределах установление экологических зон;
• установление экологически неблагоприятных и экологически благоприятных территории в границах города.

 

4.2 Экологическое зонирование  территории города. Характеристика  экологических зон

 

С целью стабилизации экологической обстановки городов выделяются следующие экологические зоны:

• зона особоохраняемых территорий;
• охранные зоны вокруг памятников природы, а также вокруг памятников истории, культуры и архитектуры;
• зоны регулирования застройки;
• водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы;
• рекреационная зона и лесозащитная зона города;
• санитарно-защитные зоны вокруг промышленных объектов, транспортных магистралей, объектов утилизации;
• территории с проявлением негативных физико-географических и антропогенных процессов.

В зону особоохраняемых территорий входят памятники природы, истории и культуры (архитектуры, искусства и археологии).