Договор купли-продажи

 

Оглавление

 

Список принятых сокращений…………………………..……….……………3

Введение………………………………………………………..….…………..….4  
1. Юридическая характеристика договора купли-продажи нежилого помещения …………………………………………………………………...…..7

1.1. Понятие и юридическая квалификация договора……………………...…. 7

1.2. Существенные условия  договора………………………………………….15

1.3. Стороны договора……………………………………..…………………….30

2. Содержание и форма договора купли-продажи нежилого помещения………………………………………………………………………35

2.1. Права и обязанности сторон………………………………….…………….35

2.2. Форма договора……………………………………………………..………39

3. Динамика заключенного договора купли-продажи нежилого помещения............................................................................................................43

3.1. Заключение договора………………………………………….……………43

3.2. Исполнение договора и ответственность за его неисполнение…...……..45

3.3. Прекращение договора…………………………………..…………………48

Заключение………………………………………….………….…………...…..62

Библиографический список………………………………….….……..……..65

 

Список принятых сокращений

 

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации;

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации;

гл. - глава;

г. - год;

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации;

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;

др. - другие;

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации;

изд-во - издательство;

М. - Москва;

п. – пункт;

РФ - Российская Федерация;

ред. - редакция;

РУТИ – республиканское  управление технической инвентаризации;

СПС – справочно-правовая система;

ст. - статья;

т.д. - так далее;

т.е. - то есть;

т.к. - так как;

ФЗ - Федеральный  закон;

ФАС – Федеральный арбитражный суд;

ч. - часть.

 

 

 

Введение

 

Актуальность  темы исследования. Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи нежилых помещений в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Обострился интерес к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, при этом позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Поэтому актуально рассмотрение выработанной судебно-арбитражной практики, слабых сторон действующего гражданского законодательства.

Кроме того, в теории гражданского права в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. В современном российском законодательстве на федеральном уровне до сих пор не дано определение понятию «нежилые помещения». Также споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее нежилое помещение, и многого другого.

Объект исследования: общественные отношения, возникающие в связи с правовым регулированием договора купли-продажи нежилых помещений.

Предмет исследования: нормы и институты ранее действовавшего и современного отечественного законодательства в сфере правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений; материалы судебной практики, связанные с правовым регулированием договора купли- продажи нежилых помещений.

Следует подчеркнуть, что в силу ограниченности объема выпускной квалификационной работы исследуются только проблемы правового регулирования договоров купли-продажи нежилых помещений, находящихся в частной собственности. Передача нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, по таким договорам имеет существенные отличия и в силу своей специфики требует отдельного исследования.

Цель исследования: комплексное изучение договора купли-продажи нежилых помещений с точки зрения российского права, разработка предложений по совершенствованию соответствующего законодательства и рекомендаций по его применению.

Для достижения поставленной цели объективно, с учетом степени научной разработки проблемы, необходимо решить следующие задачи:

— раскрыть понятие и дать юридическую квалификацию договора купли-продажи нежилых помещений;

— рассмотреть существенные условия договора купли-продажи нежилых помещений;

— охарактеризовать права и обязанности сторон договора купли-продажи нежилых помещений;

— изучить особенности содержания договора купли-продажи нежилых помещений;

— охарактеризовать форму договора купли-продажи нежилых помещений;

— исследовать динамику заключенного договора купли-продажи нежилого помещения.

Нормативную базу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Теоретической базой исследования послужили работы таких авторов, как В.А. Алексеев, В. Анохин, Е.Е. Богданова, В.Н. Васин, С.П. Гришаев, И.А. Емелькина, М.А. Егорова, П.В. Макеев, А.Ю. Пиджаков, Г.А. Свердлык, В.В. Чубаров и др.

При написании работы были использованы следующие методы исследования:  сравнительно-правовой;  формально-юридический;   методы синтеза и анализа, методы дедукции и индукции и др.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что полученные результаты и основанные на них теоретические выводы пополнят потенциал науки гражданского права в сфере правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений.

Практическая значимость исследования состоит в том, что предполагаемые выводы и предложения могут быть использованы: при проведении дальнейших научных исследований по проблеме правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений; для совершенствования нормативно-правовой базы по вопросам правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений.

Структура исследования обусловлена поставленными целью и задачами; исследование включает введение, две главы, объединяющие восемь параграфов, заключение и библиографический список.

 

 

1. Юридическая  характеристика договора купли-продажи  нежилого помещения

 

1.1. Понятие  и юридическая квалификация договора

 

 

 ГК РФ¹ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения.

Договор купли-продажи нежилого помещения относится к договорам передачи имущества в собственность. В общей системе договорного права это один из самых распространенных и значимых в российском гражданском праве договоров. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, выступающих в торговом обороте в качестве товаров. Почти пятая часть всех статей второй части ГК РФ, посвященных отдельным видам гражданско-правовых договоров, приходится на долю договора купли-продажи².

Более того, основная схема организации обязательственных  правоотношений между продавцом  и покупателем, заложенная законодателем  в договоре купли-продажи (товар в обмен на встречное предоставление), применяется практически во всех возмездных гражданско-правовых договорах, в том числе и в договоре купле продажи нежилого помещения. Она используется не только в договорах, по которым товар передается в собственность (договоры мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды с правом выкупа), но также в договоре об уступке требования, договорах о производстве работ и оказании услуг, договорах о передаче исключительных имущественных прав на результаты интеллектуальной деятельности, договорах о передаче информации.

Главное отличие  между договором купли-продажи  и иными гражданско-правовыми  договорами состоит не в схеме  организации правовых связей между  их участниками, а в различии предметов названных договоров и определении специфики их правового регулирования. Если предметом договора купли-продажи служат прежде всего вещи, то предметом договоров о производстве работ и оказании услуг, о передаче информации являются соответственно работы, услуги и информация, а предметом договоров об уступке требования и передаче исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности - имущественные права.

Договор купли-продажи  в том виде, в котором он применяется  ныне в странах Европы, включая  Россию, ведет происхождение от римского права. Договор купли-продажи в его строгом формальном варианте был известен еще древнеримскому праву и закреплен в Двенадцати таблицах (451 - 440 вв. до н.э.)³.

В период существования  Римской империи данный договор  сложился как самостоятельный консенсуальный вид договора, впоследствии ставший основой возникновения общей системы договорного права в странах Западной Европы, реципировавших римское право. По римскому праву договор купли-продажи мог иметь своим предметом не только вещи, существовавшие на момент его заключения, но и будущие вещи и даже имущественные права⁴.

В дореволюционной  России гражданское законодательство пошло по пути дифференциации отдельных  видов договора купли-продажи с  образованием трех самостоятельных договоров: купли-продажи движимых вещей, запродажи недвижимого имущества по купчей крепости и поставки. Это разделение вызывало критику со стороны многих видных юристов того времени. В проекте Гражданского уложения, внесенном в 1913 г. в Государственную Думу, не ставшем законом в связи с Первой мировой войной, предусматривалось объединение трех названных договоров в единый договор купли-продажи⁵.

В начальный  период существования советского государства  Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.⁶ закрепил широкую концепцию договоров купли-продажи. Объяснялось это введением в стране новой экономической политики (нэпа), направленной на оживление товарного производства в условиях существования диктатуры пролетариата как политической власти. Впоследствии при переходе к плановой социалистической экономике сфера применения договора купли-продажи резко ограничилась. Договор купли-продажи стал применяться лишь в отношениях между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми организациями. Договоры между социалистическими организациями, основанные на системе жесткого государственного планирования, выделились в самостоятельные гражданско-правовые договоры (договоры поставки, контрактации, энергоснабжения). В таком виде они получили закрепление в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г⁷.

Естественно, реализация экономических реформ, главный смысл  которых заключался в отказе от неэффективной  административно-командной системы  управления экономикой, выявила насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемыми пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержавшиеся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., Положениях о поставках продукции и товаров 1988 г., а также многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами Союза ССР.

Таким образом, советский период развития гражданского права существенно ограничил сферу применения договора купли-продажи и свел ее к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями.

 В настоящее  время, согласно ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)⁸ (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи нежилого помещения является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца.

Договор купли-продажи нежилого помещения является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.