Договор купли-продажи в РФ

      В договоре поставки могут быть предусмотрены  гарантии исполнения договора, такие  как задаток, поручительство, банковская гарантия, однако включение в текст  договора пункта о гарантии не является обязательным (Приложение 2).

      За  нарушение обязанностей по договорам поставки с виновной стороны взыскивается неустойка, штраф, пеня в размерах, предусмотренных договором, а также понесенные в связи с этим убытки. Помимо взаимной материальной ответственности, предусмотренной условиями договора, стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ¹⁶.

      Итак, в качестве покупателя по договору поставки должны выступать, как правило, коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, и передача товара должна производиться в обусловленный срок. Один и тот же товар может быть объектом и договора поставки, и договора купли-продажи. При этом объектом купли-продажи может быть любая вещь, а при поставке она обязательно должна быть пригодна к использованию в предпринимательской деятельности. Кроме того, поставщик (продавец) может совмещать функции изготовителя и продавца. 
 

      2.3. Договор недвижимости 
 

      Согласно  договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.

      Особенностями договора купли-продажи недвижимого  имущества являются:

• Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
• Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.
• Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.
• Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений¹⁷ (пример бланка договора см в Приложении 3).

      Основными требованиями к форме и содержанию договора купли-продажи жилого помещения  являются:

      1. договор купли-продажи должен  заключаться в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки,

      2. в договоре должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить, какое недвижимое имущество  подлежит передаче по договору, в том числе сведения о расположении  недвижимого имущества на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества,

      3. договор должен предусматривать  цену продаваемой недвижимости,

      4. договор должен содержать перечень  лиц, проживающих в жилом помещении  на момент его продажи, которые  в соответствии с законом и после приобретения недвижимости покупателем сохраняют право пользования им.

      Договор купли-продажи жилого помещения  считается незаключенным в случае несогласования сторонами в письменной форме вышеназванных условий  договора и при их отсутствии в  договоре.

      Следует, между тем, различать условия, не соблюдение которых влечет признание  договора купли-продажи недвижимости незаключенным, и на которые закон  содержит прямое указание, и условия, несоблюдение которых, либо игнорирование  может повлечь признание договора недействительным.

      Понять  и определить такие условия и  учесть их при согласовании условий  сделки, подготовке договора купли-продажи  недвижимости и его заключению под  силу только юристам, специалистам-профессионалам на рынке недвижимости, обладающим знаниями в области права и большим опытом совершения сделок с недвижимым имуществом¹⁸.

      Таким образом, в этой части работы мы выяснили, что договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Общая схема договора купли-продажи представлена в Приложении Г.

       3. СУДЕБНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВОПРОСОВ НЕСВОЕВРЕМЕННОГО ВЫПОЛНЕНИЯ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ В СУДАХ УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ 
 
 

      Как упоминалось ранее в данной работе, при рассмотрении дел, основанных на договорах купли-продажи судопроизводителю часто приходится обращаться к Закону о защите прав потребителей¹⁹.

      Так в Ульяновский областной суд  обратился Виноградов с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тайфун» о защите прав потребителя.

      В обоснование своих требований Виноградов указал, что 12.01.2009 заключил с ответчиком договор купли-продажи автомобиля Ford Mondeo, 2000 года выпуска, стоимостью 452 000 руб. В соответствии с условиями договора он произвел оплату стоимости автомобиля, то есть со своей стороны выполнил обязательства в полном объеме. В частности, он оплатил 20 000 руб., 252 000 руб. и 180 000 руб. соответственно 12, 17 и 21 января 2009 года.

      По  условиям договора ответчик обязан был  через 30 рабочих дней с момента оплаты полной стоимости автомобиля передать указанный автомобиль покупателю при наличии автомобиля на складе продавца. Фактически автомобиль был передан ему 29.04.2009, то есть с существенным нарушением условий договора купли-продажи от 12.01.2009.

      Ссылаясь  на ст.ст. 15, 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 149 160 руб. за период с 22.02.2009 по 29.04.2009 (66 дней просрочки), а также компенсацию  морального вреда в размере 50 000 рублей.

      Рассмотрев  заявленные требования по существу, суд  постановил следующее решение. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тайфун» в пользу Виноградова неустойку в сумме 25 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 4000 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тайфун» штраф в доход местного бюджета в сумме 16 000 рублей, государственную пошлину в сумме 950 рублей.

      В кассационной жалобе Виноградов не соглашается с решением суда и просит отменить его полностью или в части неудовлетворенных судом требований о взыскании неустойки. При этом указывает, что сумма неустойки необоснованно была снижена судом в 6 раз в отсутствие документальных доказательств, подтверждающих доводы ответчика о тяжелом финансовом положении организации в начале 2009 года в условиях экономического кризиса. Суд не принял во внимание доказательства того, что оплаченный им автомобиль был ввезен в Российскую Федерацию еще в 2008 году и на момент заключения договора купли-продажи все таможенные платежи на автомобиль и налоги были уплачены. Уплаченные им по договору деньги ответчик в течение 94 дней использовал по собственному усмотрению и не переводил их на счет ЗАО «Факел».

      Суд не принял во внимание, что для приобретения автомобиля им был получен кредит в банке и, неся убытки в виде выплаты процентов по кредиту, он не мог реально пользоваться автомобилем. При определении размера неустойки суд должен был учитывать все последствия нарушения условий договора. Применение ст. 333 ГК РФ в отношении неустойки, предусмотренной Законом РФ «О защите прав потребителей», возможно только в исключительных случаях.

      Проверив  материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения  Виноградова, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

      В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и  обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

      Как видно из материалов дела, 12.01.2009 между  ООО «Тайфун» и Виноградовым заключен договор купли-продажи автомобиля по цене 452 000 руб., которую покупатель должен был уплатить до 19.01.2009, а продавец обязан был передать автомобиль через 30 рабочих дней с момента оплаты всей стоимости автомобиля при наличии автомобиля на складе продавца.

      Денежная  сумма в размере 452 000 рублей была внесена Виноградовым на счет продавца в срок до 21.01.2009. Автомобиль получен покупателем от продавца 29.04.2009.

      Статьей 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей»  предусмотрено, что договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

      В случае нарушения установленного договором  купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю предусмотрена уплата продавцом неустойки (пени) за каждый день просрочки в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

      Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. При этом сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

      Статьей 333 ГК РФ установлено право суда уменьшить  неустойку, если подлежащая уплате неустойка  явно несоразмерна последствиям нарушения  обязательства.

      В ходе рассмотрения суд пришел к выводу, что размер требуемой истцом неустойки  явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком, и с учетом приведенной нормы закона взыскал неустойку с ООО «Тайфун» в пользу Виноградова в размере 25 000 руб.

      Доводы, приведенные истцом в кассационной жалобе, являются несостоятельными и  не могут повлечь отмену решения суда.

      В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»  отмечено, что поскольку Закон  РФ «О защите прав потребителей» не содержит каких-либо изъятий из общих  правил начисления и взыскания неустойки, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.01.1997 № 2).

      С учетом приведенного разъяснения довод  кассационной жалобы о невозможности снижения неустойки, предусмотренной Законом РФ «О защите прав потребителей», является необоснованным.

      Принимая  во внимание обстоятельства дела, период просрочки исполнения ответчиком договора, характер приобретаемого истцом товара, суд пришел к правильному выводу, что требуемая истцом неустойка в размере, составляющем почти треть стоимости приобретенного автомобиля, является несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и снизил ее до разумных пределов.

      То  обстоятельство, что истцом для приобретения автомобиля был получен кредит в банке и выплачивались проценты за пользование кредитом, на размер неустойки по договору купли-продажи автомобиля повлиять не может.

      В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

      Руководствуясь  ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила, что решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 09 июня 2009 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Виноградова – без удовлетворения.

      Таким образом, при рассмотрении дел, вытекающих из многочисленных договоров купли-продажи юрист должен основываться не только на базовой второй части ГК РФ, но и на прочих отдельных законах, таких как Постановления Пленума Верховного Суда РФ О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей от 29.09.1994 и, прежде всего, на Законе о защите прав потребителей, а также на принципах соразмерности и разумности.