Договор купли-продажи

О необходимости закрепления  на законодательном уровне определения  понятия нежилого помещения в  целях решения вопроса о том, что именно является объектом правового  регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения  нежилых помещений со вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, указывали И. Паланкоев и Т.Ю. Комарова¹⁷.

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком»¹⁸. С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан¹⁹. О.Ю. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 ЖК РФ²⁰ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении²¹. Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое²².

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как  понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.

В литературе определение понятия нежилого помещения рассматривается по-разному.

В науке ряд авторов  рассматривают нежилое помещение  в узком смысле, понимая под  ним выделенную часть в здании, подчеркивая при этом, что нежилое  помещение и нежилое здание не равнозначны²³. В обоснование данной позиции приводятся извлечения из нормативных правовых актов различного уровня: согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений; в соответствии со ст. 2 Закона города Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы»²⁴ к объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы и расположенным как на территории, так и за пределами территории города Москвы, относятся: 1) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду.

Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как  нежилое здание, так и его изолированные  составляющие, т.е. нежилые помещения  и их части)²⁵. Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно трактовке п. 1 распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 года № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения»²⁶ нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п. 1.2 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве²⁷ под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их части, не используемые для проживания граждан.

Учитывая нормативную  правовую основу названных позиций, представляется, что каждая из них верна по-своему. Однако следует отметить, что в настоящее время идет процесс формирования в законодательстве универсальных обобщающих понятий. В качестве одного из примеров следует назвать понятие жилого помещения, определение которого предусмотрено в ЖК РФ. Другим примером, о котором нельзя не сказать, является используемое в ЖК РФ понятие нежилого помещения. Исходя из того, что нежилое помещение в рамках главы 3 ЖК РФ является результатом перевода из жилых помещений, видами которых являются как жилой дом (здание), так и квартира, комнаты (помещения), логичным представляется вывод о том, что нежилое помещение, переведенное из жилого, в ЖК РФ рассматривается как понятие, объединяющее как здание, так и помещения, и в этом смысле используется ЖК РФ в качестве универсального обобщающего понятия. Более того, принимая во внимание объяснение разработчиков концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе о необходимости включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим»²⁸, есть все основания, как законодательные (ЖК РФ и другие нормативные правовые акты), так и концептуальные, для того, чтобы говорить о нежилом помещении по аналогии с понятием и видами жилых помещений как об универсальном обобщающем понятии, включающем в качестве видов нежилые здания, нежилые помещения в здании и их части.

Исходя из того, что  в литературе²⁹ в целях получения представления о правовом режиме нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым помещением, можно предложить, что данный подход может быть использован и в целях формулирования определения понятия нежилого помещения (по аналогии с определением жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Следуя аналогии, представляется логичным вначале рассмотреть признаки нежилого помещения, а затем на их основе сформулировать определение названного понятия.

Без сомнения первый признак  нежилого помещения - недвижимый характер. Однако при изучении ГК РФ нетрудно заметить, что ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Вместе с тем ГК РФ в п. 1 ст. 130 допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Такая возможность была реализована Федеральным законом № 122-ФЗ, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (ст. 1).

При этом следует отметить, что отнесение Федеральным законом № 122-ФЗ нежилых помещений к числу недвижимости послужило поводом для высказываний о нежилом помещении (в виде нежилого помещения в здании) как о недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе³⁰.

Безусловно, нежилое помещение  названо недвижимостью законом. Однако можно ли по этой причине говорить об отсутствии у названного объекта прав прочной связи с землей. Разве возможно переместить нежилое помещение в здании без несоразмерного ущерба его назначению.

Как представляется, на указанные вопросы следует ответить отрицательно. На прочную (неразрывную) связь нежилого помещения с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здание) и невозможность его перемещения без ущерба назначению указывали В.В. Чубаров и А.В. Ерш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев³¹.

И действительно, рассматривая нежилые помещения в здании в  качестве неразрывно с ним связанных  составных частей, на что указывает  и судебная практика³², прочная связь с земельным участком таких частей, равно как и невозможность их перемещения без ущерба назначению, более чем очевидна. По этой причине нет оснований не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью «по природе».

В связи с этим можно сказать, что в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на недвижимый характер таких помещений.

К следующему признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На данный признак как на необходимый признак нежилого помещения указывали В.А. Алексеев и Т.Ю. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова³³.

Важно отметить, что отсутствие законодательного закрепления данного  требования к нежилому помещению  на практике приводит к тому, что  к таким помещениям относят также  площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи. При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решен (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения³⁴), то в отношении нежилого помещения как предмета договора купли-продажи вопрос не нашел своего разъяснения в высшей судебной инстанции.

Представляется, что в  целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его  части и, соответственно, спорных  ситуаций на практике признак изолированности  должен присутствовать в определении  понятия нежилого помещения.

Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд  авторов справедливо называют в  качестве признака нежилого помещения  также предназначенность. Причем предназначенность  нежилого помещения рассматривается  в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей³⁵  и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан³⁶. Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан³⁷.

Важно отметить, что предназначенность  нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, не является закрытым, о чем свидетельствуют слова «и других целей», к другим целям могут относиться в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого.

Вместе с тем следует  сказать, что данный перечень и не может быть закрытым, т.е. иметь указания на все цели деятельности, для которых  предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства, отражение всех целей в определении понятия нежилого помещения усложнит его. Кроме того, в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в «закрытом» определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что будет являться существенным недостатком определения.

Слабую сторону имеет  также предназначенность нежилого помещения во втором варианте. Безусловно, сама формулировка «не для проживания (постоянно проживания)» правильная. Однако она не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Хотя назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм.

Устранение указанных  недостатков видится в объединении  предназначенности нежилого помещения  в двух вариантах. Данное объединение  с одной стороны позволит назвать  основные цели деятельности, для которых  предназначается нежилое помещение, а с другой - за счет слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» позволит отграничить нежилое помещение от жилого.

Рассматривая приведенный  перечень целей (предназначенность  в первом варианте), нельзя не отметить, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные исходя из действующих строительных норм и правил можно объединить в одну цель - общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.

Относительно ограничения  перечня целей в виде слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» необходимо сказать, что данная формулировка требует корректировки. Учитывая, что в определении понятия жилого помещения п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идет только о постоянном проживании граждан, ограничение должно иметь указание только на постоянное проживание граждан. В противном случае под нежилые помещения не подпадут такие объекты, как строения и помещения для временного проживания: гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, дома отдыха, учреждения туризма, круглогодичные лагеря для детей и юношества, спальные корпуса интернатов и т.д., что по строительным нормам и правилам относится к общественным зданиям, т.е. нежилым объектам. Выпадение данных объектов из сферы регулирования нежилых помещений недопустимо.

Кроме предназначенности  в литературе отмечается также такой  признак нежилого помещения, как  пригодность. Так, например, С.П. Гришаев  указывает на пригодность нежилого помещения для определенного использования³⁸. Пригодность как критерий разграничения нежилого и жилого помещения называет В.В. Чубаров³⁹. И.А. Емелькина, И.Д. Кузьмина говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам⁴⁰, что практически означает его пригодность для определенных целей.

Как представляется, пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам:

- во-первых, при вводе  построенного объекта капитального  строительства (нежилого помещения)  в эксплуатацию производится  проверка на соответствие его  требованиям строительных, санитарных  и иных правил и норм (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации⁴¹), т.е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектной документации, подготовленной с соблюдением указанных правил и норм. Другими словами проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением или, что то же самое, устанавливается пригодность объекта для определенной в проектной документации цели. В том случае, если объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решен не будет, поскольку введенное в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определенной цели;