Договор купли-продажи

При наличии лишь законной гарантии на нежилое помещение, то есть когда на это нежилое помещение не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки в нежилом помещении должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи нежилого помещения покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в нежилом помещении.

Выполнение обязанности принять  нежилое помещение в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему здание (сооружение).

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также  принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.).

Покупатель обязан оплатить нежилое помещение по цене, определенной договором или рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре, например, фиксированная сумма за квадратный метр. Как уже отмечалось выше – цена договора купли-продажи нежилых помещений – существенное условие договора.

Специально регулируются вопросы, связанные с предварительной  оплатой нежилого помещения (ст. 487 ГК РФ). Если такой порядок расчетов установлен договором, но, несмотря на это покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи объекта либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченного объекта покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного объекта или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи  нежилого помещения может быть предусмотрено  условие о продаже нежилого помещения в кредит, то есть о том, что оплата нежилого помещения осуществляется через определенное время после его передачи покупателю. В этой ситуации покупатель должен оплатить нежилое помещение в срок, определенный договором. Если же условие о сроке оплаты нежилого помещения, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи здания (сооружения), а по его истечении - не позже чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного нежилого помещения (ст. 488 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязанности по оплате нежилого помещения, проданного в кредит, в установленный срок дает продавцу право потребовать от него либо оплаты переданного нежилого помещения, либо его возврата. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за нежилое помещение, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанные проценты оплачиваются покупателем со дня, когда нежилое помещение должен был быть им оплачен, до дня фактической оплаты нежилого помещения.

Договором о продаже  нежилого помещения в кредит может быть предусмотрено условие об оплате нежилого помещения в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия не только условия о предмете и цене здания (сооружения) но и о порядке, сроках и размерах платежей.

Помимо тех прав, которыми наделяется продавец по всякому договору о продаже нежилого помещения в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за нежилое помещение, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного нежилого помещения. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены нежилого помещения.

Таким образом, содержание договора купли-продажи нежилых помещений представляет собой совокупность всех его условий, которыми устанавливаются и конкретизируются права и обязанности сторон (покупателя и продавца). К условиям, определяющим обязанности продавца, относятся: условие о товаре, о порядке и сроке его передачи покупателю. Обязанности покупателя  определяются условиями договора, регламентирующими порядок принятия и оплаты товара.

2.2. Форма договора

Нормы, регулирующие форму  договоров, находятся в ГК РФ на трех ступенях: они помещены в гл. 9 («Сделки»), в гл. 28 («Заключение договора»), а также в различных главах ГК, посвященных видам (типам) договоров. Соответствующие нормы могут оказаться в любом, но принятом непременно на уровне закона акте, который относится к данному типу (виду) договоров.

Правовое регулирование формы  договоров выражается в установлении требований к ней и последствий  их нарушения. Цель соответствующих требований состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Некоторые нормы придают акту фиксации сделки публичный характер. С этим связан государственный контроль за ее содержанием в интересах оборота и третьих лиц, помощь сторонам в уяснении правовых последствий совершаемых ими юридических действий, а равно информация заинтересованных лиц о совершенных сделках.

Вместе с тем любое  дополнительное требование к форме  договоров объективно приводит к  осложнению и замедлению процедуры  заключения договора и, как правило, вызывает дополнительные расходы по их оформлению⁴⁷.

В соответствии с ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, последняя подразделяется на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). А государственная регистрация сделки не является формой договора, поэтому вопрос о надлежащей форме сделки необходимо рассматривать в отдельности от выполнения условия о государственной регистрации.

Учитывая особенности менталитета  нашей страны, по мнению С.А. Хохлова, Гражданский кодекс является одним  из самых жестких и консервативных во всем мире в отношении форм сделок с недвижимостью, этот подход является оправданным, хотя даже такие жесткие правила Гражданского кодекса не исключают довольно частых махинаций, проводимых с недвижимостью⁴⁸.

Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно  к продаже недвижимости, в том числе нежилых помещений, выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК⁴⁹.

Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения⁵⁰.

До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных  ст. 550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.98, ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.98 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

Стоит заметить, что  ст. 550 ГК содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих, предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 - 168 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или  расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа⁵¹.

Таким образом, договор  купли-продажи нежилых помещений  заключается в письменной форме  — в виде подписываемого сторонами  одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

Несоблюдение формы договора продажи нежилых помещений влечет его недействительность.

3. Динамика заключенного договора купли-продажи нежилого помещения

3.1. Заключение  договора

Договор купли-продажи  нежилых помещений считается  заключенным с момента его  подписания.

Как уже отмечалось, применительно к договору нежилых помещений в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный  суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в  удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция  с решением суда не согласилась. Поскольку  сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК), а не с момента государственной регистрации⁵² (п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

При заключении договора продажи нежилых помещений важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК) - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

Стоит заметить, что после государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом. Все сделки об отчуждении помещения, уже не принадлежащего продавцу, являются ничтожными и влекут соответствующие последствия в виде реституции, а также предусмотренные законом возмещения вследствие произошедшего неосновательного обогащения (в частности, возмещение неполученных доходов).

Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений (зданий, сооружений) считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

3.2. Исполнение  договора и ответственность сторон за его неисполнение

Динамика сложившегося договорного правоотношения включает в качестве его отдельных стадий исполнение, а наряду с ним изменение и расторжение.

ГК не содержит общих  норм об исполнении договоров. В соответствующих  случаях регулирование осуществляется обширной главой «Исполнение обязательств» (гл. 22). Кроме того, именно исполнению договорных обязательств посвящена основная масса специальных норм, которые содержатся в главах об отдельных типах договоров.

Исполнение договора выражается в совершении или воздержании  от совершения действий, которые составляют его предмет. При оценке исполнения учитывается, было ли совершено действие, а если да, - то каким образом. В первом случае речь идет об исполнении как таковом, а во втором - о его надлежащем характере. Соответственно ст. 393 ГК, которая открывает главу об ответственности за нарушение обязательств, разграничивает неисполнение и ненадлежащее исполнение.

Когда говорят об исполнении как таковом, имеют в виду совершение действий (воздержание от действий) в натуре, или иначе - реальное исполнение. Соответственно надлежащее исполнение включает соблюдение комплекса требований, которые определяют, кто и кому должен произвести исполнение, а также каким предметом, когда, где и каким способом это должно быть осуществлено.